利好頻發，“豬週期”餘音未散“房週期”再度歸來！房地產板塊估值修復行情能走多久？

根據中新經緯等媒體報道，從中農工建山東省菏澤市相關營業網點處獲悉，四大銀行下調了該市“無房無貸”購房者個人住房貸款首付款比例，從之前最低 30%，降至最低 20%。

受訊息面利好影響，今日房地產開發板塊持續走強，泰禾集團、黑牡丹漲停，金科股份、招商蛇口跟漲。經濟日報文章指出，當前，房地產融資的市場預期正在穩步改善。房地產行業景氣度是否真的見底回升？估值修復行情能持續多久？本文將重點分析以上問題。

房地產行業需求端仍處“多事之秋”

百強房企銷情承接去年頹勢。根據克而瑞資料，百強房企 2022 年 1 月，全口徑銷售總額約 5,849 億元，同比下跌 40.7%。權益銷售總額約 4,106 億元，同比下跌 42.2%。房企月度銷售情況承接去年的頹勢，自 2021 下半年起反覆向下，雖然今年春節較早會對一月銷售造成一定影響，但百強銷售同比下跌超過四成是近十數年的首次，即使是受疫情影響的 2020 年，整體銷售跌幅亦只有 35%，百強權益銷售下降幅度只有 16%。百強房企操盤銷售金額 5,251 億元，同比下跌 39.7%。操盤銷售金額排名首 50 位且增速保持正增長的有仁恆置地、華髮(600325.SH)、中鐵建(1186.HK)及建業(832.HK)等，大部份主流房企均錄得負增長。

成交活躍度仍然疲弱。全國 30 大中城市的商品房成交套數及面積在一月份約108,719 套及 1223 萬平米，平均每週約 28000 套及 314 萬平米，同比下跌幅度分別為 27.7%及 23.7%，成交仍然疲弱。主要城市二手房成交數字均出現不同程度的下跌，深圳、杭州、南京、成都及北京的成交面積分別同比下降 75%、58%、45%、56%及 28%。一月全國地產成交行情不佳，說明當前各大城市的樓市仍在降溫，雖然近期信貸政策總體有所放鬆，但要傳遞到購房領域仍然需要時間。業績預期受壓。

A 股公司陸續釋出業績預告，綜合已發預告的 60 家房企中，2021年首次出現虧損的房企達到 22 家，其中包括華夏幸福(600340.SH)及藍光發展(600466.SH)等。此外，淨利潤預減的房企有 18 家，其中包括保利發展(600048.SH)、綠地控股(600606.SH)及華僑城(000069.SZ)等。地產資金鍊緊張的環境下，房企為了加快去化而減價促銷，使結轉毛利率有所下降，同時亦對現有庫存作出計提減值，導致業績有所下降。預期港股地產公司業績同樣受壓。

由此來看，房地產行業從實際資料來看仍未看見反轉的訊號，正如萬科A管理人前幾日所言房地產行業進入了“黑鐵時代”，何時景氣度反轉還待進一步觀察。

“剩者為王”，多數券商看好房地產龍頭國企

中信證券認為，按揭貸款額度和利率是關鍵性變數，地方層面的需求側託底政策也有望持續出臺。我們預計，3 月之後房地產景氣有望見底回升，而結構演變趨勢則會繼續。我們繼續推薦中高信用地產企業，推薦保利發展，萬科 A(萬科企業)，龍湖集團，華潤置地，招商蛇口，金地集團，濱江集團等公司，並看好貝殼的投資機會。

東方證券認為在基本面和政策的這個組合下，我們短期重點看好財務安全的房企的估值修復。我們看好業績穩健的一線龍頭，推薦保利地產(600048)、萬科 A(000002) ；與業績具有彈性的二線龍頭，推薦金地集團(600383)、龍湖集團(00960)。同時我們看好迅速成長且消費屬性較強的物管和商管行業，推薦碧桂園服務(06098)、保利物業(06049)、招商積餘(001914)、新大正(002968)、融創服務(01516)、星盛商業(06668)。

國泰君安與多數券商觀點相反。部分央國企因可持續經營假設帶來的估值修復已基本兌現。隨著2022 年初政策放鬆，第二批央企和可以“活下來”的優質民企同樣開始迎來估值修復，空間至少 20%。以 EVA 模型看，地產股的低估值來源於對遠期價值毀滅的擔憂。經過近半年時間的調整，政策環境偏緊的情況下，央國企在永續經營假設下估值已基本修復到位。優質民企轉變為可持續經營，以及集中在港股的第二批央企，預計迎來類似於 2021年四季度以來央國企的遠期估值修復。推薦央國企中的中國海外發展、華潤置地、中國金茂、保利地產、招商蛇口、萬科 A、綠城中國、中海物業、華潤永珍服務等；優質民企中的融創中國、融創服務、旭輝控股集團、金地集團、碧桂園、龍湖集團、濱江集團、中南建設、金科股份、寶龍商業，受益我愛我家、招商積餘、碧桂園服務。