* 本文資料截止至2021.4.20
經歷了2020年疫情考驗，物業管理行業實現價值重塑，並迎來上市潮，截至2021年4月20日，物業板塊A股和港股上市企業共計45家，其中2020年全年共18家，為歷年之最。
隨著2020年物企年報季基本落下帷幕，42家物企交出了各自的“答卷”，上市物企經營業績亮眼，總營收超過千億元，平均營收增速達到36.6%。盈利能力方面實現快速上升，42家上市物企的淨利潤總值達190.3億元，同比增長68%，淨利潤均值為4.53億元，整體發展向好。
與此同時，受資本對利潤的追逐的刺激，各企業間的競爭也變得日益激烈。隨著人力成本、物價的不斷上升，物業費上漲卻遙遙無期，物企的生存變得舉步維艱，尋找新的利潤增長點迫在眉睫，多種經營成為必選題。
在這過程中，房地產市場的發展和變化給物企提供了房屋租賃的市場環境，在這其中，佈局企業超六成，頭部企業租售收入與行業龍頭差距巨大，混戰在所難免。
從已經上市的物企及其母公司的租售業務佈局來看，61%的企業已佈局租售業務，其中14.6%的企業租售業務不屬於物業板塊，而是單獨隸屬集團或地產公司。截至2021年4月20日，共有11家上市物企披露租售業務相關收入情況，據已披露的業績報告顯示，目前在租售業務相關收入方面，旭輝永升服務收入最高，為1.92億元，而同期貝殼營收高達705億元，兩者相差超過350倍。從租售業務在整體營收中所佔的比例來看，在披露企業中旭輝永升服務該業務的收入佔總營收比例最高，為6%，此外，正榮服務、藍光嘉寶服務、榮萬家的佔比相對較高，其餘整體營收佔比仍相對較低。注：正榮服務租售業務收入包含車位管理及其他服務收入、榮萬家租售業務收入包含拎包入住業務收入從租售業務收入的增速來看，2020年，藍光嘉寶服務併購業務頻繁，據克而瑞物管的不完全統計，藍光嘉寶服務全年併購金額近7億元，併購數量近17次，嘉寶租售及收併購企業租售業務在物業租售中心基礎上均積極外拓，租售業務收入增長迅速，增速高達434%，而在被統計企業中租售業務收入平均增速為80%。圖：2019-2020年部分上市物企租售業務收入及增速注：正榮服務租售業務收入包含車位管理及其他服務收入、榮萬家租售業務收入包含拎包入住業務收入租售業務是提升上市物企增值服務收入的業務之一，市場空間超過萬億。據克而瑞物管統計，自2020年起，上市物企中就已有近5成企業佈局租售業務。值得注意的是，其中有部分企業把租售業務提升至集團層面，不僅僅只侷限於物業層面，而是將其發展定位放在與物業平行的地位，如恆大房車寶、龍湖塘鵝等。而在仍舊歸屬物業下屬佈局的租售業務的企業中，各家發展邏輯也存在較大差異。從物業層面來看，萬科與碧桂園雖然都為自營模式，但萬科更專注於自身資產服務，其中“樸鄰”主要以萬科物業房屋交易和租賃業務為主，提供房屋資產服務，包括萬科物業旗下分散式公寓品牌。碧桂園則依託物業，不囿於碧桂園名下的樓盤。公開資料顯示，碧桂園租售服務中心在全國已開設近300家門店，共有安心置業服務人員1300餘名。2017年至2020年，該服務年內收入從8280萬元增長至1.76億元，增長幅度維持在30%左右。從集團層面來看，恆大平臺模式，對標貝殼，上市為第一要務，龍湖則採用自營模式，獨立培育，加大外拓。2021年1月26日，龍湖集團在原先的四大航道（地產開發、商業運營、租賃住房、智慧服務）之外，新增兩條航道,分別是:C5租售航道，C6裝飾裝修航道。2020年貝殼上市，在資本市場得到充分認可，房企、物企紛紛摩肩擦踵入局，安居客等平臺性企業也緊隨其後，4月9日，安居客正式向港交所遞交上市申請。日前，58同城CEO姚勁波更在朋友圈隔空喊話，劍指貝殼“壟斷”，其火藥味十足，行業競爭正愈演愈烈。事實上，資本加持已非首次，早在2015年網際網路中介愛屋吉屋入局，其聯合創始人鄧薇在創業伊始喊出口號：“我們要用網際網路飛機大炮的方式挑戰傳統房地產中介的刀耕火種。”而愛屋吉屋當時“低成本+高效率”的模式在資本市場確實得到了極強的呼應，愛屋吉屋僅用一年零三個月就完成了五輪融資，在資本的刺激下，愛屋吉屋2015年房產交易額高達400億人民幣，成交超過2萬套房子，這個數字鏈家走了十年，愛屋吉屋只用了一年，但最終愛屋吉屋依然倒在歷史的車輪裡。我們認為，租售市場生存及發展的關鍵是“交易效率”，不管是房企、物企，還是傳統中介，亦或是其他平臺，都得圍繞這個核心生存，其延伸出來就是“房（房源）、客（客戶）、人（團隊）”這三個核心要素。不管是任何身份進入這個市場，都是圍繞這三個元素在進行爭奪。而對於物企而言，租售業務的發展，最大的優勢在房源和客戶兩方面，但如何突破企業自身的房源、客源限制，做到市場化房源、客源匹配，是物企重點關注方向之一，而在操作團隊上面，傳統物業從業人員已較難滿足租售業務實操需求，企業該業務組織架構的搭建及人才的培養值得關注。不管是對物企多經業務想象空間的吸引，還是房企不得不擺脫渠道的戰略佈局需要，租售業務已然成為房企、物企、平臺企業的必爭業務之一，隨著這些企業不斷加碼，行業競爭將更加激烈。短期來看，2021年企業在租售動作將更加頻繁，由於房屋租售標的金額大，佣金豐厚，可以預見2021年部分物企租售收入將大幅提升！長期來看，多數企業各項能力的提升，生態的打通還需時間，競爭態勢將可能維持較長一段時間，而在資本加持下，部分頭部企業或可利用自身優勢快速佔領市場，市場一家獨大格局將不復存在！版權宣告：本文源自 網路， 於，由 楠木軒 整理釋出，共 2430 字。
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