變著花樣搞促銷！大蒜、小麥換房的熱議還未停止，又一“魔幻”換房方式來了，這次的主角變成了時令水果——西瓜。
10元/斤收購，最高抵10萬，又是和“麥蒜換房”一樣的溢價收購。但該售樓處工作人員表示，活動方案現在還在更改，需等待進一步的具體方案。
10元/斤收購？
南京一樓盤推出“西瓜換房”
據媒體報道，6月28日，新城控股的新城·雲漾濱江專案推出“西瓜換房，最高抵10萬元”活動，以10元一斤的價格衝抵房款。據悉，新城雲漾濱江位於江寧濱江新城中元路與錦文大道交匯處，專案開發商為南京新城萬嘉房地產有限公司，活動時間自2022年6月28日至7月15日。
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不過，上述“西瓜活動”目前未能直接開展。該樓盤置業顧問向財聯社表示，西瓜抵房款活動適用於所有銷售房源，但目前還在推廣階段。“考慮到類似活動關注度較高，我們在操作上也比較謹慎，因此具體如何實施，詳細規則還有待進一步細化。”
據南京日報近日報道， 南京市去年西瓜播種面積達7萬畝，產值近8億元，畝均產值過萬元。江寧的橫溪西瓜聲名鵲起，以“小蘭”“蘇蜜8號”等小果為主。另據揚州晚報，記者從南京農副產品物流中心瞭解到， 6月27日西瓜類批發價均價是2.9元每公斤，半個月前的6月12日，均價是3.3元每公斤。
如此“接地氣”的海報一出，新城控股在當天下午瞬間出圈，專案知名度大增。據報道，此專案近一年銷售價格經歷了一定起伏和波動。
房天下資料顯示，新城雲漾濱江2021年4月銷售均價1.88萬元/平方米，2021年8月漲至1.92萬元/平方米。但今年4月，該專案均價降至1.7萬元/平方米，起售價則降至1.65萬元/平方米。
“麥蒜換房”已被叫停
專家：防範助農救市變營銷噱頭
就在新城控股在南京推出“西瓜換房”幾日前，河南建業還曾推出“小麥大蒜抵首付”。活動原計劃在7月中旬結束，但成為市場焦點後被當地政府叫停。
具體來看，河南商丘民權縣建業地產一樓盤以“愛心助農”的口號，高價收購小麥抵首付。這個樓盤均價為5800元左右，戶型建面約117-144平方米。一套117平方米的房子總價約為68萬元，首付3成的話，16萬元最多能佔到首付款的80%左右。
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在河南開封杞縣，建業地產還推出了大蒜抵房款。據瞭解，十多天裡，建業城憑藉大蒜換房政策，成功賣出了30套房，換來了86萬斤大蒜。
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與前述“西瓜換房”一樣，相比小麥、大蒜的市場價，開發商多為溢價收購。民權縣的小麥市場價1.55元/斤，建業地產收購價2元/斤；杞縣大蒜市場價約為1.5元/斤，建業地產收購價5元/斤。
值得一提的是，河南建業展開“小麥大蒜抵首付”活動的專案位於三四線城市，而前述“西瓜換房”活動的專案，位於熱點二線城市南京。一位住在該樓盤附近片區的南京市民表示，活動樓盤的位置屬於南京郊區，靠近安徽馬鞍山，板塊價格在整個南京是偏低的。
據21世紀經濟報道，在比較偏遠的三四線縣城或者城市遠郊地區，往往庫存問題比周邊城市或市區嚴重。以南京為例，“兩江”板塊是南京樓市的最大供應區域。在目前7.5萬套的可售房源中，“西瓜換房”專案所在的江寧區的可售套數接近1.9萬套，江北（含浦口和六合）合計接近2萬套。
一名房企研究人士指出，開發商用實物抵房款的營銷手段，在鄉鎮或城市遠郊地區是有效的。分佈於鄉鎮或者村裡的鄉鎮客群，是一個進城群體。縣城鄉鎮居民一般都是熟人，依賴口碑營銷，老帶新方式提升收割效率，可能十幾個村，或者一個鄉鎮裡面所有村在一個樓盤裡總共能成交幾百套，這種呈點狀分佈的鄉鎮客群，以接地氣的營銷方式來拉動營銷會有效。很顯然，這樣的營銷手段並不適用於大城市裡市區樓盤。
