高盛:如果通脹起來,房地產是對沖手段
在過去的一個月中,由於民主黨獲勝的機率上升,市場對通脹風險的關注迅速提高。
根據高盛的研究,民主黨一旦獲得白宮和國會的控制權,很有可能會實施擴張性的財政政策,這就導致實際通貨膨脹率上升。同時結合近期美聯儲宣佈的貨幣政策框架改革,平均通脹水平的表述意味著美聯儲將能夠承受更高的通脹水平。
高盛的投資策略團隊注意到,通脹預期的上升可能導致引領股市上漲的板塊將由成長型企業,切換到價值型企業。
在這種情況下,高盛研究團隊回顧了歷史上房地產資產對沖通脹的能力,發現過去五十年中,美國私人商業房地產的回報與實際通貨膨脹率呈正相關。
房地產作為通脹對沖的表現
如下圖所示,在美國,1978年至2020年期間的美國私人商業房地產的回報與實際通貨膨脹率呈正相關。同期股市收益率和政府債券與通脹水平分別呈現零相關和負相關性。這表示REITs至少存在對沖通脹的能力。
如果通貨膨脹率上升會推高房地產資本化的比率,那麼房地產回報率和通脹率之間的相關性可能會變為負值。在當前的美國,商業房地產資本化率已經接近歷史低位,其中部分原因就是現行利率較低,因此高盛認為當下有通脹上升的潛在風險。
如下圖所示,英國在1970年代的高通脹水平就轉移給了房屋租金,而在當時,大多數發達國家的房屋租金市場都可以看到類似的現象。G7經濟體在1970-2020年期間的通脹率與租金增長之間的β就接近於1.0。
高通脹水平會通過幾種不同的渠道來促進房屋租金的增長,其中包括:
透過促進工資增長;
推高物業公司成本,從而限制可出租房屋數量;
增加自有住房的抵押貸款成本,從而提高出租房的需求。
儘管通脹壓力通脹可以傳遞給房屋租金,但不一定在任何時期都成立。例如在1990年代初期,美國的CPI達到5%,但寫字樓租金增長卻較低,僅為-3%,其核心原因在於寫字樓市場供過於求。
這表明,儘管通脹水平提升通脹與租金增長呈正相關,但通脹並不能完全抵消房地產基本面上的負面影響。
如今,房地產基本面對酒店和二手房市場等部分市場造成影響,而普通公寓似乎承受的壓力較少。歷史證明,通脹水平的上升在正常市場中可以帶動租金的上漲,房地產可以充當部分通脹的對沖工具。
高盛得出的結論是,通脹預期的上升對商業抵押貸款來說肯定是有正面影響的,但其效果很可能只會逐步顯現。