大家人壽大幅減持,金地集團良好融資局面還能延續多久?
作者 l 橙子
受市場等因素影響,近年來險資開始陸續減持地產股。
日前,大家人壽再度減持金地集團(600383),持股比例從10.43%大幅下降至5.43%。
圖片來源:金地集團官方公告
截至目前,大家人壽持有的金地股份為245,151,325股,佔總股本比例為5.43%。
不過,金地官方表示,此番權益變動屬於減持,不觸及要約收購,不涉及公司控制權變化。
此番減持原因,一方面在於房地產在去年被列入險資十大“禁止投資”範疇,因此近年來除了金地,萬科、招商蛇口等都有險資減持。
另一方面,或許在於近年來隨著房地產整體市場環境大不如前,即便是佈局長線的保險資金,也難免存在套現需求。
這次二當家大家人壽大幅減持,儘管金地官方表示無影響,但從市場層面來看,除了直接影響投資者信心,恐怕在信用評級方面,也會對金地產生影響,從而面臨融資成本上升壓力。
大家人壽退出
難說不與金地盈利質量下降有關
一直以來,作為國內龍頭房企之一,招保萬金的稱號由來已久,然而支撐這一稱號的背後,是無止盡的資金需求。
早在2017年,金地就喊出3年衝擊2000億的銷售口號,此後金地便開始飛速擴張。
公開資料顯示,2015年,金地的土地權益投資金額為113億,2016年為168億。到2017年,這一數字猛增到473億,2018年為404億,2019年為558億元,2020年為697億。
反應到銷售層面,金地也確實實現了三年之約:
2017年,金地全年銷售規模只有1408億元。
到2019年,金地首次邁入2000億銷售陣營,全年實現銷售金額2106億元。
2020年,儘管銷售增速大幅放緩,但也達到2426.8億元。
再到今年前11個月,根據其最新公告:
金地已經實現合約銷售額2626.5億元,同比增長27.93%,完成全年2800億銷售目標的93.8%。如果12月能夠延續11月銷售情況,實現銷售目標問題不大。
圖片來源:金地集團官方公告
不過,規模逐年增長的代價,一方面是盈利質量下降,另一方面則是低現金流與高負債之間的巨大資金需求。
根據其歷年財報資料,2019年,金地邁入2000億陣營,同年營收增速卻較2018年下降了9.53個百分點至25.09%。
2020年,儘管營收增速重回30%以上,達到32.42%,但歸母淨利潤增速卻從2019年的24.41%降至3.2%。
圖片來源:東方財富
同期金地銷售毛利率也從2019年的40.5%降至32.86%,淨利率從24.51%降至18.22%。
圖片來源:東方財富
今年以來,金地毛利和淨利率水平持續下降。截止到今年三季度,其毛利率已經從年初32.86%進一步降至18.13%,淨利率從18.22%降至10.63%。
圖片來源:東方財富
受盈利質量大幅下滑影響,截至今年三季度,金地實現總營收三成增速,但歸母淨利潤同比負增長33.72%,只有33.09億元。
圖片來源:東方財富
導致其盈利質量下降的根本原因,還在於2017年之後,金地規模大幅擴張下積累的後遺症,其中不乏高價拿地。
特別是在2019年,在其他企業暫緩拿地的情況下,金地頻頻高價拿地。
且公司大部分土儲還集中在三四線城市。
根據其官方資料,僅今年1-11月,金地在三四線城市的拿地金額佔比就達到39.5%,為其日後銷售結轉不理想埋下不小隱患。
除了高價拿地及大量佈局三四線城市,聯合開發過程中土儲權益佔比不高,也是拖累其盈利質量的重要原因。
這一點在之前聊金地三季報時也有提到。
截至今年三季度,金地新增土地儲備1492萬平方米,而金地的權益土儲僅為599萬平方米,權益佔比40.15%,低於行業平均水平。
圖片來源:金地集團三季報
而根據其半年報資料:
截至2021上半年末,金地集團總土地儲備約6729萬平方米,權益土地儲備約3515萬平方米,佔比為52.24%,在TOP20陣營裡也處於較低水平。
如此一來,土儲權益佔比不高,高價拿地及城市佈局不合理等多重因素綜合作用下,導致金地盈利質量持續下降。
由此也拖累其現金流表現,今年以來,金地經營性現金流淨額持續淨流出。截至三季度,該指標為-7.59億元,而在今年上半年,該指標為-100.3億元。
反映到現金及現金等價物淨增加額方面,截至今年三季度,該指標為5.48億元,同比減少89.96%。現金及現金等價物餘額為547.1億。
圖片來源:東方財富
也就是說,在銷售規模不斷增長的背景下,金地盈利質量卻持續下滑,整體現金流情況不僅沒有得到改善,反而越發緊張,這也為其帶來一定的償債壓力。
險資退出
金地低成本融資局面或反轉?
根據其三季報資料,截至三季度,金地負債總額為3619億元,其中流動負債總額達到2659億元,佔比高達73.47%。
儘管所有流動負債中包含1252億元的合同負債,但仍難掩其債務膨脹問題。
對房企而言,合同負債屬於預收賬款,並不是傳統意義上需要償還的負債,而是那些已經實現銷售,但按照會計準則還不能確認為收入的合同回款。
後續隨著樓盤交付,合同負債也會相應減少並兌現為營收。
不過,即便剔除該部分負債,金地流動負債仍高達1400多億元,而其賬面可支配貨幣資金只有547.6億元,償債壓力不小。
可即便如此,金地在三道融資紅線方面的表現,截止到今年上半年實現全部綠檔。
截至2021年上半年,公司扣除預收賬款資產負債率為69.44%,淨負債率為69.59%,現金短債比為1.5,三道紅線全部達標。
而達標背後是少數股東權益的大幅攀升:
2018年到2020年,金地的少數股東權益分別為200.27億元、282.75億元和365.6億元,佔全部股東權益比例則分別為30%、34%和39%。
到今年三季度,金地少數股東權益增至429.8億元,佔所有股東權益比例突破40%至42.86%。
圖片來源:東方財富
如此一來,透過將部分債務用少數股東權益變為公司資產,金地成功實現債務結構的最佳化,只是該部分少數股東權益需要犧牲利潤來償還。
但就現階段而言,金地最起碼透過融資紅線綠檔在融資層面獲得一定優勢,為其爭得較高融資額度,而且背靠富德生命人壽和大家人壽兩大險資股東,也讓其在融資風險評級中保有優勢。
這也是為何在當前大多數房企融資成本高企的背景下,金地截至今年上半年,融資成本才4.65%的根本原因。
在其11月10日和12月16日發行的兩筆規模各15億元的中期票據中,發行利率分別只有4.17%和4.04%,大幅低於行業平均水平。
不過,隨著大家人壽的逐漸撤退,盈利質量低迷,現金流不理想,且債務壓力與日俱增的金地集團,良好的融資局面難說不會發生反轉。
至於金地未來如何,時間會給予答案。
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