廣發2022年物管股策略：優選經營穩健龍頭 關注超跌民企龍頭

財聯社(上海，編輯 周新暘)訊，廣發證券展望2022年物管板塊時表示，投資者應該採用兩大投資策略：優選關聯房企經營穩健的龍頭；策略性關注超跌的民企龍頭。

港股市場匯聚了國內絕大多數物業管理上市公司，例如彩生活（01778.HK）、雅生活服務（03319.HK）、碧桂園服務（06098.HK）、恆大物業（06666.HK）等物管股。

報告認為，具有長期增長潛力的物管企業應當具有以下兩個特徵之一：具有持續的單位面積歸母淨利潤增長能力；或具備外拓上的核心競爭力，且外拓的市場足夠大，能支援外拓長期增長。

2021年下半年以來，物業板塊的下跌主要是外界對於房地產開發行業的擔憂，以恆大事件為代表的地產風險事件引發了市場對物業管理行業前景和物管企業經營存續性的擔憂。

物管行業10月下旬以來基本與地產板塊同漲同跌，沒有獨立行情。當前物業行業的核心矛盾是地產壓制。2021年下半年民營龍頭物管企業跌幅較大，11月中旬以來央企龍頭由於關聯地產的經營穩健性走出了獨立行情。

基於關聯地產的經營風險這個核心變數，再綜合考慮業績增速、完成業績指引的潛力以及估值，廣發證券對2022年的板塊有上述兩大策略。同時，基於對跨行業的經營模式和估值比較分析，廣發認為物業龍頭長期動態PE估值應當至少在20x以上。

高速增長時代或迎來尾聲

根據中國物管協會，2020年中國物管收入1.18萬億元，同比增長12.3%，增速創13年以來新低。量價拆分來看，增速放緩主要是新增面積放緩所致，在管規模330億平米，同比+6.6%，創2015年以來新低。

分來源來看，主要是以服務社會化為主的存量房滲透率提高帶來的增速減弱，過去幾年行業以面積增長推動的高速增長時代或迎來尾聲。

企業端，龍頭物管企業關聯方交付貢獻在新增面積中佔比在2021上半年下降至24%，對規模增速貢獻下降至8%，地產交付對企業的貢獻邊際減弱。存量市場，外拓和收併購的競爭依然激烈，今年Q3以來的併購視窗期，優質標的的估值依然不便宜。

廣發認為物管行業龍頭崛起，並且在尋找第二成長曲線。2020-2023年重點物企業績指引CAGR平均46%，即便在今年增長壓力較大的情況下仍未下調。但在面積端增長預期放緩的情況下，重點公司的業績增長仍然存在一定的缺口。

廣發對港股中重點公司完成2023年指引的潛在能力進行了測算。以“面積”和“單位面積歸母淨利潤”為核心變數拆解各物企的核心競爭力和未來的增長因子。

在面積端貢獻邊際減弱和住宅類物業長期利潤率趨勢下行的前景下，廣發認為具有長期增長潛力的物企應當具有以下2個特徵之一：（1）具有持續的單位面積歸母淨利潤增長能力；（2）具備外拓上的核心競爭力，且外拓的市場足夠大，能支援外拓長期增長。