年報觀察 | 星盛商業想要“小而美”

觀點網3月30日晚間，星盛商業交出上市首年成績單。

年報顯示，2021年星盛商業實現收入約為5.72億元，較2020年約4.42億元增長約29.5%；利潤約為1.84億元，同比增長約44.2%；公司擁有人應占利潤約為1.85億元，較去年增長約45.8%。

基於良好業績，星盛商業董事會建議派付截至2021年12月31日止年度末期股息每股普通股0.1港元，派息率達到45%。

有投資者向觀點地產新媒體轉述，在星盛商業投資者釋出會中，該公司管理層表示，展望2022年，並不會比2021年更加容易。

但是星盛商業還是會圍繞核心戰略，進一步實現2022年新增面積不低於70萬平方米、新開業專案不少於8個、出租率不低於95%，以及5年5倍業績的目標。

星河助力

根據年報，截至2021年末，星盛商業訂立合約向84個商用物業專案提供服務，總合約建築面積約390萬平方米（不含32個諮詢服務專案的面積）。其中，有24個已開業零售商業物業，已開業總建築面積約為181.6萬平方米。

值得注意的是，星盛商業62.4%合約面積由獨立第三方開發或擁有，開業面積58%來源於獨立第三方，外拓能力較好。

據觀點新媒體瞭解，星盛商業母公司為星河控股，亦為後者第一個分拆上市平臺。

2021年，星河在廣州拿下多個大體量舊改，包括荔灣龍溪村專案（投資額109億元）、黃埔華甫荷村（投資額52億元）及改造投資額高達110.28億元的南沙珠寶文旅小鎮二期（天益村、大穩村）專案。

有業內人士分析表示，星河近年大舉進軍廣州舊改，多被認為是重倉商業，為商管公司星盛商業在廣州的佈局提供土地儲備。

據上述投資者轉述，星盛商業方面指出，關聯方星河控股始終為公司提供堅定的支援和助力。目前，星河控股土地儲備約33000萬平方米，且主要集中在大灣區的核心位置，為星盛商業提供確定性的增長來源。

不過，該管理層也表示，星盛商業雖然依託於星河控股，但並不依賴。

“星盛商業2014年就邁出輕資產輸出第一步，並始終堅持以市場化能力為導向，憑藉成熟的外拓機制、靈活的合作模式、傑出的運營能力，贏得了業主方的認可。”

2021年，星盛商業新增簽約面積66萬平方米，5個專案共42萬平方米合約面積來自於第三方。

其中，星盛商業2月份在山東簽約日照星河iCO專案；6月份與國資廈門特房集團達成合作，落地星河COCO Park專案。

下半年，星盛商業在廣州連下兩城，分別於8月份及12月份簽約廣州健康港星河COCO Park專案與廣州海音鳳凰新天地專案。此外，於12月還在湛江落地星河COCO City專案。

根據品牌體系定位，星盛商業將“COCO Park”劃分為城市型購物中心，“COCO City”、“iCO”屬於區域型購物中心（以五公里範圍內消費者為目標），以三公里內客群為目標的“COCO Garden”則為社群型購物中心。

另外，還有高檔家居佈置購物中心“第三空間”。

“小而美”

雖然整體規模不算很大，但據參與星盛商業投資者會知情人士轉述，該公司提出一條屬於自己的道路，即做“小而美”。

據悉，星盛商業大多數專案體量都在6-10萬平方米，為了做小而美，會對專案精準定位的要求會更高、更加嚴格。

星盛商業強調了智慧化的作用，“為了實現精準的專案定準，抓住目標客戶群，公司一直致力於商業數字化平臺打造，未來商業不僅僅只靠經驗，更多還是要靠精準資料。只有借力智慧化給商業發展的賦能，才能更好地順勢而變，做到更精準的營銷。”

除此之外，星盛商業還表示，要加大對各區域的標杆專案打造，“深圳福田COCO Park是標杆專案，但絕對不能成為整個星盛的唯一。”

從毛利率方面觀察，作為以商業輕資產為主的公司，星盛商業毛利率居於物管行業高位，2021年毛利率上升1.4個百分點到57.7%。年報指出，為毛利率較高的品牌及管理輸出服務收入佔比增加所致。

除了運營模式因素，星盛商業毛利率高實際上還與該公司大部分收入來自深圳有關。根據2021年年報，星盛商業大灣區收入佔總收入比重86.5%，其中深圳收入佔比高達74%。一線城市高消費水平為其帶來更多利潤。

顯然，想要在拓展規模的同時保持高利潤水平，在一二線城市打造更多標杆專案是一個不錯的選擇。

目前，星盛商業在廣州和廈門都有籌備中的COCO Park，將打造成該區域的標杆專案，且提出要“做一個成一個，做一個比一個好”的目標。

據介紹，星盛商業深耕大灣區的同時還會在華東和華南加強重點佈局，對於中西部區域則選擇好專案擇機進入，實現全國有質量的均衡性全面佈局。

具體操盤方面，星盛商業管理層認為深耕大灣區給公司帶來很多經驗，其提出“現在商業不應該有所謂的異地複製的概念”。

“商業模式可以複製，商業形式一定是一店一策、一事一議、一城一議”，星盛商業指出，公司進入到其他城市以後，對於其他城市的文化、特點、城市環境、商業點、消費特色都會根據當地情況進行一店一策的研究，形成對城市商業點乃至專案的商業解讀，最後落地表現出來。