核心觀點：
6月地產債二級市場交易活躍度大幅提升，月內利差小幅走闊，價格跌幅超過10％的頻次較上月增加14次，其中，融信集團債券價格波動幅度較大，主要系公司近期債券集中到期壓力較大引發市場猜測所致。
6月，中資房企美元債發行規模同比仍大幅走低，淨融資規模僅略高於4月的史上最低水平，6月、7月均為年內房企美元債到期高峰，接下來需要密切關注中資房地產企業的信用風險暴露情況。
6月房企新增1家違約，1家展期，行業信用風險持續釋放；受疫情等因素影響，多家房企延遲披露2021年年報，導致跟蹤評級推遲，房企的級別調整情況有待持續觀察。
展望後市，各地正在積極探索化解房企危機的路徑，下半年行業回暖程序還需進一步觀察。政策方面，6月7日，浙江省房地產業協會與地方AMC浙商資產達成合作協議，共同發起設立“併購重整合夥企業”，初步成立了100億規模的“併購重組專項資金”，推動危困房企專案併購重組，化解房地產行業金融風險，確保問題專案順利完工。
行業方面，高頻資料顯示，7月1日-17日，30大中城市單日平均商品房成交套數為3111套，同比降幅為44.85％，上月同期為3934套，同比降幅為22.94％，一、二、三線城市較6月同期銷售情況均有不同程度的下滑， 6月銷售回暖可持續性有待觀察。此外，近期多地業主集體停貸事件發酵，也不利於7月樓市回暖，下半年樓市止跌回升還需政策進一步加碼。
報告正文
一、境內地產債發行端未現回暖跡象，民企融資規模仍維持低位。6月地產債發行規模較上月出現小幅下滑，同比增速再次轉負，但淨融資額仍維持正值；發行主體中國企仍佔主流，民企發行規模仍不足一成。
6月，共計22家房地產企業發行境內信用債40只，合計發行規模為387.56億元，淨融資額為51.59億元。具體看：
一是發行規模較上月小幅下滑，同比增速再次轉負。6月，房地產行業發行境內信用債40只，合計規模387.56億元，債券發行數量和發行規模同比分別下降23.08％和26.64％。從佔比來看，6月房地產行業債券發行數量和發行規模佔全市場的比重分別為0.88％和0.59％，較上月和去年同期均有所下降。從淨融資額來看，6月淨融資額為51.59億元，已連續5個月回正，但較上月減少90.44億元。
二是發行主體中國企仍佔主流，民企發行規模佔比不足一成。6月共計22家房地產企業發行境內信用債，其中4家為民營主體，分別為萬科、仁恆和美、佳源創盛和旭輝集團，其中佳源創盛和仁恆和美均為年內首次發債。從發行規模來看，6月民營企業合計發行規模為29.06億元，同比下降85.08％，佔發行總量不足一成，發行主體中國有企業仍是主流。
三是主要級別、期限債券平均發行利率仍低於去年同期，但較上月有小幅提升。從期限分佈來看，6月地產債的發行期限以3、5年期為主，3年期債券仍保持數量最多；從融資成本來看，排除樣本量過低帶來的影響，6月主要等級、期限債券融資利率仍低於去年同期水平，但較上月有小幅提升。我們主要對比了6月和5月AAA級主體發行的3年期債券，結果顯示6月平均融資利率較5月提升了20bp。
二、6月地產債二級市場交易活躍度大幅提升，月內利差小幅走闊，價格跌幅超過10％的頻次較上月增加14次，其中，融信集團債券價格波動幅度較大，主要系公司近期債券集中到期壓力較大引發市場猜測所致。
6月，AAA級地產債利差小幅走闊，月內利差在70.82-86.68bp範圍內波動。
地產債二級市場交易活躍度大幅提升，當月成交額約為9118.7億元，環比大幅提升1212.7％。當月高額成交主要為遠洋控股、金地、雅居樂、華僑城等，其中天津專案開發貸逾期是遠洋控股地產債當月成交額高居榜首的主要原因。可以看到，民營房企信用風險高居不下，市場對於貸款逾期、債券展期等負面輿情異常敏感，機構調倉更加頻繁，成為6月地產債交易異常活躍的主因。
