去年年底央行、銀保監會頒佈房地產貸款集中度制度，對銀行的房貸佔比作出“紅線”指標，也因此，年報季中的上市銀行是否“踩線”備受市場關注。
據南方財經全媒體記者統計，截至4月11日，A股共計有21家上市銀行披露了年報。其中有8家上市銀行的房地產貸款佔比或個人住房貸款佔比超標。
具體來看，建設銀行、郵儲銀行、中信銀行、渝農商行的個人住房貸款佔比超標，鄭州銀行的房地產貸款佔比超標；招商銀行、興業銀行、青島銀行上述兩項指標均踩“紅線”。房地產貸款是今年的監管重點，超過“紅線”的銀行需要在2~4年內完成整改。
光大銀行金融部宏觀分析師周茂華告訴記者，“目前壓降房地產貸款的難點主要是因為‘誘惑力’大，對於銀行來說，房地產貸款額度大、期限長，有穩定的抵押品，不良率低，但隨著監管環境變化，銀行也將調整資產負債結構，改變和房企的合作模式，對製造業、小微企業、新型創新產業、綠色信貸等領域佔比將逐步提升。”
8家銀行指標超過監管上限
近期上市銀行集中釋出年報。截至4月11日，A股共有21家上市銀行披露年報，其中國有大行6家，股份制銀行8家，城商行3家，農商行4家。整體來看，21家銀行個人住房貸款超29.5萬億元，有8家銀行“踩線”，佔比近四成。
根據房地產貸款集中度新規，中資大型銀行的房地產貸款佔比上限分別為40%、27.5%；中資中型銀行個人住房貸款佔比上限分別為32.5%、20%；中資小型銀行和非縣域農合機構個人住房貸款佔比上限分別為22.5%、17.5%。
資料顯示，第一檔銀行中的建行、郵儲銀行均有一項指標踩線。其中，建行個人住房按揭貸款為34.82%、郵儲銀行為33.61%，超過監管上限2個百分點左右。除此之外，建設銀行的房地產貸款佔比39.24%也非常接近監管上限。
第二檔銀行中，招商銀行、興業銀行兩項指標均超線，中信銀行一項指標踩線。其中，招商銀行房地產貸款佔比與個人住房按揭貸款佔比分別為32.16%、25.35%；興業銀行兩項指標則分別為34.56%、26.55%。兩家銀行上述指標均超過監管紅線逾4個百分點。中信銀行個人按揭貸款佔比為20.48%，超過監管紅線0.48%。
值得一提的是，2020年6月末浦發銀行整體房貸佔比為27.9%，微超監管紅線0.4%；但2020年末，浦發銀行整體房貸佔比下降至26.37%，已達到監管要求。
梳理資料可以發現，浦發銀行在過去一年大幅壓降了房地產行業的貸款，在貸款總額同比增長14.15%的情況下，整體房貸增速僅有3.67%。
此外，在股份制銀行中，平安銀行、浙商銀行的房地產貸款相對而言仍有一定增長空間。
第三檔銀行中，青島銀行兩項指標均超線，鄭州銀行、渝農銀行一項指標踩線。其中，青島銀行、鄭州銀行的房地產貸款佔比分別為29.77%、27.95%，均超過監管紅線逾4個百分點。此外，青島銀行、渝農銀行的個人按揭貸款佔比為19.53%、17.98%，同樣超過監管紅線。
“長期以來房地產開發貸款佔整個貸款的比重始終在7%左右的較低水平，近年來變化不大，升得快的是按揭貸款。”植信投資首席經濟學家兼研究院院長連平指出，從上市銀行及公開市場資訊來看，需要進行調整涉房貸款的銀行規模相對有限，涉及到的房地產貸款餘額佔到整個金融機構涉房貸款餘額的比例約四分之一，主要集中在建行、郵儲、招行、浦發、興業等幾家中資大中型銀行，據測算，上述幾家銀行在2021年涉房貸款或少增1000億到1500億之間，而更多的銀行並未踩紅線，客觀上存在填補空缺的可能性。
監管給到的整改過渡期限在2~4年之間，儘管部分銀行涉房貸款指標超紅線，但無論是各家銀行年報的表述，還是銀行高管在業績釋出會上的表態，各家銀行都表示將按政策要求，持續調整最佳化信貸結構。
建行是房地產領域貸款規模最大的銀行，也是個人住房貸款佔比最高的銀行，建行副行長呂家進表示，建行將在符合監管要求的前提下，採取多種措施，穩妥促進對公房地產業務平穩發展，保持個人住房按揭貸款合理適度增長，有序降低房地產相關貸款在各項貸款中的佔比。
房地產行業貸款增速放緩
過去一年為了對沖疫情帶來的影響，銀行的貸款規模快速擴張，央行資料顯示，2020年人民幣貸款增加19.63萬億元，同比多增2.82萬億元。具體到各家商行而言，貸款總額大多保持10%以上的增速。
以寧波銀行為例，2020年全年保持資產規模高速擴盤，總資產增速達到23.5%，其中貸款規模全年超高速增長30%，大幅領先同業，這也是其自2010年以來貸款增速最高的年份。
記者注意到，在總體貸款規模大幅上漲的同時，房地產行業貸款總額增速相對而言有所減緩，其中中信銀行、民生銀行、渝農商行、常熟銀行、江陰銀行、無錫銀行6家更出現了負增長。
