今年第一家上市物企

文/樂居財經範慧茹

時隔兩個多月，在接連經歷三家過會物企無疾而終的資本徵程後，港交所終於迎來了物企掛牌上市的曙光。

2月25日一早，金茂服務便披露了全球發售公告，股份程式碼確定為00816，上市也有了明確時間表，預期股份將於2022年3月10日（星期四）上午九時起開始在主機板買賣。

隨著預計掛牌時間的披露，金茂服務即將正式成為2022年開年第一家上市物企，與此同時，資本市場也將迎來第56家上市物企。

根據公告，金茂服務此次擬全球發售1.01億股股份，其中香港發售1014萬股，國際發售9126萬股。每股發售定價不低於7.52港元，不高於8.14港元，預計至多募資8.25億港元。

募資所得主要用於收購、投資其他有潛力的物企並擴大與相關業務協同的供應商等合作、升級公司智慧服務管理系統、用於企業運營資金及一般用途等。

“朋友圈”豪擲6.46億捧場

作為2022年板上釘釘的開年第一股，相較其他失效物企的“慘淡經營”，金茂服務可謂是門庭若市。自2月7日招股書透過聆訊後，僅半個多月的時間，金茂服務就招攬了五大基石投資者助陣。

這五大投資基石對於資本市場來說並不陌生，分別是Keltic、康力電梯、廣東科順、富匯資本、千合基金，五位基石投資者認購總金額約6.46億港元。

其中Keltic背後的操盤手正是有著“防水一哥”之稱的東方雨虹(002271.SZ)的董事長李衛國。根據公告，李衛國擬斥資1億元，投資金茂服務1.6%-1.8%不等的發行股份。

實際上，這已經是李衛國第三次投資物業股。去年5月份上市的新希望服務，在招股時，李衛國就曾豪擲7230萬港元，以3.8港元的發行價格，持有新希望服務2.4%股權，成為新希望服務6大基石投資者中的一位；同年11月，又購買京城佳業8065.2萬股，佔已發行股份的5.5%，總斥資6678.16萬港元。

除了李衛國外，其他投資者也都來頭不小。其中康力電梯是中國國內電梯行業首家上市公司；廣東科順背後的持有人是上市公司科順防水的控股股東陳偉忠；富匯資本是上市公司中國聯塑的全資附屬公司；千合基金則是一家專注於管理業務投資的基金公司，這家基金公司背後的大佬正是私募圈千合資本的創始人王亞偉，擁有20多年的投資經驗。

這四家公司中，富匯資本出手最為闊綽，其擬投資金茂服務2億元，預計持股3.2%-3.6%不等；另外三家基石投資者康力電梯、廣東科順以及千合基金，分別斥資9900萬港元、5000萬元和1500萬美元。

央企的底氣

金茂服務強大的朋友圈，一定程度上源自母公司中國金茂的背書。

五家基石投資者中，除了千合基金外，其餘四家均是建材家居行業領域的知名企業，其中富匯資本更是與金茂集團關係匪淺，其母公司中國聯塑是金茂集團的建築材料供應商，主要從事建築材料及室內裝飾產品的生產。

根據全球發售公告，上市完成後，金茂物業將由中國金茂持股67.47%；中化香港持股7.5%；非執行董事兼董事會主席江南持股0.01%；其他合資格者持股13.75%；公眾股東持股11.25%。

中國金茂作為全國房地產開發企業20強，一直以來為金茂服務穩定地輸送管理面積。截至2021年9月30日，金茂服務的合約建築面積達到4570萬平方米，在管總建築面積為2320萬平方米，其中86.6%的在管理面積來自關聯方。

背靠大樹，金茂服務的營收能力也在持續增長。招股書資料顯示，從2018年到2020年，金茂服務收入分別為5.74億元、7.88億元和9.44億元，同期淨利潤為1748.7萬元、2262.4萬元、7712.4萬元。

金茂服務三年內的營收漲幅近65%，截至2021年9月，金茂服務取得收入10.49億元，較上一年同期激增57.74%。與此同時，金茂物業的毛利率水平也在奮起直追，期內整體毛利率達到了29.6%，創下近三年曆史新高。

又一家物企IPO將失效

赴港上市的旅途中，有人歡喜有人憂慮，金茂服務即將登陸港交所，而多家遞表物企並沒有這般“好運”，招股書失效接連發生。

截至目前，遞表還未上市的物企共有27家，其中處於失效狀態的有10家，明確終止上市的有7家，仍處於遞表排隊狀態的有9家。

而在排隊等待上市的9家物企中，蘇新美好生活招股書在本月底即將失效。去年8月30日，蘇新美好生活向港交所遞交了招股書，眼下距離招股書最後的有效期限僅有5天時間，在蚊型物企過會率大大降低的今天，蘇新美好生活的上市之路充滿了不確定性。

蘇新美好生活雖然背靠國企，但在已遞表的物企中也並不突出，管理面積不足千萬平米。雖已經成立20多年，但是蘇新美好生活的腳步一直在蘇州及周邊城市徘徊。

截至2018年、2019年及2020年以及2021年6月30日，蘇新美好生活來自長三角地區的在管建築面積分別約為700萬平方米、640萬平方米、700萬平方米及660萬平方米，分別約佔同期在管總建築面積的100.0%、99.6%、99.6%及99.6%。

此外，其整體毛利率維持在23.4%，處於行業低位水平。2018年、2019年、2020年，以及2020年中期和2021年中期，其整體毛利率為18.3%、20.3%、21.1%、21.3%、23.4%。

去年是物管行業風雲突變的一年，年初和年末呈現出兩種截然不同的景象，年初物企扎堆遞表入市，年末物企迎來招股書失效潮，或終止上市，或賣身頭部物企，或換股登上其他物企大船。

還未上市的物企一方面面臨著資本市場估值預期的下調，另一方面，面臨港交所對上市門檻的調整，留給中小物企衝擊資本市場的機會似乎越來越少。

文章來源:物業K線