作者 l 橙子
受市場等因素影響，近年來險資開始陸續減持地產股。
日前，大家人壽再度減持金地集團（600383），持股比例從10.43%大幅下降至5.43%。
圖片來源：金地集團官方公告
截至目前，大家人壽持有的金地股份為245,151,325股，佔總股本比例為5.43%。
不過，金地官方表示，此番權益變動屬於減持，不觸及要約收購，不涉及公司控制權變化。
此番減持原因，一方面在於房地產在去年被列入險資十大“禁止投資”範疇，因此近年來除了金地，萬科、招商蛇口等都有險資減持。
另一方面，或許在於近年來隨著房地產整體市場環境大不如前，即便是佈局長線的保險資金，也難免存在套現需求。
這次二當家大家人壽大幅減持，儘管金地官方表示無影響，但從市場層面來看，除了直接影響投資者信心，恐怕在信用評級方面，也會對金地產生影響，從而面臨融資成本上升壓力。
大家人壽退出
難說不與金地盈利質量下降有關
一直以來，作為國內龍頭房企之一，招保萬金的稱號由來已久，然而支撐這一稱號的背後，是無止盡的資金需求。
早在2017年，金地就喊出3年衝擊2000億的銷售口號，此後金地便開始飛速擴張。
公開資料顯示，2015年，金地的土地權益投資金額為113億，2016年為168億。到2017年，這一數字猛增到473億，2018年為404億，2019年為558億元，2020年為697億。
反應到銷售層面，金地也確實實現了三年之約：
2017年，金地全年銷售規模只有1408億元。
到2019年，金地首次邁入2000億銷售陣營，全年實現銷售金額2106億元。
2020年，儘管銷售增速大幅放緩，但也達到2426.8億元。
再到今年前11個月，根據其最新公告：
金地已經實現合約銷售額2626.5億元，同比增長27.93%，完成全年2800億銷售目標的93.8%。如果12月能夠延續11月銷售情況，實現銷售目標問題不大。
圖片來源：金地集團官方公告
不過，規模逐年增長的代價，一方面是盈利質量下降，另一方面則是低現金流與高負債之間的巨大資金需求。
根據其歷年財報資料，2019年，金地邁入2000億陣營，同年營收增速卻較2018年下降了9.53個百分點至25.09%。
2020年，儘管營收增速重回30%以上，達到32.42%，但歸母淨利潤增速卻從2019年的24.41%降至3.2%。
圖片來源：東方財富
同期金地銷售毛利率也從2019年的40.5%降至32.86%，淨利率從24.51%降至18.22%。
圖片來源：東方財富
今年以來，金地毛利和淨利率水平持續下降。截止到今年三季度，其毛利率已經從年初32.86%進一步降至18.13%，淨利率從18.22%降至10.63%。
圖片來源：東方財富
受盈利質量大幅下滑影響，截至今年三季度，金地實現總營收三成增速，但歸母淨利潤同比負增長33.72%，只有33.09億元。
圖片來源：東方財富
導致其盈利質量下降的根本原因，還在於2017年之後，金地規模大幅擴張下積累的後遺症，其中不乏高價拿地。
特別是在2019年，在其他企業暫緩拿地的情況下，金地頻頻高價拿地。
且公司大部分土儲還集中在三四線城市。
根據其官方資料，僅今年1-11月，金地在三四線城市的拿地金額佔比就達到39.5%，為其日後銷售結轉不理想埋下不小隱患。
除了高價拿地及大量佈局三四線城市，聯合開發過程中土儲權益佔比不高，也是拖累其盈利質量的重要原因。
這一點在之前聊金地三季報時也有提到。
截至今年三季度，金地新增土地儲備1492萬平方米，而金地的權益土儲僅為599萬平方米，權益佔比40.15%，低於行業平均水平。
圖片來源：金地集團三季報
而根據其半年報資料：
截至2021上半年末，金地集團總土地儲備約6729萬平方米，權益土地儲備約3515萬平方米，佔比為52.24%，在TOP20陣營裡也處於較低水平。
如此一來，土儲權益佔比不高，高價拿地及城市佈局不合理等多重因素綜合作用下，導致金地盈利質量持續下降。
由此也拖累其現金流表現，今年以來，金地經營性現金流淨額持續淨流出。截至三季度，該指標為-7.59億元，而在今年上半年，該指標為-100.3億元。
反映到現金及現金等價物淨增加額方面，截至今年三季度，該指標為5.48億元，同比減少89.96%。現金及現金等價物餘額為547.1億。
圖片來源：東方財富
也就是說，在銷售規模不斷增長的背景下，金地盈利質量卻持續下滑，整體現金流情況不僅沒有得到改善，反而越發緊張，這也為其帶來一定的償債壓力。
險資退出
金地低成本融資局面或反轉？
根據其三季報資料，截至三季度，金地負債總額為3619億元，其中流動負債總額達到2659億元，佔比高達73.47%。
儘管所有流動負債中包含1252億元的合同負債，但仍難掩其債務膨脹問題。
對房企而言，合同負債屬於預收賬款，並不是傳統意義上需要償還的負債，而是那些已經實現銷售，但按照會計準則還不能確認為收入的合同回款。
後續隨著樓盤交付，合同負債也會相應減少並兌現為營收。
不過，即便剔除該部分負債，金地流動負債仍高達1400多億元，而其賬面可支配貨幣資金只有547.6億元，償債壓力不小。
可即便如此，金地在三道融資紅線方面的表現，截止到今年上半年實現全部綠檔。
截至2021年上半年，公司扣除預收賬款資產負債率為69.44%，淨負債率為69.59%，現金短債比為1.5，三道紅線全部達標。
而達標背後是少數股東權益的大幅攀升：
2018年到2020年，金地的少數股東權益分別為200.27億元、282.75億元和365.6億元，佔全部股東權益比例則分別為30%、34%和39%。
到今年三季度，金地少數股東權益增至429.8億元，佔所有股東權益比例突破40%至42.86%。
圖片來源：東方財富
如此一來，透過將部分債務用少數股東權益變為公司資產，金地成功實現債務結構的最佳化，只是該部分少數股東權益需要犧牲利潤來償還。
但就現階段而言，金地最起碼透過融資紅線綠檔在融資層面獲得一定優勢，為其爭得較高融資額度，而且背靠富德生命人壽和大家人壽兩大險資股東，也讓其在融資風險評級中保有優勢。
這也是為何在當前大多數房企融資成本高企的背景下，金地截至今年上半年，融資成本才4.65%的根本原因。
在其11月10日和12月16日發行的兩筆規模各15億元的中期票據中，發行利率分別只有4.17%和4.04%，大幅低於行業平均水平。
不過，隨著大家人壽的逐漸撤退，盈利質量低迷，現金流不理想，且債務壓力與日俱增的金地集團，良好的融資局面難說不會發生反轉。
至於金地未來如何，時間會給予答案。
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