3月30日，華潤永珍生活（1209.HK）舉行2020年線上業績釋出會。作為上市後的首份財報，資料表現非常亮眼。
• 全年實現綜合營業額人民幣67.8億元，按年增長15.5%，實現淨利潤人民幣8.177億元，按年增長124.1%。
• 其中，2020年總零售額827億元，按年增長14%，總營業額112億元，按年增長7%，經營利潤率51%。
• 商業運營服務收入28.95億元，按年增長20.8%；商業運營及物業管理毛利率41.8%。
目前，華潤永珍生活商業運營及物業管理業務佈局56個城市，已開業專案59個。其中屬於母公司華潤置地自持專案的商業專案45個。
華潤永珍生活總裁喻霖康表示，2021年是華潤永珍生活上市第一年，也是“十四五”第一年，華潤永珍生活將堅持長期主義的理念，進行高質量大規模的拓展。到2025年，第三方拓展至少50個購物中心，實現在營購物中心150個。
"輕資產"加速，外拓專案佔比將達50%
華潤永珍生活目前管理的在營商業專案，基本是母公司華潤置地或華潤集團旗下物業。
在拆分之前，華潤置地商業內部有獨立的商服事業部，專門承接華潤集團原萬家旗下商業專案的運營管理業務。此或可以看做是華潤永珍生活的第一階段的“輕資產管理輸出”。2020年，華潤集團注入華潤置地的4個資產包，其中就包括長白永珍匯和布吉永珍匯這兩個管理輸出專案。
2020年，華潤置地拆分商業和物業科技，打包併入旗下物業管理及商業運營平臺“華潤永珍生活”，並於12月9日成功登陸港交所。從目前華潤永珍生活管理的專案來看，除了置地的45個商業物業外，仍代管著華潤集團的14個在營商業專案。
在登陸資本市場之前，華潤永珍生活總裁喻霖康就公開表示，下一步會在重資產和輕資產管理和存量改造三個方面發力，加速擴大商業運營的規模。
據此前報道，目前華潤永珍生活各大區都在積極拓展外部專案，合作方式包括管理輸出、承租經營、商管公司收併購。
據財報披露，去年華潤永珍生活簽約了8個第三方專案，其中五個已開業，三個籌備中，分別是首個第三方高階定位專案——蘭州永珍城，該專案也是西北片區首個高階定位專案，專案將於今年開業；華北首個輕資產管理專案——石家莊高新永珍匯；與瀘州永珍匯同一業主達成進一步合作，簽約遂寧永珍匯專案。
在業績會後，華潤永珍生活商業華西大區、華南大區、華南大區亦相繼公佈了四個輕資產管理輸出專案資訊。
• 3月30日業績會當天，華潤永珍生活商業華東大區與OPPO簽約，將為杭州OPPO全球移動終端研發總部商業提供輕資產管理輸出服務。
• 3月31日，華潤永珍生活商業華南大區官宣，已在深圳獲得兩個輕資產管理輸出專案，分別是懷德股份位於寶安福永的大型綜合體專案商業；合正集團位於龍崗龍騰的超大型綜合體商業。
• 3月31日，華潤永珍生活商業華西大區官宣，與九洲投資集團就綿陽涪城區躍進路商業專案達成合作。
根據規劃，華潤永珍生活在2021年要實現外拓購物中心專案達到10個。
按照華潤永珍生活披露的“十四五規劃”，2021年到2025年，團隊需要外拓專案（非華潤系專案）達到50個，目標到2025年實現在營購物中心達到150個。
資料說明：2004-2019資料來源華潤置地財報，2021資料來源華潤永珍生活財報製圖：羅嘉欣
這意味著在未來4年時間內，該公司的管理專案數量將是現有規模的2.5倍（目前59個）；平均每年新增（包括管理輸出）專案要達到23個左右。
而在重資產方面，據華潤置地官微披露的訊息，2021年將新開11個購物中心，2022年將新開11個購物中心。其中華東區域6個， 華南區域9個，包括永珍城、永珍匯、永珍天地三大產品線。
顯然，母公司華潤置地的“重資產”開發速度，是無法完全滿足“華潤永珍生活”的發展目標。
在母公司之外尋找優質專案，成為了華潤永珍生活團隊追求“規模化”道路上非常緊迫的任務。
頭部玩家陸續進場，“輕資產”賽道白熱化
毫無疑問，如果華潤永珍生活未從華潤置地拆分出來，外拓專案可以視為是華潤置地商業的“輕資產”管理輸出動作。當華潤永珍生活作為純商管物業服務上市公司，其必然將走上與其他物業公司一樣的發展路線，加速度搶佔市場份額，形成“規模化”優勢。
資本推動的大背景下，外拓優質專案資源就顯得非常重要了。國內商業地產進入發展“新階段”，凸顯頭部商管企業輸出管理能力的“規模之戰”正將打響。
在此之前，大悅城控股、印力集團均有市場反響不錯的輕資產代表作品露出。“輕重結合”發展模式，也是兩個企業未來的發展戰略。
而就在一天前，萬達商管集團與珠海市政府簽約，將萬達商管輕資產公司落地珠海橫琴，為此，珠海國資委甚至作為戰投注資30億支援。此舉，也意味著萬達商管這幾年強調的“輕”，成為了萬達商管的“主”發展模式。
另一廂，在今年的3月9日，國內另一商管頭部玩家龍湖商業，也正式釋出「知輕重 有所為」官宣海報，宣佈全面啟動輕資產模式。事實上，早在2020年，龍湖集團旗下的龍湖智慧服務集團就已經在試水“商業輕資產”管理輸出業務，目前有簽約珠海融德廣場和南寧昭陽廣場，兩個專案均以“純管理輸出”方式，不涉“品牌輸出”。
“如何更快搶佔存量市場，挖掘存量商業機會。”是這幾年國內主流商管企業的關注的焦點。
除了上述企業，一些新晉的實力商管企業，也在不斷探索輕資產模式，如近年來發展迅猛的寶龍商業，亦在開拓輕資產專案。
然而，伴隨著頭部玩家們陸續進場，未來商業地產的運營管理服務競爭亦將更加激烈，亦將加速商業市場的“弱肉強食”。
從另一方面，行業將更趨向“專業化”。尤其是擁有龐大存量商業資產的中小型開發商，專業商業管理團隊進入，將更好的幫助這些企業盤活存量資產，創造退出機會。