來源： 新京報
為緩解短期債務壓力，除了再次配發新股、傳出酒店業務分拆上市外，富力地產方面還表示，也有出售一些投資物業或發展專案股權的計劃。
融資“三道紅線”下，高槓杆房企債務問題凸顯，近日富力地產兩起資本市場動作引發關注。在繼9月初傳出部分酒店資產打包成房地產信託基金並在新加坡上市後，9月15日，富力地產又釋出公告稱，擬透過配售代理以每股9.82港元配售2.57億股，融資25.24億港元。
在業內人士看來，無論是分拆酒店資產傳聞還是再配發新股，富力地產都是為了緩解債務壓力。截至2020年6月底，富力地產剔除預收款後的資產負債率約為78.16%，淨負債率為176.7%，現金短債比不到0.5，全部踩中融資新規“三道紅線”，償債壓力顯而易見。下半年，融資監管收緊，多個熱點城市調控加碼，都將令房企銷售與回款增添不確定性，對於富力地產來說，債務是否可控？能否破局債務困境？
分拆酒店業務上市“未形成時間表”，啟動配股計劃
近日，據媒體報道，富力地產計劃在未來10個月內，將其2017年從萬達手中購買的部分酒店資產打包成房地產信託基金並在新加坡上市，從而盤活酒店資產以緩解償債壓力。
9月18日，富力地產方面回覆新京報記者稱，“此事涉及多個機關和部門的政策與措施的配合，所以這個課題我們一直在研究，同時應結合富力自身的定位和戰略，因此需要一段時間去討論，目前並未形成明確的時間進度表或實質性進展。如果有進一步的訊息，會第一時間公佈。”
無獨有偶，繼去年12月首次配股後，近日富力地產再啟動配股計劃。9月15日晚間，富力地產釋出公告稱，將配售發行2.57億股新H股，配售價格為每股9.82港元。
根據公告顯示，富力此次配售股份約佔該公司現有已發行H股總數的19.95%，及現有已發行股份總數的7.35%。配售完成後，此次配售股份約佔擴大後已發行H股總數及已發行股份總數的16.63%及6.85%，預計配售股份所得款項總額和淨額分別約為25.24億港元及24.9億港元，擬用於償還境外債務性融資。
富力地產方面表示，“最近有看好房地產的投資者接觸公司，也對公司比較認可，我們就按現在的市場價格進行配股。此次配股融資的目的在於減少對債務融資的依賴，最佳化本公司資本結構。”
受此影響，9月15日當天，富力地產股價以10.1港元高開，最高點達到10.26港元，最終以10.08港元收盤，上漲1.31%。
受酒店業務拖累，負債壓力進一步加大
2017年以199.06億元吞下萬達集團77家酒店，並未令富力地產走向巔峰，其酒店業務持續虧損的同時，也拖累整個公司發展，令其陷入債務泥潭。
資料顯示，2017年-2019年，富力酒店業務分別虧損1.46億元、4.59億元、10.1億元。2020年，突如其來的新冠肺炎疫情給酒店行業以重創，富力地產酒店業務未能倖免。根據2020年上半年業績報告，富力地產實現營業收入335.9億元，同比減少4%，其中來自酒店的營業額為13.96億元，同比下降58%，虧損從2019年同期的4.20億元擴大至9.35億元。
富力地產董事長李思廉在半年報中稱，在第一季度，因檢疫隔離和旅遊限制，商務和休閒旅遊幾乎全部暫停，商務宴會和一般餐飲亦全部暫停，這讓酒店業受到重創。
事實上，酒店業務屬於重資產，投入巨大且回報週期長，想要獲得盈利並非易事，同時還會沉澱大量資金，加劇企業負債壓力。中國企業資本聯盟副理事長柏文喜表示，收購萬達資產包，給富力地產的現金流造成很重的壓力。
據統計，2017年-2019年，富力地產經營活動產生的現金流量淨額為負，2019年更是達到-241.45億元，同比下降180%，2020年上半年為-29.32億元；投資活動產生的現金流量淨額在今年上半年雖然轉正達到15.72億元，但是過去三年也是負數；籌資性現金流淨額在2017年-2019年為正，這表示其自身造血能力遠不及對於外部融資的依賴。不過，今年上半年，富力地產籌資性現金流淨額也開始轉負，為-36.96億元。
