公募REITs不講故事！

　　一千個人心中有一千個哈姆雷特，但一千個人心中的A股市場可能都是“會講故事”。因為“會講故事”，A股市場公司除了常規的行業類別外，還衍生出很多概念，遇到風口，概念股可能隨風起舞。如今，與A股市場同屬於資本市場資產類別的基礎設施公募REITs距離上市越來越近，記者卻越來越深入地感受到“公募REITs不講故事”！

　　在首創水務看來，汙水處理的最大特徵是穩健。即便汙水處理定價有價格調節機制，但其依託的是成本加成法進行倒算，成本和定價之間的差值約保持在8%-10%，並沒有很大的變化空間。此外，汙水裡流淌的“好生意”雖然能夠靠天吃飯（其收入與雨量呈正相關），但是靠天吃飯顯然並不是A股市場常見的“炒預期”、“炒未來”。

　　張江REIT未來的亮點在於續期和擴募，但這些很難對既有投資者已獲得的派息產生顯著拉動，而是為更多投資者後續能夠參與到公募REITs中提供了可能。此外，底層資產可能帶來的增值收益確實是產業園類公募REITs的收入的獨特性所在，但是，這部分價值只有透過資產變現才可能落袋，而產業園運營的主要邏輯顯然並不是出售。

　　普洛斯REIT提示，評估物流園的底層資產不能用“炒房思維”，雖然投資者最終獲得的收益包括派息分紅及資產增值產生的資本利得收入，但是物流園的資產增值主要取決於租金的增長與成本等因素增長的差值並據此進行計算，其空間十分有限。從國際情況來看，如果租金上漲5%，資產增值部分可能只剩下2%-3%。

　　雖然不講故事，但是公募REITs的底層資產有經營穩健、抗經濟週期的現實能力。無論是市政用水的剛需、產業叢集發展的大勢所趨還是“雙迴圈”下物流園的發展契機，都有著現金流穩健的特質，有能力匹配強制分紅的產品設計。

　　因為“不講故事”，試點專案的相關負責人都反覆強調產品上市後投資者應理性投資。因為理性投資，不僅是對首批試點專案的長期流動性負責，也是對公募REITs市場平穩起步的一份責任。