本文轉自微信公眾號“安信國際”。
中國奧園(03883)2020 全年銷售額同比增長11.8%，至1320億元，順利完成年度目標。在去年低基數效應下，公司一月銷售額為101億元，同比上升99.8%。
在房地產融資新規下，公司把重點放在去槓桿上，截至2020年6月，扣除來自客戶的合約負債後，負債對資產的比率約80.9%，高於規定的70%。然而現金短債比及淨槓桿比率均在規定指標以內，流動性及融資風險有限。
去年衛生事件影響到工程進度，部分專案的交付有所推遲。下半年房企融資新規加上銀行房貸增長被限，一定程度上影響投資及銷售的節奏，在「房住不炒」的前題下，限價、限貸等調控政策將持續一段時間。
我們綜合以上考慮，調整2020-22年淨利預測-26.3%/-26.2%/-26.3%，目標價調整至每股16港元，維持買入評級。
主要內容
奧園全年銷售達標。奧園 2020 全年銷售額同比增長11.8%，至1320億元，順利完成年度目標。銷售面積同比增長10.2%，至128.8萬平米，銷售均價約每平米10247元，與2019年的10104元相若。
根據克而瑞資料，奧園 2020 全年權益銷售同比上升1.0%，至993億元，對應的權益比率約75%，與2019年銷售的權益比率83%下降8個百份點。根據克而瑞資料，奧園按2020年全口徑銷售額在全國排名第29位，按權益銷售額計算全國排名第28位。
資產負債結構。在房地產融資新規下，房企們都著力降低債務，市場亦關注房企在資產負債結構上的改善情況。截至2020年6月，奧園總資產約2986億元，總債務約2565億元，扣除來自客戶的合約負債後，負債對資產的比率約80.9%，高於規定的70%。
現金約694億元，一年內到期有息負債約475億元，現金短債比約146%，高於規定的100%，短期流動性風險較低。總有息負債及淨債務分別為1030億元及336億元，總資本約421億元，淨槓桿比率約79.8%，低於規定的100%，整體資產槓桿風險較低。
重點放在減債之上。受去年春節及衛生事件影響，在低基數效應下，公司一月銷售額為101億元，同比上升99.8%。在房地產融資供需兩側的限制下，房企投資、銷售步伐將會放緩，並把焦點放在改善資產負債的工作上。我們預期公司2021年的銷售增長將維持中型房企平均增長率之水平，排名亦維持在現有水平。在投資步伐相對放緩下，負債水平預計會有所改善，長遠有利公司健康發展。
維持買入評級。在奧園全國性佈局的策略下地域風險分散，加上手上城市更新專案資源能為公司土儲補充優質貨值，是在房地產市場波動環境中的比較優勢。
然而去年衛生事件影響到工程進度，部分專案的交付有所推遲。下半年房企融資新規加上銀行房貸增長被限，一定程度上影響投資及銷售的節奏，在「房住不炒」的前題下，限價、限貸等調控政策將持續一段時間。
我們綜合以上考慮，調整2020-22年淨利預測-26.3%/-26.2%/-26.3%，目標價調整至每股16港元，維持買入評級。
風險提示：房地產調控政策、經濟下行對銷售造成壓力。
(編輯：李均柃)