具體來看，民生銀行在貸款總額同比增加5.47%，而房地產行業貸款卻下滑7.81%，個人住房按揭貸款大幅上升22.72%；渝農商行貸款總額同比增加16.20%，房地產行業貸款卻下滑30.32%，個人按揭貸款增加24.96%。
中國社科院金融所銀行研究室主任李廣子指出，“房地產貸款集中度制度推出後，踩線的銀行有兩個解決方法，一是壓縮分子，壓降房地產貸款規模，降低新增房地產貸款投放；二是做大分母，加大其他信貸投放力度，稀釋房地產貸款集中度。”他指出，由於個人住房按揭貸款一般期限較長且單筆額度較小，因此從操作性角度來看，短期內要實現快速壓降的目的，針對房地產企業的貸款會更容易實現。
據記者梳理發現，已披露的21家上市銀行，與貸款總額的增速相比，個人住房按揭貸款的增速並不遜色，甚至有些大幅超過。比如江陰銀行，針對房地產企業的貸款同比減少10.24%，但個人住房貸款卻同比增長40.88%。
房地產行業貸款、個人住房按揭貸款為何出現分化現象？周茂華向記者分析，“二者分化主要是近年來，國內強化銀行房地產信貸監管，引導資金更多流向小微民營等實體經濟薄弱環節，同時，2020年出臺房企”三條紅線“，引導房企加強負債管理；而個人按揭住房貸款上漲，主要與去年一、二線等熱點城市價格上升較快，樓市銷售活躍有關。”
3月22日，浙江省下發的《關於進一步加強住房信貸審慎管理的通知》要求各金融機構全面自查個人住房貸款、消費類和經營類貸款等。此前，深圳、上海、北京、廣州等地下發通知要求銀行自查經營貸、消費貸情況，嚴防違規資金挪用至房地產。
與北上廣深有所不同的是，浙江釋出的《通知》還指出了切實加強房地產開發貸款管理。要求各金融機構要嚴格稽核房地產開發專案合規性，落實房地產開發貸款資金封閉管理要求，根據專案工程進度放款，杜絕超規模超期限放款，防止貸款資金挪用。
一位國有大行信貸人士指出，開發貸監管一直較為嚴格，浙江此次發文再次予以了強調，將規範向不合資質的企業專案發放貸款。
呂家進指出，建行將對房地產開發貸繼續實施從嚴的名單制管理，專注於為一二線城市的優質客戶提供支援，開展專案合規審查，嚴格把關貸款的投向和專案用途。對於個人住房貸款，優先支援剛需群體，滿足人民群眾合理的一般住房需求和住房改善的需求。
近期廣州、深圳等地銀行個人住房按揭貸款額度緊張，排隊放款已成為普遍現象，除了國有大行以外，許多中小銀行的信貸經理更直接告知中介，短期內已無住房貸款額度，利率也可能逐步上升。
“銀行個人按揭貸款上限落實，不可避免導致部分超標或接近紅線的銀行個人按揭額度收緊，按揭利率存在一定上行壓力，但預計影響有限。”周茂華認為，一是銀行個人按揭佔比是個動態比例，如果作為分母的貸款擴張，個人按揭規模也可以隨之擴大；二是這個紅線出臺本意不是要打壓剛性需求，對於少數額度緊張銀行其利率有一定上升壓力，對於額度充裕的銀行，尤其是樓市庫存仍高的區域，個人按揭利率將保持利率穩定甚至有降低可能；三是作為房貸利率定價“錨”的5年LPR報價利率走勢還是很平穩的。
房貸規模將進一步下降
3月22日，人民銀行在北京召開全國24家主要銀行信貸結構最佳化調整座談會，總結交流經驗做法，分析研究信貸形勢，部署推進下一階段最佳化信貸結構工作。座談會上，進出口銀行、工商銀行、農業銀行、建設銀行、興業銀行等金融機構就最佳化調整重點領域信貸結構的主要做法作了交流發言。
會議指出，當前我國實體經濟恢復尚不牢固，重點領域和薄弱環節信貸結構仍需調整最佳化。
從本次會議部署的今年信貸投放重點領域看，小微企業、製造業、綠色低碳產業、科技創新等將成為今年銀行業信貸投放的熱門領域，同時，房地產金融將繼續強化嚴格管控，分析指出，今年新增房地產貸款規模有望進一步降低。
連平指出，房價漲跌與涉房貸款增速具有較強的相關性，未來住房金融調控將更聚焦重點城市，突出結構性特點，而非“一刀切”。在中央“房住不炒”的政策下，房地產市場調控政策將持續從嚴和規範。尤其是在結構上，合理調節大中型商業銀行在熱點城市的涉房貸款，對緩解區域性住房金融風險將起到關鍵的作用。
周茂華認為，監管環境變化，銀行也將調整資產負債結構，銀行可能改變和房企合作，資產證券化等方式，在滿足監管規定同時，最大限度獲取利潤，畢竟房貸仍有吸引力；但從中長期看，銀行將逐步調整經營戰略，多元化資產負債結構，推動銀行轉型發展，銀行對製造業、小微企業、新型創新產業、綠色信貸等領域佔比將逐步提升；並更加註重特色、高質量金融服務供給，提升市場競爭力，增加中間業務收入等。
長期來看，尤其是在碳中和、碳達峰目標下，監管將引導商業銀行按照市場化原則加大對碳減排投融資活動的支援，撬動更多金融資源向綠色低碳產業傾斜。此外，銀行可能會把視角傾向於戰略型新興產業、綠色金融、民生工程、租賃住房、消費領域等符合國家戰略的領域，更好地支援實體經濟發展。