6月，地產債二級市場單日價格跌幅超10％的債券共計47只，涉及15家房企[2]。從波動的頻次來看，6月地產債價格跌幅超10％的情況共計發生78次，較5月增加了14次，其中單日跌幅超過30％的債券共計13只，涉及7家房企，分別為金科地產集團、上海寶龍實業、碧桂園集團、廣州市時代控股、榮盛股份、遠洋控股和陽光城集團。
我們關注到，月內融信（福建）投資集團有限公司（下稱“融信集團”）的地產債二級市場價格的波動幅度較大，出現10次債券價格單日跌幅超過10％的情況，價格波動頻次顯著增加，並多次發生盤中臨時停牌，主要系市場對其債券償付能力的猜測所導致。
6月2日，融信集團釋出公告，宣佈“20融信01”“20融信03”“19融信02”持有人會議決議，分別對上述三隻債券增加了一次選擇回售選擇權和發行人票面利率調整選擇權。
6月7日，融信集團公告稱，公司擬對“19融信01”和“19融信02”增加增信措施，以上海嵐町房地產開發有限公司和鄭州融築房地產開發有限公司持有的部分股權為兩隻債券提供質押擔保。據瞭解，上海嵐町房地產開發有限公司和鄭州融築房地產開發有限公司均為發行人全資子公司，發行人均持有對應公司100％股份。
兩項公告發布後，市場傳聞融信集團計劃透過增信、分批兌付的方式，尋求境內債券持有人降低迴售行權比例，被認定為變相展期。
6月30日，融信集團公告，“19融信01”回售有效期登記數量為830,813手，回售金額為830,813,000元，擬轉售金額不超過830,813,000元。
7月5日，融信集團公告，“19融信01”、“19融信02”持有人會議審議透過展期方案，本金兌付時間調整為自2022年7月3日起的12個月內（以下簡稱“兌付日調整期間”），兌付日調整期間的2023年4月3日、5月3日、6月3日和7月3日分別兌付5％、5％、5％、85％本金。自此融信（福建）投資集團展期方案落地。
銷售回款大幅下滑、再融資能力嚴重受阻的雙重壓力下，尋求展期成為融信集團的唯一出路。從銷售資料看，2022年1-6月，公司總合約銷售額約為人民幣387.37億元，同比下降53.31％；合約建築面積約為173.3萬平方米，同比下降約57.04％。從外部融資能力來看，自2021年7月2日發行一筆10億元公司債後，公司未能再透過信用債融資。按行權日測算，今年7月、8月公司分別有16.5億元和23億元債券進入行權期，在銷售大幅下滑、外部融資受阻的情況下，尋求展期成為公司避免形式上違約的唯一出路，短期內公司信用風險仍將維持高位。
三、6月，中資房企美元債發行規模同比仍大幅走低，淨融資規模僅略高於4月的史上最低水平，6月、7月均為年內房企美元債到期高峰，接下來需要密切關注中資房地產企業的信用風險暴露情況。
資料顯示，本月中資房企共發行債項6只，融資金額合計約8.7億美元，環比增加37.4％，但同比大幅降低77.91％，淨融資規模為-69.10億美元，僅略高於4月的-69.14億美元，淨融資資金缺口大幅增加。
從發行成本來看，6月加權平均發行利率為11.01％，較5月抬升了158bps；其中，4只債項的息票集中在11％-12.5％的高息區間。本月中資房企美元債均為無評級發行。
從發行期限來看，本月發行的房企美元債期限仍集中在中短期，4只為1年期以下的短期債券，僅新湖中寶一家發行了一隻3年期的中短期債券。目前房地產行業信用風險仍在暴露，房企美元債發行仍面臨較大困難。
四、6月房企新增1家違約，1家展期，行業信用風險持續釋放；受疫情等因素影響，多家房企延遲披露2021年年報，導致跟蹤評級推遲，房企的級別調整情況有待持續觀察。
6月，房地產行業新增違約債券11只[3]。從違約債券主體來看，共涉及7家主體，其中福建陽光集團和華夏幸福為本息違約；北京鴻坤偉業為提前到期未兌付，為新增實質性違約主體；融僑集團、恆大集團、融創集團和金科地產集團為展期，融僑集團為首次展期；從違約規模來看，6月違約規模[4]合計113.45億元，較5月有小幅下降，但涉及主體數量多增1家。
