觀點地產網香港報道 “我們對於外拓的計劃當中，暫時沒有把重點放到住宅物業。母公司卓越集團未來開發的專案，也會全部交給我們承接，但在這裡我們仍然會強調，我們覺得在商務物業領域，無論是數量還是質量方面，都有更大的市場規模。”卓越商企執行董事兼總經理郭瑩透過線上記者會向媒體強調。
10月6日，卓越商企服務突然於上午向媒體發出全球發售線上新聞釋出會邀請，但受到香港疫情影響，公司管理層只能透過網上平臺進行這次在港上市介紹。
下午四時三十分，由聯席保薦人招銀國際的開場辭為記者會拉開序幕，再由公司執行董事兼總經理郭瑩作出發言，同時出席的管理層包括財務總監兼聯席公司秘書呂力及人力資源總監蔡道成。
根據招股檔案，卓越商企預計於10月7日至12日在香港公開招股，發行3.45億股,發行價每股9.3至10.68港元，計劃集資27.9億至32億港元。公司擬於10月19日掛牌上市；上市聯席保薦人為招銀國際及海通國際。
這是近年上市的物管公司中，為數不多專注於商務物業管理服務的公司，是次集資額將用作業務擴張，包括戰略性收購及投資、投資於先進的資訊科技系統、在管物業的設施升級、吸納及培養人才及一般公司用途。
“在商務物業這麼多年的深耕當中，我們的商務物業綜合服務運營能力非常強。無論是服務的一些標杆性優質商務專案，還是一些優秀企業客戶，都給我們帶來了非常好的品牌的示範效應。”郭瑩充滿信心地說。
她進一步介紹，公司十分看好商務物業版塊的市場發展，認為未來中國的商務物業市場規模的增長是可以預見到的，並且有高階化的趨勢。
翻查招股檔案中的市場調查報告提到，2019年至2024年，中國商務物業管理服務公司總收益的複合年增長率估計達到8%，比住宅的7%為高。隨著物業管理服務公司更廣泛參與資本市場，多元化資本運營方法可加快物業管理服務公司之間的整合以及併購，並可使公司大幅增加市場份額，產生規模管理效果。
郭瑩在記者會上多次強調，商務物業領域，無論是數量還是質量方面，都有更大的市場規模，因此在公司業務結構當中，仍然會聚焦於商務物業幾大板塊，如高階商務物業，包括城市綜合體、商寫專案、企業大樓及各種園區。同時，卓越商企亦會關注公共與工業物業板塊。
郭瑩還透露，卓越商企暫時沒有把重點放到住宅物業的打算。
招股書顯示，截至2020年5月31日，卓越商企有約1377.2萬平方米在管商務物業，包括寫字樓、商務綜合體、企業大樓和辦公與研發園區，佔整體的53.3%。
截至2019年及2020年5月31日止五個月，商務物業分別佔基本物業管理服務收益約79.2%及73.1%。
規模發展方面，主要深耕大灣區的卓越商企近年以該區為基地，逐步延伸至全國化的佈局，目前正加大長三角地區的擴張力度，同時去發展其它一線和新一線城市。
郭瑩指，無論是母公司房地產開發專案，或是公司很多大客戶的業務佈局都聚焦長三角地區，加上城市密集程度和經濟發達程度，相信都能支撐公司作為第二個基地去發展。
卓越商企也不單單隻關注國內市場，亦分析了海外的市場容量，但看來對公司未有足夠的吸引力。
“現階段看來，海外市場整個業務量還不是特別大，對比國內市場來看，現階段還是比較聚焦於中國的市場，因為這個市場足夠大。當然未來可能有這樣的趨勢，公司也在持續關注，未來對於海外發展，公司會考慮方方面面更周全的策略。”郭瑩說。
另外，卓越商企為這次招股引入多間知名機構作為基石投資者，包括騰訊、京東、雪湖資本、3W Fund、奧陸資本、東方金融等，總計認購1.5億美元股份。其中，單是騰訊及京東認購金額分別達4500萬美元及2000萬美元，共佔了整體認購的約43%。
郭瑩提到，公司跟不少投資者有非常深入的交流和溝通，基石投資者非常看好公司，對未來發展是充滿信心。雖然目前與他們在業務合作方面沒有進展，但希望公司的發展，給投資者帶來更多信心和更好回報。
以下為卓越商企服務集團有限公司線上新聞釋出會現場問答實錄：
提問：公司未來將如何保持在商務物業領先的優勢，商務物業在在管面積上有什麼增長的計劃？
郭瑩：商務物業這個賽道，比起住宅物業有兩個非常重要的客戶價值期望，一個是資產保值增值，另外一個是對於B端客戶的安全和業務連續性的保障，以及對於他們員工的服務體驗。
因此，在這樣的維度下，在這個賽道對物業服務供應商的綜合能力還是很有要求的，這也會有一定的競爭壁壘。
我們的優勢主要還是體現在我們具有獨立的市場化拓展能力，透過多年來在商務物業領域的深耕，形成了非常強商務物業綜合運營能力，無論是服務的標杆性優質商務專案，還是優秀企業客戶，都給我們帶來了非常好的品牌示範效應，使我們擁有更多優質客戶資源。
此外，我們在高階商務物業服務領域獨具特色、為商務物業專業人才提供保障，以及持續應用科技手段來提高管理效率和客戶體驗。
從未來的增長看，中國商務物業市場規模是可以看到的，無論是存量還是增量都比較大，並且有高階化的趨勢。