從借款方面來看，截至2020年6月底，富力地產借款總額達1877.4億元，其中短期借款以及長期負債當期部分約748億元，而包括作特殊用途而受限的資金在內的總現金僅為360億元，現金遠不能覆蓋短期債務。
由此，截至2020年6月底，富力地產剔除預收款後的資產負債率約為78.16%，淨負債率為176.7%，現金短債比不到0.5，全部踩中“三道紅線”，償債壓力顯而易見。
據瞭解，房企融資“三道紅線”分別為：剔除預收款後的資產負債率不超過70%；淨負債率不超過100%；現金短債比不小於1。如果三個指標均越線，此類房企將不得新增有息負債。
受高負債影響，今年8月底，標普下調了富力地產的評級，將其及子公司富力香港的長期發行人信用評級從“B+”下調至“B”。同時，惠譽認為富力地產流動性承壓且再融資風險受制約，將其評級展望從“穩定”下調至“負面”。
對於負債壓力較大的富力地產來說，“三道紅線”如果全面實施，將對其外部融資形成直接衝擊，進而加劇財務惡化。
加速降負債，積極銷售、計劃出售投資物業或開發專案股權
在多年回A無望的情況下，今年7月，富力地產最終主動撤回IPO的申請。而為了緩解現金流壓力，富力地產積極尋求其他股權融資途徑，於是就有了上述分拆酒店傳聞以及富力地產再次啟動配售新股計劃。
柏文喜表示，無論是配售新股，還是酒店物業分拆上市，都是為了緩解債務難題，最佳化現金流，讓財務回到穩健和安全的區間內。
同策研究院資深分析師肖雲祥認為，酒店分拆如若屬實，有兩個邏輯，一是剝離包袱，降低富力地產整體層面的長期債務和運營壓力；二是透過酒店資產上市進行融資，進而緩解債務壓力。“如果順利的話，6-8個月就能夠實現在新加坡上市，一定程度上可以緩解短債壓力。”
一位券商分析師表示，受疫情影響，上半年房企更多依靠融資輸血，而下半年受融資收緊影響，則需要更多依靠自身的銷售回款。肖雲祥也認為，房企通常採用“借新還舊”的模式來緩解現金流壓力，但在無法開源的情況下，舊債肯定是一個風險集中點，這種情況下，房企要想再獲得資金流入，只有降低自身使用槓桿的強度，最好的方法就是加速去化。
58安居客房產研究院分院院長張波認為，下半年負債水平過高的房企要透過加大讓利促銷的力度搶奪有效客源，加速回款以應對融資收緊帶來的資金壓力。
不過，縱觀這兩年富力地產的銷售增長放緩。2019年，富力地產實現權益銷售1382億元，同比僅增5%。2020年上半年，由於疫情等綜合因素影響以及推盤高峰集中於下半年，富力地產實現權益銷售額510.6億元，同比下降15%，僅完成全年1520億元銷售目標的34%。而下半年，熱點城市房地產調控政策頻頻加碼，房企銷售與回款存在諸多不確定性，對於富力地產來說，挑戰仍大。
富力地產方面表示，下半年，該公司將繼續推出16個全新專案及2300億元的可售資源，以達成協議銷售目標。基於現在可售資源及新專案推售時間表，管理層對完成年度協議銷售目標保持審慎樂觀。
事實上，對於降負債的問題，在今年中期業績釋出會上，富力地產管理層就表示，年初計劃在年內把淨負債率控制在185%以內；從目前來看，年中已經降至約177%，完成年初目標，預計年末下降至160%左右。“因為減輕負債，機構評級才會調整。”
與此同時，富力地產方面還對新京報記者稱，在積極銷售提高收款效率的同時，也有出售一些投資物業或發展專案股權的計劃。事實上，年中，李思廉曾將這形容為“減磅”，並稱無論是投資物業或房地產發展專案，富力地產都有出售的計劃。
穆迪報告也透露，富力地產正與買家進行談判，以出售其約120億元的物業。
目前，“三道紅線”在12家房企試點，並未全面實施。“這給予了高負債企業以緩衝時間，如果能夠運用好‘金九銀十’傳統的營銷節點，加速銷售回款，並加大股權融資以及表外融資的力度，就能最佳化現金流。”柏文喜表示，富力地產的資產規模較大，擁有核心城市大量土儲，如果可以盤活存量資產，不僅能夠解決融資問題，債務也會處於可控的範圍內。