萬達“賭”贏了

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低調蟄伏的萬達終於交出了一份亮眼的成績單。

經歷了前幾年的低調蟄伏後，王健林已經很少公開露面，也不再說那些關於1個億的“凡爾賽”金句。他默默掃貨，悄悄拿下了北京藍色港灣和五棵松卓展購物中心的整體運營管理權。

從萬達“輕資產”戰略，指的是萬達不出萬達廣場的建設資金，只輸出品牌，負責設計、建設、招商與運營，並按比例分得收益。2017年，王健林為萬達規劃了輕資產戰略，開始輕資產發展之路。2021年2月，萬達進一步將輕資產戰略升級，不再投資持有萬達廣場物業，全面實施“輕資產”戰略。

4月22日，港交所訊息顯示，珠海萬達商管（下簡稱“萬達商管”）更新了招股書資料，繼續推進上市。新的招股書中，萬達商管完整披露了2021年的財務資料。整體來看，當年，萬達商管在管專案不斷提升，經營穩健，亮點滿滿。

“賭”贏了

2021年10月，萬達商管首次在港交所提交了招股書。招股書顯示，萬達商管與珠海萬贏、大連萬達商業及投資者訂立了一系列協議，萬達商管將保證2021年預估實際淨利潤、2022年及2023年扣除非經常性損益的經審計淨利潤分別不低於51.9億元、74.3 億元及94.6億元。

更新後的招股書顯示，2021年，萬達商管順利完成了對投資人承諾的淨利潤目標。

綜合來看，萬達商管下半年淨利潤表現穩定，而上半年則出現了較大幅度的變動，這主要是因為2021年上半年的一些非經常性損益所致，這些非經常性損益包括扣除投資物業公允價值變動虧損0.41億、出售附屬公司虧損13.60億及投資物業使用權終止確認虧損0.6億等。

此外，由於公司從2021年5月起，向委託管理模式下管理的商業廣場收取運營管理服務費，故上半年淨利潤資料參考意義不大。招股書顯示，截至2021年6月30日，珠海萬達商管在管380座萬達廣場中，母公司大連萬達商業持有的274座廣場均採用委託管理模式；獨立第三方專案中，34個專案採用委託管理，72個採取租賃運營模式。

也就是說今年前四月，200多座萬達廣場的運營管理服務費未在報表中有所體現，這大幅影響了上半年的利潤表現。不過隨著經營模式調整的完成，接下來萬達商管將在利潤表現上走向穩定。

第三方外拓能力突出

2021年，萬達商管在營收、規模增長上也表現不俗。

資料顯示，2021年下半年，萬達商管收入為128.4億元，較上半年的106.4億元增長20.8%，全年營收達到234.8億元，業務規模持續擴大。

這主要受益於在管規模的持續擴大。2021年下半年，萬達商管新增37個廣場，總在管專案從2021年6月30日的380個增至2021年底的417個，其中來自獨立第三方業主的專案數量從2021年6月30日的106個增加到2021年底的132個。

總在管面積由2021年6月30日的5,416.9萬平米上升到2021年底的5,895.4萬平米，其中來自獨立第三方業主的專案在管面積從由2021年上半年的1,332.3萬平米上升到2021年底的1,644.8萬平米。

儲備專案上，2021年的161個儲備專案中，有139個來自獨立第三方業主，佔比86.3%。可以看到，同時，萬達商管在管獨立第三方商業廣場數量逐年提高，第三方外拓能力不斷增強。

此外，珠海萬達商管的第三方專案合約期均長於行業平均水平，委託管理模式下第三方合約直至業主土地使用權到期為止，而租賃管理模式下合約期限20年，可續簽直至業主土地使用權到期，有助於其獲得穩定的收益。

值得一提的是，萬達商管與多個核心品牌建立了合作關係，在第三方專案外拓過程中，這些核心品牌為萬達商管奠定了招商基礎，縮短了專案開業時間，成為萬達商管的核心競爭力之一。資料顯示，截至2021年年底，萬達商管合作品牌數量為21071個，核心品牌數量為2335個。

穩定良好的品牌合作使萬達商管出租率始終維持在高位。2021年，萬達商管整體出租率達到了99.3%。

以北京雙橋萬達廣場為例，雙橋萬達廣場的前身是東星時代廣場， 2020年，萬達接手時，超過70%的品牌已經撤店，單月總銷售只有十幾萬元。

萬達評估，整個雙橋地區缺乏成熟的購物餐飲休閒中心，3公里半徑裡有約30萬的消費人口，5公里半徑內有80萬人，廣場對面就是兩個大型文創產業園，這是實打實的市場需求，卻被忽略了。

萬達調整了整個商場的業態佔比，提高以餐飲、休閒類為代表的體驗型業態佔比，餐飲業態佔比達到53%，引入包括雲川檯球、和府撈麵等多個知名品牌，提升整體品牌級次；此外， 2021年，雙橋萬達管理團隊還組織了22場營銷活動，其中就包括6場社群行，重塑周圍社群居民對廣場的認識。

僅一年時間，雙橋萬達年整體營收從不足1000萬元，猛增至2021年的2.24億元，從門可羅雀到年客流897萬人次，出租率達到98.92%。

“輕資產”戰略加速

進入2022年來，萬達商管在輕資產方面步伐加快。

4月19日，萬達集團接連拿下北京SOLANA藍色港灣和北京五棵松卓展購物中心的整體經營管理權，合作方式均為輕資產。其中，5月1日，藍色港灣管理權將全面移交給萬達，為期20年；五棵松卓展購物中心則更名為北京五棵松萬達廣場，未來將落位第四代萬達廣場全國旗艦產品。

在此之前，4月1日，建業集團與萬達集團簽署戰略合作協議。透過這次合作，建業將旗下若干商業專案10年左右的運營權交予萬達，代價為7億元。3月28日，鑫苑與萬達也簽署合作協議，雙方將在商業管理、資產管理等領域合作。更早一點的2月份，萬達商業集團還接管了一家山西房企田森集團的商業專案。

萬達商管大踏步擴張的底氣來源於穩健的財務表現。

回首過往，2017年6月，遭遇風波的萬達以600億的價格拋售了76間酒店，13個文旅專案91%的股權分別予富力、融創，這是萬達最為落寞的一年。之後，萬達“輕資產戰略”全面揚帆起航。2018年，“萬達商業地產”更名為“萬達商業管理”，標誌著萬達的商業模式從拿地蓋樓向管理投資轉變。

四年的調整與蟄伏為萬達換來了一份穩健的財務。招股書顯示，截止2021年年底，萬達商管的資產負債率為70.9%，較上半年的80.4%降低近10個百分點；流動比率由2021年6月末的1.2增長至2021年12月末的1.3，負債壓力進一步減輕，短期償債能力穩步提升，財務結構進一步得到最佳化。

此外，公司截至2021年末在手貨幣資金超過188億人民幣，可以應對未來公司業務拓展的各項業務需求。在房地產遭遇流動性危機的當下，穩健的財務為萬達商管打開了逆勢擴張的視窗。

依靠房地產起家，到透過商業地產強勢佔領市場，再到轉型輕資產戰略，萬達商業的發展經歷了多輪變革。如今，萬達商管已在“輕資產”之路上積累了一套成熟的體系與打法，構築起了企業“護城河”。在國家大力號召實體經濟高質量發展的當下，萬達商管將迎來更廣闊的發展空間。

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