博鰲現場 | 《2022中國房地產行業發展白皮書》正式釋出

焦點財經訊 深度調整中的房地產行業，執行邏輯已發生根本改變。“高槓杆、高週轉、高增長”的舊格局和舊模式難以為繼，探索建立新的發展模式迫在眉睫。

8月8日至11日，2022年博鰲房地產論壇如約而至。這場以“創造未來 尋求破解之道”為主題的行業盛會，匯聚了來自房地產業、金融業、地產上下游各業態的商業精英和專家學者，以期共同明辨行業更加清晰的未來。

8月9日，2022博鰲房地產論壇正式開幕，現場釋出《觀點指數•2022中國房地產行業發展白皮書》。

白皮書顯示，銷售方面，環比增加50.4%，前100房企6月銷售復甦。

從整體銷售情況來看，1-6月前100房企銷售業績較去年同期有較大幅度下滑，權益銷售金額突破1000億的房企共4家，比去年減少8家；突破600億的房企共9家，比去年減少14家，100億以下的企業有36家，比去年增加35家。

6月房地產市場迎來半年業績衝刺期，房企積極推出新盤，配合多樣化營銷策略；同時，北京、上海等地疫情緩和，房地產市場復甦，助推銷售回暖。

房企到位資金承壓，下半年迎來償債高峰期。2022年上半年，受融資通道收縮和銷售行情下行影響，房地產企業資金承壓。國家統計局資料顯示，1-6月房地產開發企業到位資金76847億元，同比減少25.3%，降幅較1-5月的降幅收窄0.5pcts。

債務方面，今年下半年，房地產企業共有264支境內信用債到期，存量金額為1961億元；此外還有90支美元債到期，存量金額為1589億元。整體上看，2022下半年是房地產企業償債高峰期，當前融資通道收縮以及銷售回暖的不確定性給房企帶來較大的償債壓力。

土地市場方面，前50房企單月擴儲漲88.4%，濱江新增土儲近百萬平米。

從單月拿地資料來看，6月前50房企拿地體量環比漲幅較大，同比跌幅收窄，新增土地建築面積為1083萬平方米，環比上升88.4%，同比減少86.9%，較上月收窄3.4個百分點。

宅地成交量價環升，平均溢價漲1.7個百分點。成交方面，6月疫情緩和，助力一二線城市加快土拍進度，土地成交體量環比上升，一二三線城市單月土地成交建面創年內新高。

住宅用地方面，一二三線城市成交住宅用地674宗，成交土地規劃建築面積5276萬平方米，環比增加46.1%，同比減少56.2%；成交總價2996億元，環比增加49.9%，同比減少47.8%；成交樓面均價5678元/平方米，環比增長2.6%，同比增長19.2%。平均溢價率為4.13%，較上月上漲1.7個百分點。

地產金融方面，境內市場“缺口”難平，融資成本小幅回落。過去6 個月，房地產開發境內債券融資共計發行268 筆，較去年同期減少102 筆；發行規模合計約2530億元，同比減少41.35%。

2022年下半年，房企境內債務到期規模約2328億元，約佔下半年行業整體債務到期量的57%。年初至今，整體融資環境處於快速“冷卻”的狀態，房企的融資需求和能力同時下降。

2022年上半年，房企發行信用債的平均利率為3.58%，較去年同期下降約0.6個百分點。行業融資成本下降的部分原因是原本可以發行低利率票據的央企、國企並未受到較大影響，但是部分民營企業由於信用風險影響，甚至喪失了發行高利率票據的機會，融資前景依舊不容樂觀。

美元債市場“腰斬”，下半年集中償債期將。2022年是房企美元債務償還高峰期，規模比去年更高，加之經濟面臨下行壓力，購房者買房意願減弱，房地產企業正經歷嚴峻考驗。伴隨著6月份和7月份債務償還高峰，下半年預計展期或利息違約的現象將集中出現。

發行端，1-6 月發行總額約167.8億美元，達到近5年來最低值，同比下降約78%。據觀點指數不完全統計，2022 年6-7 月份，有73 只境外地產債券面臨到期與付息。隨著美元債到期高峰臨近，展期以時間換空間，成為部分房企的唯一“下策”。

房企尋求債務展期，本質是以時間換空間。但是二次展期出現，說明企業償付能力並未恢復，整體資金面還在走下坡路。此前房企鋪排展期方案，大多將兌付比例較大部分放在2022年下半年。

籌資“缺口”刺激信用工具產生，展期事件將在下半年延續。5 月出臺了一項利好於民企公開市場融資的政策，有關部門選定示範房企，增設信用保護工具，改善當前民營企業融資受阻的局面。

觀點指數監測的樣本企業2022年1-5月境內融資額只達到1280億元，同比減少36%，並未出現明顯的“回暖”跡象。現階段無違約民企的融資渠道是暢通的，但市場投資者信心缺失，認購意願不強，導致這類房企無法順利融資。

“展期”之後的持續發展應成為市場的焦點。現階段，各個房企“銷售資金”的回款能力急劇下降，回籠資金主要依靠新債券與專案出售。但對於部分出險企業而言，其資金來源將成為較大障礙。

“保內舍外”，或將喪失海外市場。當前部分出險房企存在境外債務大於境內債務，這些企業也普遍採用“舍外保內”等策略。

這是整個行業的“避險傾向”，原因之一是境外債如果執意起訴或者申請清盤，清償率是低於境內水平的。另一重原因則是，房企營業區域、土儲及核心資產（投資物業與商業樓宇）以及最“棘手”的被抵押、合作專案基本都集中在境內。如若不能妥善解決，房企將會依次面臨賠償合作違約金、龐大的抵押規模以及資產被查封、凍結等後果。

在融資缺口環境下，“保內不保外”或將成為常態，後果將致使整個行業失去海外市場的議價權。