本文來源：時代週報 作者：夏子軒
房貸利率有望再降。
9月29日，央行、銀保監會發布《階段性放寬部分城市首套住房貸款利率下限》（下稱《通知》），決定階段性調整差別化住房信貸政策。
《通知》顯示，對於2022年6-8月份新建商品住宅銷售價格環比、同比均連續下降的城市，在2022年底前，階段性放寬首套住房商業性個人住房貸款利率下限；二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限按現行規定執行。
按照“因城施策”原則，符合上述條件的城市政府可根據當地房地產市場形勢變化及調控要求，自主決定階段性維持、下調或取消當地首套住房商業性個人住房貸款利率下限，央行、銀保監會派出機構指導省級市場利率定價自律機制配合實施。
“新政有利於降低居民購房成本，支援剛性住房需求。”粵開證券首席經濟學家羅志恆在接受時代週報記者採訪時表示，房貸利率下調有助於減輕購房者的還貸壓力，改善其現金流狀況。同時政策僅放寬首套房房貸利率下限，二套房保持不變，重在滿足居民剛需，避免刺激投資性需求，堅持“房住不炒”的定位。
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今年以來，影響住房信貸政策的LPR已進行三次下調。據全國銀行間同業拆借中心資料，1月20日，1年期LPR和5年期以上LPR分別下調10個基點、5個基點；5月20日，1年期LPR與此前報價持平，為3.70%，5年期以上LPR下調15個基點，至4.45%；8月22日，1年期LPR和5年期以上LPR再次下調，分別降至3.65%和4.3%。
時代週報記者統計發現，截至9月30日，1年期LPR和5年期以上LPR分別較年初下調15個、35個基點。
值得注意的是，今年5月，央行、銀保監會發布的《關於調整差別化住房信貸政策有關問題的通知》提出，下調首套住房商業性個人住房貸款利率下限，相應期限貸款市場報價利率減20個基點。按照5月的住房信貸政策，首套住房商業性個人住房貸款利率下限可以在5年期以上LPR4.3%的基礎上再降20個基點，至4.1%。
按照《通知》，符合條件的城市可自主決定在2022年底前階段性維持、下調或取消當地新發放首套住房貸款利率下限。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出，此次政策允許下調的基點更大，或者說允許在4.1%的利率的基礎上進一步下調。
羅志恆認為，對購房者而言，房貸利率下調會降低還貸成本，刺激購房需求；對於銀行而言，住房抵押貸款是其優質資產，放寬首套房房貸利率下限有助於銀行擴張業務、增加盈利；對於房企而言，居民購房需求回暖有助於銷售回款上升，改善房企流動性。
需要注意的是，並不是所有城市都符合放寬房貸利率下限要求。按照《通知》，可放寬房貸利率下限的城市需要達成2022年6-8月份新建商品住宅銷售價格環比、同比均連續下降的條件。
根據國家統計局釋出的70個大中城市房價指數：2022年6月份，新建商品住宅銷售價格環比下降城市為38個；2022年7月份，新建商品住宅銷售價格環比下降城市為40個；2022年8月份，新建商品住宅銷售價格環比下降城市數量為50個。其中，只有23個城市符合此次央行《通知》 要求。
具體包括，哈爾濱、蘭州、武漢、大連、天津、石家莊、昆明、貴陽8個二線城市，泉州、溫州、瀘州、岳陽、宜昌、北海、大理、秦皇島、湛江、包頭、安慶、濟寧、常德、襄陽、桂林15個三線城市。易居研究院智庫中心認為，上述城市為當前房地產交易疲軟、房價跌幅過大或持續時間過長的城市。而北上廣深等一線城市並不屬於《通知》 實施的範疇。
羅志恆表示，根據國家統計局釋出的70大中城市房價資料，符合政策條件的有23個城市，其中包括8個二線城市和15個三線城市。這些城市地產下行壓力較大，降低房貸利率有助於刺激當地居民的購房需求。
央行、銀保監會表示，這一政策措施的出臺，有利於支援城市政府“因城施策”用足用好政策工具箱，促進房地產市場平穩健康發展。在當地政策範圍內，銀行和客戶可協商確定具體的新發放首套住房貸款利率水平，有利於減少居民利息支出，更好地支援剛性住房需求。