新大正IPO時的募資投向有六個，其中之一是“停車場改造及投資建設”專案，擬投入1.22億元。然而，截至2020年9月30日，該專案實際投入僅為51.28萬元，只佔計劃投入金額的0.46%
《投資時報》研究員 餘飛
對於一個上市還不到一年的公司來說，變更IPO時期募集資金的用途或表明其推翻了此前的發展計劃。而這種操作，就在重慶新大正物業集團股份有限公司（下稱新大正，股票程式碼002968.SZ）上演了。
日前，新大正對外披露公告稱，公司擬變更部分募集資金用途用於收購四川民興物業管理有限公司（下稱民興物業）100%股權，收購作價9700萬元。
新大正去年12月剛剛登陸深交所中小板，當時公司募資投向有六個，其中之一是“停車場改造及投資建設”專案，擬投入1.22億元。然而，募投專案進展至2020年9月30日，實際投入僅為51.28萬元，只佔計劃投入的0.46%。
變更募資用途的公告隨即引起監管關注。10月20日，深交所向新大正下發關注函，要求該公司說明變更本次募集資金投資專案的原因及合理性，並對後續投資計劃、是否涉及對專案的可行性、預計收益等重新進行論證。
針對關注函的問題，10月26日新大正回覆稱，停車場改造及投資建設專案的立項時間與募集資金實際到位時間間隔較長，期間公司的運營策略有了進一步的發展，並稱“不涉及對專案的可行性、預計收益等重新進行論證說明的情況”。
不到一年變更募資用途
作為獨立第三方物業服務企業，新大正主營業務主要在物業服務、市政環衛、智慧停車、老舊小區改造等領域。
新大正於2019年12月上市。當時，公司公開發行股票1791萬股，發行價為每股26.76元，共計募集資金4.8億元，扣除各項發行費用4462萬元後，實際募集資金淨額為4.35億元。
據當時的招股書顯示，新大正發行所募集資金將按輕重緩急順序投資於企業資訊化建設、物業業務拓展、人力資源及企業文化建設、市政環衛業務拓展、停車場改造及投資建設等6個專案，合計投資額達4.99億元，擬使用募集資金4.35億元。
截至2020年9月30日，該公司募集資金使用情況顯示，整體投資進度為19.25%。除償還銀行貸款3000萬已完成外，其餘的專案進度均不高。
其中，物業業務拓展專案投資進度達到42.96%，人力資源及企業文化建設進度37.62%。其餘專案進度均較低，停車場改造及投資建設僅為0.46%，市政環衛業務拓展未開啟。
募投專案進展緩慢的同時，上市時間還不到一年的新大正打算對停車場改造及投資建設的專案募集資金用途進行更改。
10月13日，該公司披露公告稱，擬從原募投專案“停車場改造及投資建設”中調出募集資金9700萬元，用於收購民興物業100%股權。
“停車場改造及投資建設”專案於2017年立項。按照專案原計劃，建設期4年、投資總額1.22億元，其中擬使用募集資金1.12億元，全部用於對公司在管的停車場專案進行升級改造或另行尋找普通停車場地進行機械化改造並運營。
新大正表示，停車場改造及投資的第一項“在管停車場改造升級”，因改造升級過程中涉及與產權方和所有方的方案溝通及擬定，因此前期資金使用進度較為緩慢。同時第二項“在管停車場機械化改建”、第三項“公共機械停車場新建”將變更專案實施方式。
值得注意的是，新大正對於更改募投資金用途或早有打算。
在公司的半年報中，新大正曾表示存在“募投專案不能按預期實施的風險”。半年報提到，募集資金投資專案可行性分析基於當前的市場環境、行業發展趨勢等因素做出。專案在未來實施過程中可能受到市場環境、政策變化等因素的影響，可能導致募投專案不能按期達到運營效果和預期效益。
民興物業財務狀況
資料來源：新大正公司公告
存在商譽減值風險
此次新大正的收購標的民興物業，以國企總部辦公樓、政府行政辦公樓、綜合寫字樓的專業物業管理為核心業務，延伸至商業銀行、大型商場、三甲醫院、別墅、公寓等多種業態，現有在管專案100餘個，在管面積逾350萬平方米，簽約合同總金額約4.3億元。
財務報表顯示，2019年及2020年1—9月，民興物業分別實現營業收入2.62億元和1.74億元，分別實現淨利潤3113萬元和1907萬元。
但與此同時，民興物業2020年三季末的資產總額相比2019年末降幅不少，由1.47億元減少至8794萬元。
公告顯示，此次交易以民興物業2019年實現淨利潤3113萬元為基數，按照公建類物業專案中標3年左右的合同平均週期進行計算。以此協商整體估值，給與了一定的談判空間，最終協定本次交易價格為9700萬元。
本次收購對新大正的財務資料也將造成一定影響。以9700萬的交易對價收購民興物業後，新大正將要在合併資產負債表中確認較大金額的商譽，如民興物業未來經營狀況不及預期，則存在商譽減值的風險，從而對新大正當期損益產生不利影響。
根據流程，本次股權交易事項尚需公司股東大會審議，企業合併日尚未最終確定。
在回覆關注函中，新大正稱結合民興物業公司最近一期財務報表的賬面淨資產情況及經營狀況，公司預測合併日取得民興物業可辨認淨資產的公允價值低於購買成本，預計本次交易形成的商譽金額為3000至3500萬元，但最終金額需待審計或評估後確定。
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