自2021年下半年開始，受房地產行業下行波及，以及疫情的持續影響，物業管理企業的日子並不好過。在剛剛過去的中報季中，物企平均營收增速首次出現下滑、超三成物企利潤被壓縮、淨利率進一步回撥。
與此同時，在資本市場逐漸下行的背景下，物管企業上市也正面臨著“退潮”，破發魔咒亦屢見不鮮。在年初至今上市的5家物企中，超半數都出現了破發，陷入股價長期低迷的困境。
除此之外，IPO進行中的物企規模也在大打折扣。在整體實力下滑的背景下，二闖甚至三闖IPO似乎成了中小型物企的必經之路。潤華智慧健康服務有限公司（簡稱“潤華物業”）就是其中之一。
智通財經APP獲悉，9月14日，潤華物業第三次向港交所主機板提交上市申請，中泰國際為其獨家保薦人。公司曾於2021年6月29日、2022年3月10日向港交所主機板遞交招股書，目前該招股書已失效。
值得一提的是，這並非潤華物業首次踏入資本市場。公司曾於2016年3月在新三板掛牌上市，後於2019年8月退市。
在物管上市退潮的今天，潤華物業還能否“叩開”港交所的大門呢？
專注醫院及公共物業，業務多靠中標
據招股書顯示，潤華物業是一家中國的綜合物業管理服務提供商，主要業務包括物業管理服務、物業工程及園林建設服務、物業租賃服務及其他服務。
從業績表現來看，公司業務規模及財務表現近年來增長迅猛。2019年、2020年、2021年全年及2022年上半年（報告期，下同），公司分別實現收入3.97億元（人民幣，下同）、4.86億元、6.01億元及3.21億元。其中，2019年至2021年三年間公司的年複合年增長率為23.1%。
與大多數脫胎於房企、專注住宅服務的物企不同，潤華物業的自我定位是醫院及公共物業的知名服務供應商，來自這兩大板塊的收入也正是公司的主要收入來源。從營收佔比來看，報告期內，公司醫院及公共物業的這兩大板塊的收益佔比分別達到71.6%、60.8%、68%及74.2%。
截至2021年，潤華物業為233個專案提供物業管理服務，其中公司在管醫院及在管公共物業專案數分別為46和104。就中國物業管理行業各板塊產生的收益而言，2021年潤華物業在醫院領域的市場份額為0.6%，在非住宅（包括醫院、公共物業及商用物業）的市場份額為0.3%。
但值得注意的是，雖然公司醫院及公共物業的收入佔比較高，但兩者的毛利貢獻並不突出。特別是醫院物業板塊，其毛利率於報告期內表現波動，分別為10.9%、15.6%、13.3%及16.3%，多年來位處各業務板塊的最後一位。
再從客戶型別來看，報告期內，公司的絕大部分收益都來自獨立第三方客戶，分別佔公司總收益的88.6%、80.3%、87.8%及93.8%。智通財經APP瞭解到，公司主要透過公開招標來獲取新的物業管理協議。在潤華物業看來，公司擴大物業管理協議組合的能力是業務持續增長的其中一項關鍵因素。
值得注意的是，潤華物業的中標率表現波動，報告期內分別約為28.4%、32.5%、48.1%及40.7%。公司於招股書中表示，公司的中標率受整體經濟狀況變動、不斷變更的政府法規及物業管理行業的供需變動等不可控因素影響。此外，公司物管協議的期限通常為一至五年，一旦大量物業協議遭受終止或不被續約，都將對公司的經營業績帶來較大影響。不過，報告期內公司物業管理協議的續約率表現較為穩定，分別約87.4%、90.6%、90.8%及87.4%。
業務集中山東，增長空間有限
近年來，我國物業管理服務公司的在管總建築面積穩步增長，由2016年的309億平方米增加至2021年的372億平方米，預計到2026年將進一步增長至447億平方米。相對應的物業管理服務公司的總收益亦持續增長，由2414億元增加至4340億元，預計到2026年將達8382億元。不過從國內物管的競爭格局來看，行業集中度不高，競爭格局高度分散且激烈。
據智通財經APP觀察，從地區來看，山東無疑是潤華物業的業務重地。報告期內，公司收益中分別有約94.9%、95.3%、93.2%及92.3%都源自山東省。目前，公司業務以覆蓋了山東省16個地級市中的15個城市。而公司“精耕山東”的業務策略也成功取得了成效，獲得了極高的市佔率。據弗若斯特沙利文報告，按2021年各板塊所產生的收益計，在山東省物業管理服務提供商中，公司在醫院板塊及非住宅（包括醫院、公共物業及商業物業）板塊分別位列第二及第三，分別約佔市場份額的7.2%及2.1%。
而業務集中在山東，公司未來增長空間就必定受到山東省物管市場發展的影響。據招股書顯示，2021年全國非住宅物管公司的總收益為1612億元，預計2026年達到3235億元，複合年增長率14.9%。而2021年山東省非住宅物管公司的總收益為232億元，預計2026年達到388億元，複合年增長率約10.8%，而2016-2021年該增長率還為14.3%。可見在山東省物管行業中，非住宅板塊的市場規模未來五年的增速不但遠低於全國平均，還較過去五年為低。
潤華物業也意識到了這點，嘗試於中國其他省份擴張，積極擴張了包括北京、深圳在內的地區，但成效並不顯著，山東省以外地區的收入佔比僅由2019年的5.1%微升至2021年的6.8%。公司於招股書中坦言，預計短期內，山東省仍將佔據公司營運的很大一部分。
綜合來看，隨著地產行業進入深度調整，物業股估值回落，資本熱情褪卻，物管行業疲態盡顯，相關企業的IPO進展也持續放緩。據Wind資料顯示，年初至今，港股物業板塊指數跌幅達四成，行業走勢較其他板塊為弱。
在這樣的背景下，毛利率表現波動、業務地域集中的潤華物業很難讓資本市場為之開啟大門。雖然公司業務規模在報告期內持續增長，但歸根結底，主營業務毛利率較低導致未來盈利沒有保障這一問題，在短期內仍難以改變，且在行業增速下滑的背景下，較難得到投資者認可。因此潤華物業此次再遞表，能否透過港交所聆訊仍是未知數。