美國房地產經紀人協會(NAR)近日公佈的資料顯示，美國8月份成屋銷售環比增長2.4%，摺合年率達到600萬套，創2006年12月以來新高。年初至今，美國成屋銷量增長超過10%。
為應對疫情衝擊，美聯儲在疫情初期即實施了極度寬鬆的貨幣政策，這一政策帶來的超低利率極大地刺激了住房市場需求。因為美國建房的主要原料是木材，住房市場的火爆首先刺激了美國房地產的“螺紋鋼”——木材的需求。年初疫情爆發一度導致木材企業大面積停工減產，供給下降。但需求的猛增，推動木材成為今年金融市場最搶眼的投資品種。受前期漲勢過猛影響，近期木材價格出現回撥。
投資者可能關心這樣的需求能否持續？近期美國房屋空置率創下上世紀70年代以來的歷史低點，從側面說明了住房市場需求有著紮實的基礎。
投資實物房產：租金率和貸款利息是關鍵
面對美國住房市場的火爆，投資者如何參與其中呢？
投資者的慣性思維是直接投資實物房產，畢竟，從過去20年中國的經驗來看，投資房地產的回報非常可觀。但若要在美國照搬這一經驗，還有一些問題需要投資者考慮。
從全面反映全美房價指數的標普/凱斯席勒20城房價指數來看，在21世紀樓市的第一個牛市裡，房價用六年時間上漲了2.1倍，年化回報率為13%。如今，房價已經在2012年低點的基礎上上漲了1.63倍。在新冠疫情導致大批人員失業、對民眾收入造成嚴重衝擊的背景下，未來六年樓市能否保持10%的增長率是個很大的問題。
如果想獲得更高的回報，就需要用到槓桿，即住房抵押貸款。那麼房地產投資的綜合回報和貸款利率，就是要考慮的關鍵因素。房地產綜合回報由租金收入和房產升值兩部分組成，用R表示。投資權益、即投入資金為E，房產價值為A，抵押貸款利息為I，權益回報ROE，用公式來表示，就是：
ROE=I+(A/E))*(R-I)
首先，在美國投資房產要獲得良好回報，需要考慮三方面因素：首先要能獲得銀行貸款；其次，房價會有起伏，在房價下跌時，如果槓桿過高，抵押品價值不足的話，銀行會要求補足抵押品價值，否則就會取消抵押品（所購房產）的贖回權；第三，也是最重要的一點，就是美國要徵收房產稅。
房產稅稅率為t，稅後的資產價值為FA，用公式來表示，就是：
FA=[(1+R)(1-t)]n
因為房產稅課稅的基礎是1+R的全部資產部分，而不像個稅那樣只針對投資回報部分，所以，房產稅會對投資回報產生拖累，房屋空置會給投資者帶來貸款還款、物業、水電等等現金流壓力。在這種情況下，租金帶來的回報顯得尤為重要。
由此可見，直接投資房地產的兩個關鍵變數是租金回報率和抵押貸款利息。受美聯儲量化寬鬆政策影響，30年期抵押貸款最優利率屢創新低，近期已降至2.90%左右。從這個意義上說，房地產的核心基本面還是看位置，位置好，租金回報率就高。如果租金回報率不高，又不想每月有太多現金流支出，就得降低槓桿比率，也就是提高首付款比例。當然，這樣做也降低了未來潛在的回報。因此，在投資實物房產時，租金回報率、空租情況、稅收和貸款利息是四個重要的參考因素。
REITs：透過證券化方式對房產進行投資
直接投資房地產需要辦理各種手續、耗費很多精力，而且很難進行多元化配置。在這種情況下，另一種方法就是透過證券化形式對房地產進行間接投資，也就是購買房地產投資信託基金(REITs)。
REITs是一種以發行收益憑證的方式彙集特定多數投資者的資金，由專門投資機構進行房地產投資經營管理，並將投資收益按比例分配給投資者的一種信託基金。說白了，就是很多人把錢湊到一塊，交給一個基金經理，由他去投資房地產，賺到的錢大家分。
REITs有兩種型別：一種是股權型REITs，持有並管理物業組合。租金收入以分紅形式支付給份額持有人。還有一種是抵押型REITs，就是以物業作為抵押設立基金，該基金投資於抵押貸款或抵押貸款支援證券。抵押貸款的還款利息是REITs的主要收入來源。
有些投資者對於房地產投資比較謹慎，覺得炒房風險太高，但同時又看好房地產市場，對於這部分人群來說，REITs是參與房地產投資的一種間接方式。
重要的一點是，根據法律，REITs有稅收優惠，但必須以股息的方式把投資收益派發出去，所以在選擇REITs時，股息率是一個重要參考因素。
REITs具有稅收優惠和股息率高的特點。與個人投資房產不同，因為由公司經營，REITs的表現和股票更加接近。美股投資人可以透過投資ETF來參與房地產REITs，規模最大的房地產ETF是領航基金旗下的房地產指數基金VNQ。這隻基金配置了一籃子REIT，股息率目前為3.8%，但五年表現一般，遠遠跑輸大盤。
目前美國房地產市場呈現出兩極分化的特點，一方面商業地產表現低迷，另一方面住房市場銷售火爆，一般的REIT或房地產ETF都不太適合這種分化的情況。
精選個股：在相關產業鏈中發掘投資機會
面對住房市場的火爆，未必只有透過投資房產才能獲得好的收益，建築類企業會從房地產熱潮中受益, 這一點比房產增值更加確定。標普房屋建築商行業精選指數(HBSI) 4月以來強勁上漲，其對應的ETF為XHB，透過與VNQ和標普500指數的對比，可以看到該行業大幅跑贏了大盤。
建築商行業精選指數基金是等權持股，包括家電企業惠而浦和家裝賣場家得寶這樣的知名企業。自3月份以來，這兩隻股票均大幅跑贏了標普500指數。
當然，表現更好的是建築行業的龍頭企業。霍頓房屋(DHI.N)、萊納房屋(LEN.N)在過去120天股價漲幅超過90%。隨著美國樓市熱潮的持續，建築龍頭企業將繼續從中受益。
7月份全美所有房屋型別的現房價格中位數為304,100美元，較2019年7月的280,400美元增長了8.5％。NAHB住房市場指數顯示，8月份建築商對新建單戶型住房市場的信心提高了6點，至78點，超過市場預期的73點。預計到2023年，美國建築市場的規模將從2019年的1.3萬億美元提高到1.45萬億美元，市場增長潛力巨大。
霍頓房屋目前的市盈率是13倍，基本貼近其內在價值。其股價近來在高位滯漲，短期有調整壓力。但EPS同比增長了30%，ROE為19%，從這些方面考慮，其股價並不算貴。
分析師預測，建築龍頭企業未來的營收還有很大增長空間。美國商務部資料顯示，美國新屋供應持續趨緊。經季節因素調整後，8月末上市待售新房供應量為28.2萬戶，低於7月末的29.1萬戶和6月末的30.7萬戶。按當前銷售速度，新屋售罄的時間為3.3個月，重新整理四年低位。從5月新屋銷售資料反彈以來，庫存售罄期便不斷縮短。
對於霍頓房屋這樣的龍頭建築股來說，如果短期內隨著大盤下跌，股價承壓，可能會提供一個良好的中期買入點。
出於同樣的思路，還可以在產業鏈上找出許多因樓市熱潮而受益的個股。在當前住房市場活躍的情況下，投資機會將會有很多。
*王澤華，CFA