本文來源：時代財經 作者：劉新歌
險資曾是一股活躍在房地產江湖的隱形力量。
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憑藉資金優勢，保險企業不僅大手筆買房、買地做“地主”，還透過持有股票的方式變身為房企股東，坐享房地產行業的發展紅利。而估值低、業績穩健、股息率高的地產股，確實曾讓它們獲得不錯的收益。
不過，隨著多家房企陷入流動性危機，曾經的香餑餑成為燙手山芋，甚至是風險。2021年度的業績會上，投資房地產的風險成為保險企業投資者關注的重點，而中國平安、中國人壽的回覆均是“房地產投資風險可控”。
雖然如此，險資卻在悄悄撤離地產股。據時代財經不完全統計，2021年內，平安人壽、中國人壽、大家人壽、富德生命人壽等保險企業均減持了地產股票，合計減持超14億股地產股，碧桂園、招商蛇口、金地等龍頭房企亦被減持。
IPG中國區首席經濟學家柏文喜對時代財經稱，險資投資房地產主要有投資上市房企股權、投資REITs、直接投資物業等三種方式。目前，由於房地產行業下行、前景不明朗，上市房企股價大跌，險資減持上市房企股票是理性的止損行為。
一年減持超14億股地產股，持股市值近730億
時代財經根據Wind資料統計，截至2022年4月27日，共17家上市房企的前十大股東有險資身影，其中10家為TOP30房企。
這與幾年前險資爭相湧入房地產的盛況大不同。
2015年以來，險資在二級市場投資活躍，甚至密集出擊舉牌地產企業。進入2016年，保險機構持續調倉至房地產行業，在房地產行業的持倉市值連續四個季度位居第二，僅次於一向重倉的金融行業。
Wind資料顯示，截至2016年末，136家A股房企中，險資位居前十大流通股股東的企業就達36家，佔比26.47%。萬科、招商蛇口、保利地產、金地集團、首開股份、泰禾集團、華僑城、新城控股等房企均在其中。
而現在，不僅險資持股房企數量在減少，也在不斷減少持股份額。2021年，大家人壽在3個月內先後六輪減持金地集團。據金地集團2021年年報，過去一年，大家人壽合計減持了6.77億股公司股份，所減持股份佔其總股本的15%。減持後，大家人壽持有金地2.45億股股份，持股比例下降至5.43%。
大家人壽的前身為安邦保險。早在2012年底，後者即為金地集團的十大股東之一，去年9月的首輪減持也是其持股9年來的首次減持。該次減持前，大家人壽持有金地集團9.22億股普通股，持股比例達20.43%，位列第二大股東。
與此同時，大家人壽還大幅減持了金融街控股。2021年11-12月間，大家人壽減持了1.2億股金融街股份。減持後，大家人壽合計持有金融街3.02億股，佔金融街總股本的10.11%，但仍為金融街第三大股東。
從總持股比例看，遠洋集團、金地集團、金融街的險資股東持股比例最高。其中，中國人壽、大家保險對遠洋集團的合計持股比例合計高達59.17%，富德生命人壽、大家人壽合計持有金地集團35.26%股份，和諧健康保險、大家人壽、富邦人壽、長城人壽則合計持有金融街31.42%股份。
退出房企十大股東行列的險資亦不在少數。Wind資料顯示，2020年底，中國人壽持有萬科1.9億股股份，持股比例為1.64%，但到了2021年末，萬科前十股東中已沒有中國人壽。而萬科新進的險資股東新華人壽保險則選擇了增持。截止今年3月底，新華人壽所持股份由去年底的持股8162萬股增至1.7億股，持股比例由0.7%增至1.47%，躍升為萬科第六大股東。
從險資的投資偏好看，龍頭房企被青睞，也獲得了較好的市值表現。時代財經統計發現，以4月27日收盤價計，險資所持地產股總市值為728.66億元。
諸葛找房資料研究中心分析師關榮雪對時代財經分析稱，房地產行業進入調整期，面臨著一定的下行陣痛。對於存在較大風險的房地產專案或企業，險資還將持謹慎態度，不乏繼續撤離的舉動。
不撤離，忙調倉，房地產仍是好標的
過去一年，房地產債務危機頻發，股價不斷下探，這讓投資者很“受傷”。而若論“炒地產股”收益最慘的險企，或非中國平安莫屬。
2021年年報資料顯示，中國平安對華夏幸福的減值計提、估值調整及權益法損益調整達432億元。受此影響，其實現營收1.18萬億元，同比減少3.1%；淨利潤則同比下降29%，為1016.18億元。
不過，中國平安管理層仍對不動產投資持樂觀態度，稱“風險敞口可控、前景可期”。截至去年底，中國平安的保險資金投資組合中，不動產投資餘額約2161.38億元，在總投資資產中佔比5.5%。其認為，長期收租為目的的不動產佔比超過一半，在後疫情時代將有比較好的穩健投資收益。
因此，雖然減持了碧桂園1.5億股股份，中國平安仍持續對房地產進行投資。2021年6月28日，平安人壽收購凱德位於國內的6個來福士專案60%-70%股權，交易對價不超過330億元，而對應資產總價值約467億元。
中國人壽也在2021年業績會上表達了持續投資房地產的決心。中國人壽總裁助理、首席投資官張滌表示，房地產投資是保險資金一個介於股票和債券、具有長久期與抗通脹特性的資產，也是保險公司大類資產中一個很重要的組成部分。在房地產投資方面，中國人壽未來將重點關注國家政策比較鼓勵和支援的新基建、物流產業園、Pre-REITs專案來滿足長期配置的需要。
截至2021年末，中國人壽的不動產投資佔比不到3%，基本為寫字樓、綜合體等商業地產。 此外，中國人壽還投了一些底層資產為棚改、區域性民生工程的不動產金融產品。
浙江大學國際聯合商學院數字經濟與金融創新研究中心聯席主任、研究員盤和林在接受時代財經採訪時表示，險資並非完全撤離房地產，而是進行了資產調配。“這幾年我國數字產業、網際網路等多行業獲得發展，房地產佔經濟總量的比重及其支柱地位都在下降，險資自然需要騰出流動性來投資新興產業。從發展的角度看，新興產業未來前景也比房地產要更好。”
但他續指，雖然房地產的增長性不如科技行業，但長期穩定、抗通脹，物業商業化運作後也能獲得長期的穩定收益。而壽險的支付責任是一種長期責任，和房產匹配度更高。因此，保險機構雖然透過減持地產股來最佳化股權結構，但未來也會直接持有更多房產，透過物業持有的方式以匹配險資尤其是壽險的長期性特徵。
柏文喜亦認為，房地產始終是險資做資產配置的重要底層資產之一，因此不會撤離房地產，只不過會根據行業和資本市場變化進行切換和調整組合權重，以獲得流動性、收益性和安全性的最優平衡。從目前房地產行業的狀態和未來走勢來看，險資以後投資房地產的方式會在REITs與直接投資物業上加碼，並持續減持上市房企股票。