因為我們服務了這麼多的優秀客戶，還有標杆專案，可以給我們帶來馬太效應。所以在未來的市場當中，我們仍然會有非常好的競爭優勢，特別是我們的大客戶，因為我們更瞭解他們的需求、他們的業務以及他們的期望價值，因此可以為他們提供更定製化的方案。
我們對於過往很多大客戶，基本都是最主要的或者最大的物業服務供應商，而且很多大客戶在未來幾年他們自己的增量都有成倍甚至兩倍的增長。按照過往的情況，我們應該是他們名單中非常重要的供應商，能夠獲得更多的市場份額，而且他們也能帶來他們這個行業以及上下游企業更多新的潛在客戶。
這些都是我們對未來發展非常有信心的一些要素。
提問：公司這次引入了9家基石投資者，包括騰訊和京東，未來對這兩家科技公司有沒有進一步合作的計劃？
郭瑩：我們前一段時間跟很多投資者有非常深入的交流和溝通，看到很多投資者會更加關注和看好我們在物業服務這個行業以及商務物業這個賽道。他們對於我們企業未來發展的邏輯、過往業績資料，以及對應的未來發展是充滿信心的。
因此我們的基石投資者，包括騰訊、京東、南方基金、雪湖等都是非常看好我們的。我們希望，未來跟投資者有更好的發展，希望公司更高速的發展給投資者帶來更多的信心和更好的回報。
提問：公司目前跟OPPO在印度有合作，未來有沒有其他出海的計劃？
郭瑩：我們跟OPPO的合作更多是大客戶戰略的跟隨策略，我們會對他的發展提供業務保障。
我們也分析過海外市場容量，對比整個國內市場情況，決定首先還是聚焦於中國市場，因為這個市場足夠大。
對於海外的發展，現階段整個業務量還不是特別大，但未來有這樣的趨勢，我們也在持續關注。未來對於海外的發展，會想到方方面面更周全的策略。
目前階段，我們還是更多聚焦於中國市場的業務發展。
提問：近兩年來母公司的住宅專案增長明顯快於商務物業，第三方在公建上佔多數，未來是不是住宅業務主要來自於母公司？同時作為商務物業管理服務提供商，卓越商企怎麼考慮在住宅和商務物業之間的平衡，是否會有目標比例？公司主要業務是在大灣區，未來對於大灣區以外的擴張有什麼想法？
郭瑩：我們的外拓計劃當中，暫時沒有把重點放在住宅物業。
卓越集團在開發的專案當中，有比較多的住宅業務，預計全部會交給我們承接。但我們仍然會強調在商務物業領域的拓張，包括進行市場外拓，而商務物業服務市場無論是從量還是從質方面都會有更大的市場規模。
住宅物業領域承接來自第三方開發的住宅物業，專案質量並不是特別優質，因此在我們的業務結構當中，仍然會聚焦商務物業的幾大板塊。
第一個是高階商務物業，包括了城市綜合體商企專案，以及企業的大樓以及企業各種各樣的園區。
第二類是公共物業，公建包括工業園區，它本身的規模也是比較大的，管理複雜度相對也沒有那麼高，當然也是我們要做的一個板塊。
第一個板塊是我們非常有優勢、非常有特色以及非常有質量的；第二個板塊是有規模，管理的複雜度不高但也會有業務貢獻，這是我們主要的業務結構情況。
對於我們未來的區域佈局，目前這幾年我們都是全國化佈局，無論是卓越集團房地產業務開發，還是我們對外業務的拓展，以及現在收併購的目標區域，都鎖定在大灣區深耕，加大長三角地區擴張力度，同時發展其他一線和新一線城市。
提問：公司現在95%收入來源於物業專案，大灣區佔比是比較高的，如何看待區域政策及市場環境的變化可能會對公司業務的影響？
郭瑩：大灣區是中國經濟最發達的一個區域，在我們這個區域有非常大的優勢。我們目前也在同時發展長三角地區，因為長三角地區無論是卓越集團的房地產開發專案，還是大客戶的業務佈局，以及長三角地區城市的密集程度，都能夠支撐我們作為第二個基地發展。
我們也會發展全國性的其他一線和新一線城市，所以我們仍然是一個全國化發展的商務服務企業。
提問：卓越商企來自第三方物業開發商在管物業面積在增大，未來公司對於第三方業務，特別是第三方商務物業業務有怎樣的預期？
郭瑩：第一類是第三方開發商開發的商企專案和城市綜合體專案，我們這兩年明顯看到，其實這一類專案原來的開發商會部分或者全部持有，或者也會賣給一些大的基金或單一業主，所以他們對於資產的保值增值需求和價值成熟度會更高。
同時，在這類專案中我們會看到，如何去吸引優質客戶、提高滿租率和租金溢價水平，更需要能提供專業的高階商務物業服務的專業公司為他們提供整體的商務社群運營，不光是基礎的物業服務，還包括對他們的資產服務，以及對他們入住企業客戶的服務，這都是他們認為非常重要的。
所以，在這方面我們是非常有優勢的，和住宅不一樣，開發商也不見得是大的開發商，甚至不是房地產開發行業，可能是在本地一個其他行業的頭部企業，可能政府給了他一塊地或者其他方面有了這個物業，並且開發商可能會選擇持有物業。
卓越集團除了房地產開發，還有商管板塊、資產管理板塊和酒店板塊，對於整個商務綜合體的各種業態都能起到協同作用。
這是我們非常顯著的優勢，並且我們有這麼多標杆專案，都是眼見為實，他們才會對我們更有信心。