不過，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進也提出了一點質疑，他認為要對一些城市模仿河南做法給予警示，小麥換房屬於縣城去庫存壓力下的一種救市做法，是當前縣城銷售破局的一種創新，總體應該給予肯定。而西瓜換房的做法，發生在南京。其實南京近期房地產市場成交有所上升。因此，嚴躍進提出，要防範樓盤僅為了營銷的噱頭，變相迴避限價等行為。
農民進城購房能創造多大市場？
開發商打折賣房花招百出，無論是小麥、大蒜還是西瓜，都把推銷房子的主要目標對準了同一個群體——農民。
據第一財經不完全統計，近一年來，全國已經有8個市縣明確鼓勵農民進城購房，給予購房農民的子女同等入學待遇、高額稅費減免與購房補貼等政策紅利，這其中包括江蘇泗洪縣，吉林長春市、廣西玉林市等。此外，還有數十個城市已釋出鼓勵新市民購房的政策，而新市民中相當大一部分就是進城務工的農民工群體。
農民進城購房究竟能創造多大市場？
2021年全國第七次人口普查結果顯示，在經歷大規模城市化後，我國農村戶籍人口仍有7.9億人，但實際居住在鄉村的人口為5.1億人，佔全國人口總數的36%。
根據國家統計局資料，從事非農產業或外出務工的全國農民工總量有2.9億人，其中仍在本鄉鎮地域內從業的農民工1.2億人，外出打工者有1.7億人。
農民工規模及增速 圖片來源：國家統計局
真正務農的農民還有多少？全國農業普查每十年進行一次，最近的一次在2016年，當時的資料顯示，我國實際農業生產經營人口約為3.1億人，其中35歲以下人口為6023萬人。
由於進城務工多選擇群租等居住方式，一直以來農民工居住面積偏小、住房條件差。截至2021年末，進城農民工的人均居住面積21.7平方米，比全國人均41.76平方米的居住面積少了整整20平方米。
按城市規模分的進城農民工人均居住面積 圖片來源：國家統計局
如果外出打工的1.7億農民工率先選擇在城市買房安家，補齊居住短板，那麼大約能為中國房地產創造出34億平方米的增量市場。
如果留在鄉村純務農人口中的35歲以下群體為了孩子教育而率先進城置業，按人均41.76平方米算，則大約可以消化25億平方米商品房。
不過，農民群體具有教育程度低、收入偏低與不穩定的特點，農民工是農民中收入較高的群體，根據國家統計局，2021年全國農民工月均收入為4432元，其中外出農民工月均收入5013元，本地農民工月均收入3878元。
同期，全國城鎮非私營單位平均月收入為8900元，城鎮私營單位月均收入為5233元。農民工的平均月收入不到城鎮非私營單位職工的50%，是城鎮私營單位職工的85%。
單純務農的農民收入則更低。根據農業農村部科技教育司近期釋出的《2021年全國高素質農民發展報告》，高素質農民的農業生產經營人均年收入為3.69萬元，月均收入僅為3075元，還不到城鎮非私營單位職工平均月薪的35%。
此外，大部分的農民也沒有住房公積金，2021年我國住房公積金實繳人數是1.64億人，繳存群體多為公營單位、城鎮私營企業、外商投資企業的職工。
許多城市為了吸引農民購房，給出了極寬厚的條件，比如首套首付只需兩成、二套房首付三成，除了房貸按揭，還能申請消費貸、安居貸等。為了買房加槓桿，對經濟基礎薄弱的農民群體來說，既是誘惑，也可能是陷阱。
IPG中國首席經濟學家柏文喜認為，目前三四線樓市去庫存依靠原有的消化能力已經是困難重重，所以只能去發掘更低線位的地區，比如縣城、鄉鎮，甚至還盯上了進城置業的農民，但農民群體購買力有限、收入持續性較差，如果把農民視為購房主力，顯然這種市場是缺乏可持續性的。
編輯丨張雅婧 綜合第一財經、財聯社、每日經濟新聞、21世紀經濟報道、南京日報、揚州晚報等
圖片丨視覺中國、壹圖網、國家統計局官網截圖等