來源： 21世紀經濟報道
（特約作者 吳金鐸）近日香港和內地地產股冰火兩重天。繼週一開盤全球市場大跌之後，9月22日，港股地產股再次集體下跌。恆基地產、新世界發展、嘉裡建設跌幅超過10%，長實集團、新鴻基地產跌超9%，龍光集團、綠景中國地產跌幅超過8%，雅居樂跌超7%。但中國內地地產股卻走出獨立行情，9月22日地產指數整體上漲2.55%。
外圍風險疊加地產行業和個別企業的問題，是本週港股地產板塊大跌的主要原因。首先，近期美國財長耶倫就債務上限問題數次發出警告，稱如果美國國會不盡快提高聯邦政府債務上限，那麼聯邦政府10月將出現債務違約、政府信用受損甚至政府停擺。資料顯示，美國政府當前的國債規模已經達28.8萬億美元。2019年美國政府將債務上限設定為22萬億美元。資料顯示，2020財年美國各級政府的財政收入為7.2萬億美元。這意味著美國政府當前的債務上限已經非常接近22萬億美元上限的邊緣，因此10月政府停擺和美國債務違約並非小機率事件。其次，本週美聯儲的議息會議將公佈關於購債縮減的進一步資訊。儘管關於Taper美聯儲已與市場有充分溝通，但若美國政府債務危機和Taper同時發生無疑將加劇市場恐慌。再次，香港地產行業面臨一些新局面：一是宏觀上香港M2增速和地產信貸增速近年來趨勢性下降；二是中觀行業層面，港府開始著手解決香港最大的民生——住房問題，香港地產面臨新局面。因此香港地產股或面臨估值調整。當然港股地產板塊也有未經證實的地產公司的負面訊息。多重因素使得港股地產板塊出現超調。
內地的地產股表現相對穩健，走出獨立行情。首先是龍頭公司恆大地產集團9月22日釋出2020年面向專業投資者公開發行公司債券(第一期)2021年付息公告，將於2021年9月23日支付“20恆大04”債券於2020年9月23日至2021年9月22日期間的利息。該次債券付息及時消除了市場的疑慮。
其次，內地地產資料基本面雖然邊際走弱，但還遠未惡化。中國統計局公佈的8月份內地70城新建商品住宅房價指數來看，新建商品住宅上漲城市仍有46個城市上漲，一線城市北京、上海和深圳新建商品住宅銷售價格環比分別上漲0.2%、0.4%和1.0%，深圳漲幅仍然領跑一線城市小幅上漲。
十九大報告提出，堅持“房住不炒”的定位。近年來房地產調控也不斷走向成熟，尤其是2020年房地產監管的三道紅線政策出臺：房企剔除預收款後的資產負債率大於70%；房企的淨負債率大於100%；房企的“現金短債比”小於1，使得房地產行業在監管之下逐漸降槓桿，槓桿“軟著陸”。
2021年9月央行金融穩定報告中揭示成功處置包商銀行風險事件等，監管部門對各種風險處置已積累了豐富的經驗，整體上地產引發系統性風險的機率極低。央行提出“在守住不發生系統性金融風險底線的同時，有效防範道德風險”，還有地產產業鏈上下游的連帶風險等，各利益相關方應密切關注和跟蹤。