6月，無境內評級機構下調房地產企業級別，但房企跟蹤評級結果有待持續關注。多家房企釋出公告稱，受疫情影響2021年財務報表的審計工作發生延誤，將延期披露2021年年報，進而導致跟蹤評級推遲。
美元債市場方面，本月中資房企美元債被國際三大下調評級共計39次，較5月評級下調增加了30％，被下調評級企業共計19家，環比增加35.71％。本月並無上調評級的主體或債項。
從違約情況來看，6月中資房企美元債新增違約債項9只，新增違約規模約25.82億美元，環比減少54.15％，涉及違約主體9家，其中，武漢當代集團、世茂集團、天譽置業為本月新增違約主體。
當前，房企償債壓力激增，越來越多的房企選擇以交換要約的方式規避實質違約。6月共3家主體對旗下美元債進行了交換要約，共涉及4只債項。
值得關注的是，江蘇中南建設集團股份有限公司在6月進行的是第二次交換要約。第一次交換髮生在2021年3月，中南建設透過發行新票據交換其於2022年到期的5億美元、息票率10.875％的有擔保高階票據，新票據發行規模為2.5億美元，息票為11.5％，於2024年4月7日到期。6月，中南建設再次對旗下JIAZHO10.87506/18/22和JIAZHO1206/08/22兩筆美元債提出交換要約，共計1.57億美元票據本金金額獲得交換。新票據將於2023年6月5日到期，息票率12％，於2022年12月6日和2023年6月5日進行付息。但是根據最新銷售資料顯示，中南建設1-6月累計合同銷售金額330.1億元，較去年同期減少69.7％；銷售面積267.6萬平方米，較去年同期減少66.1％。雖然交換要約從形式上避免了違約，但如果企業無法獲得現金流緩解流動性壓力，其面臨的償債風險將無法得到根本性改變。
7月為地產債到期高峰，行業融資環境未見明顯改善情況下，地產債展期或違約規模或將加速累積。我們跟蹤了今年下半年至2025年末境內外地產債到期情況，今年下半年到期規模為3479.49億元，其中7月迎來到期高峰，到期規模約為1048.66億元；2023-2025年的到期規模分別為6248.03億元、4726.53億元和4680.34億元，其中2023年整體到期規模較大。截至7月15日，境內地產債已展期規模達148.61億元，涉及冠城大通、恆大、金科、富力、世茂、花樣年、融信和奧園等8家房企；此外據媒體報道，榮盛地產、融信集團和正榮地產等擬對7月下旬到期的幾隻債券進行展期，擬展期規模達39.1億元，合計佔7月境內地產債到期規模的34.47％。境外債券市場方面，截止7月15日，已有上坤地產、匯景控股、寶龍地產三家房企針對旗下4只美元債完成交換要約及同意徵求，交換規模達8.48億美元，另有金沙中國擬對旗下3筆未償付票據進行交換要約，此外，7月1日三盛控股1億美元票據交換要約失敗，已經違約。考慮房地產行業未見明顯回暖、近期多地業主停貸事件可能對地產銷售和融資帶來不利影響，7月地產債展期或違約規模或將加速積累。
註明：[1]平均融資利率採用算數平均法計算，計算範圍包括超短期融資資券、一般短期融資券、一般中期票據、一般公司債、一般企業債和定向工具幾類券種中主體級別在AA級及以上，期限為1、2、3、5年期的債券，單位為％；
[2]本部分資料來源於iFind“近期成交價格異動預警”價格偏離幅度低於-10％的債券，其中價格偏離幅度=（交易日期的最高淨價或最低淨價-交易日期的昨日收盤淨價）/交易日期的昨日收盤淨價，後文所述“跌幅超過20％、30％”等資料來源與此相同，分別為價格偏離幅度低於-20％和-30％的債券；
[3]新增違約債券11只，其中本息違約債券4只，觸發交叉違約債券3只，展期債券4只；
[4]本報告所述“違約規模”包含展期；
[5]美元債已根據2022年7月15日銀行間外匯市場人民幣匯率中間價：1美元兌人民幣6.7503元計算；到期規模相關資料截至2022年7月15日，未考慮後續新增規模。
本文源自東方金誠