樂居財經 黃冬豔 發自廣州
2020年黑天鵝突如其來,房企大多面臨流動性壓力。金融街控股尤其如此,截至4月末,它的有息負債總額已經接近千億。
為了償還債務,金融街近日向深交所申請發行一筆小公募債券,金額高達181億,已在5月27日獲得了受理。
前不久,金融街釋出的公告顯示,其累計新增有息負債超過了淨資產20%。僅今年前4個月,就新增了114.74億的有息負債,佔2019年末淨資產的29.43%。截止4月末,其有息負債餘額已經達到 984.25 億。
近幾年,金融街才開始在全國邁開擴張步伐,誰料又遭遇新冠疫情。受疫情影響,該公司一季度的營收和利潤也都出現了大幅下降,回款減少,經營活動的現金流,乃至現金和現金等價物的淨增加額都變成了負數。
今年以來頻頻發債的動作,千億有息負債壓頂之下,金融街展現出了對資金的渴求程度。
短期負債增96倍
2020年一季度,金融街僅實現了 25.4 億元的銷售額,同比下滑 65%,其中商務地產專案銷售簽約4.7億元 住宅地產專案銷售簽約20.7億元。
由於售樓處關閉、專案停工、商業運營專案也都因此關閉或減少營業時間,金融街同期的收入和利潤都大幅下降,營業收入同比減少42.37%至22.45億、歸屬於上市公司股東的扣除非經常性損益的淨利潤同比更是減少了79.44%,僅為1.06億。
收入將近腰斬,雖然要歸咎於疫情對行業和市場的整體影響,但對債務問題本就日漸緊張的金融街而言,影響便是疊加的了。
2019年末,金融街的淨資產為389.81億元,有息負債餘額為869.51億元,但截止2020年4月末,有息負債的數字就增加了近115億元,至984.25億元,已佔其2019年末淨資產的29.43%。
增加的負債中,除了33.93億的其他負債,主要就是非金融企業債務融資工具(SCP)和 CMBS,金額82億。
樂居財經瞭解到, 2020年1-4月金融街先後發行了三期共計73億元的超短期融資券,利率均在3%以下,另外還以其北京金融街中心專案為底層資產發行了一筆規模高達80億但利率卻低至2.8%的CMBS。
因有國企背景,金融街融資利率往往比行業平均水平偏低,但由於其有息負債規模過高,需要支付的利息並不少。
2019年,金融街全年的利息費用高達20.17億元,而2020年一季度,在營收和利潤都大幅縮水的情況下,其利息費用支出依然高達5.03億,幾乎佔了同期22.45億營業收入的四分之一。
根據今年一季度財報披露的數字,截止2020年3月末,金融街的短期借款就一下子從2019年末的5000萬增加到了48.5億,另外還有一年內到期的130.83億非流動負債,僅此兩項規模就已經接近180億。
而與同期的資金規模相比,金融街的流動性問題就顯得尤為突出了。
樂居財經從金融街一季度報告中獲悉,截止今年3月末,其擁有的貨幣資金僅87.18億,同期經營活動現金流淨額為-45.93億,投資活動現金流淨額-0.12億,籌資活動現金流金額22.96億,現金及現金等價物淨增加額則為-23.09億,期末現金及現金等價物餘額僅86.05億。
第二季度金融街及其子公司仍在持續發債融資,除了集團層面向深交所申請發行181億的小公募債券,樂居財經還從企查查上獲悉,僅5月初金融街就一下子為旗下天津、北京、深圳、惠州4家子公司共計約19.13億的貸款提供了擔保。
市值縮水,不足200億
起家於北京金融街專案的金融街,也曾在商業地產領域“打出一片天”,2014年才開始從北京邁步上海、廣州,但卻因為接連獲取專案的成本過高,而專案開發週期較長,使得資金承壓。
而後的2017年,金融街決定加大力度向全國擴張地產開發業務規模,陸續落子武漢、成都、蘇州、佛山等城市,卻因為調控的加碼陷入困境,導致擴張過快但週轉卻過於緩慢。
2018年金融街的存貨,從2017年的578.96億一舉增加到了776.38億,2019年末增加到800.41億,及至2020年一季度末,這一數字已經變成了813.9億。
幾年前,安邦保險入主引發股爭動盪後遺症、週轉慢、區域佈局踏錯步,種種因素綜合之下,導致了金融街的規模滯後和流動性困境,債務也一升再升。2019年中,為了還債的金融街還將上海金融街海倫中心兩棟樓出售,套現了10.54億。
今年以來因為業績表現不夠理想,加之流動性問題日漸突出,金融街的股價也是一路在波動中呈下降態勢,從1月份最高的8.27元/股降至近期最低的6.37元/股,市值也不斷縮水至200億以下,甚至不足其投資性房地產專案估值的一半。
據機構估值報告,截至2020年3月份,金融街在北京、上海、天津等城市共有14個寫字樓、購物中心等投資性房地產專案,總建築面積約為87.23萬平方米,於2019年末的市場估值約為423.83億元。
同期內,包括上述14個專案在內,金融街用於出租的物業資產共有約95.84萬平方米,另外還有約19.98萬平方米的酒店、體育中心等經營物業資產。
2019年,以上這些持有性的商業運營資產,共計為金融街帶來了26.9億的營業收入,同比增長6%,實現息稅前利潤 14.5 億元,同比增長14%。
整體而言,金融街商業專案的營收在增長,但從出租率看, 截止2019年末金融街出租率在90%以上的專案只有一半,且基本是北京運營相對成熟的專案,上海和天津的寫字樓專案,目前出租率仍在80%以下,天津的兩個專案更是不足70%。
金融街公告顯示,截止2019年末其投資性房地產賬面餘額396.86億,其中完工的投資性房地產的賬面餘額315.91億,在建投資性房地產的賬面餘額80.95 億。
換言之,即便商業專案毛利率高達91.34%,但礙於開發週期較長,部分專案仍需要投入大量的資金。
趁著目前內房股物業分拆的熱潮,金融街也在今年1月份正式宣佈,要將其物業管理業務分拆赴港上市,並遞交了上市申請。
截至2019年9月30日,金融街物業為內地共137個物業專案提供物業管理及相關服務,涉及在管建築面積合共約1900萬平方米,同年內前9個月的收入則為6.91億。從收入和在管面積等情況來看,金融街物業的規模也尚在行業的中下水平。
文章來源:樂居財經