文/樂居財經徐酒眠
物企IPO慘淡，行業收併購喧囂。
10月26日，京能置業股份有限公司(簡稱“京能置業”，證券程式碼“600791.SH”)釋出公告，擬在北京產權交易所以公開掛牌方式轉讓全資子公司京能(北京)物業管理有限公司(簡稱“京能物業”)100%股權及相應債權。
這筆資產出售，京能置業早在今年一月份就進行了預告。不過與當下一部分為挽救房企債務危機而不得不將物企擺上貨架不同，京能置業出售京能物業更多是為了解決公司與控股股東下屬企業同業競爭的問題。
不過，選擇在此時披露轉讓資訊，也的確是一個好時機。物業IPO風口向下，而行業收併購活躍度更盛。在此背景下，物業收併購價格走高，優質物業管理服務資產的售價更是自然而然的水漲船高。
統計資料顯示，2020年物企收併購的平均PE為15.2，較2019年上升1.6。其中，超大型物業企業進行收併購過程中的PE相對較穩定，而中型及成長型物業企業的收併購的代價在快速提升。
今年年初，碧桂園服務收購藍光嘉寶服務，對價市盈率17倍；而近期，其收購富力物業的對價市盈率為14倍，收購彩生活核心資產鄰里樂的對價PE約為10.68倍，雖低於主流上市公司併購標的市盈率，但還是遠高於彩生活不到4的市盈率數值。
負債5千萬
據悉，本次交易尚需北京市國有資產監督管理委員會履行相關流程，尚需提交公司股東大會審議，且尚需透過公開市場掛牌出讓，交易存在一定不確定性。
因此，目前京能物業的正式轉讓底價尚未正式披露。不過從公佈的經營業績資料來看，京能物業這個待出售標的，或許也算不上優質。
2020年審計報告資料顯示，京能物業實現營業收入115.29萬元，營業利潤虧損246.47萬元，淨利潤虧損2.24萬元，總資產2219.65萬元，總負債5202.43萬元，所有者權益虧損2982.78萬元。
截至今年前九個月，京能置業尚未能實現利潤扭虧為盈，反而將淨利潤虧損的豁口進一步撕大了。資料顯示，截至2021年9月30日，京能物業實現營業收入為18.14萬元，營收利潤虧損89.77萬元，淨利潤虧損達到了92.74萬元，總資產縮水為1869.82萬元，而總負債變化不大，為4945.34萬元，所有者權益虧損達3075.52萬元。
資料顯示，京能物業成立於2001年5月8日，當前法定代表人為馬俊，註冊資本與實交資本一致，為1000萬元。
京能物業的股權架構較簡單，由京能置業100%持股。進一步穿透，京能置業的第一大股東為北京能源集團有限責任公司（簡稱“京能集團”），持股佔比45.26%。而還在京能集團之上的便是北京國有資本運營管理有限公司，最終實際控制者為北京市人民政府國有資產監督管理委員會。
2014年，京能集團與北京京煤集團有限責任公司（簡稱“京煤集團”）進行了合併。而北京金泰房地產開發有限責任公司（簡稱“金泰地產”）原本就是京煤集團下屬主營房地產開發業務的企業。因此，京能置業與金泰地產在房地產及物業業務方面形成了同業競爭。
今年年初，京能集團公告表示，決定於三年內徹底解決金泰地產的同業競爭問題。
兩種解決方案
不過很有意思的一點事是，對於物業管理業務的同業競爭，京能集團選擇將京能物業進行對外掛牌出售。而在解決房地產業務的同業競爭，京能集團的選擇是讓京能置業收購金泰地產旗下的資產公司。
今年8月30日晚間，京能置業釋出公告稱，擬以約3.61億元透過北京產權交易所協議收購金泰地產持有的北京麗富房地產開發有限公司100%股權。
資料顯示，金泰地產成立於1998年12月2日，為國有獨資企業。其法定代表人為趙方程，公司註冊資本15.6億元，主營業務為房地產專案開發、物業管理等。
截止2020年底，金泰地產經審計的資產總額158.98億元、淨資產9.28億元，金泰地產2020年營業收入33.63億元，利潤總額0.50億元，淨利潤-0.53億元。
雖然京能置業並非存在債務問題被迫出售京能物業這份資產，但不否認的是，京能物業的相關股權與債權交易完成後，將有利益促進京能置業提高資產質量,改善公司財務狀況。
近年來，京能置業的業績並不穩定。2020年，京能置業實現營業收入3.13億元，同比下滑73.57%；營業利潤總額虧損0.64億元，淨利潤虧損0.73億元，歸屬於母公司所有者淨利潤虧損0.71億元，較上年同期由盈轉虧。同期，公司資產總值為181.84億元，同比增長37.22%；負債總額為143.66億元。
今年上半年，京能·天下川三期專案竣工交付，期內實現營業收入8.50億元，較同期增加7.40億元，增長673.14%；歸屬於上市公司股東的淨利潤423.92萬元，實現淨利潤0.29億元，較上年同期扭虧為盈。
讓道金泰卓越物業
一個選擇外出尋找買家，一個選擇內部騰挪，解決同業競爭，京能集團在京能置業與金泰地產中給出了兩種方案。
“公司所持京能物業公司目前物業業務較少，主要以自持資產為主，公司計劃三年內完成京能物業公司的退出工作。”2020年業績報中，京能置業如是表示。
京能物業經營虧損，拋售出去的確是個一箭雙鵰的解決方案。而在這比交易的另一面，或許也是金泰地產旗下的北京金泰卓越物業管理有限公司（簡稱“金泰卓越物業”）更被看好。
企查查資料顯示，金泰地產對外投資企業有23家。其中房地產19家，租賃和商務服務業3家，金融業1家。而作為物業管理服務的公司，只有金泰卓越物業一家，持股佔比100%。
據悉，金泰卓越物業成立於2010年1月13日，法定代表人為董豔娜，其註冊資本與實繳資本均高於京能物業，為1200萬元。去年4月底，其經營範圍從13項擴增到了18項。
相比於京能物業主要以自持資產為主，且業務較少，金泰卓越物業業務經營情況或許要更豐富一些。
京能置業2020年業績報披露，其交予金泰卓越物業的服務交易金額為231.88萬元，再加上金泰地產同期經營營收是京能置業的近10倍，金泰卓越物業來自金泰地產的專案輸送，或許也要多於京能置業對京能物業的支援。
此外，據企查查披露，金泰卓越物業去年和今年都有招投標專案公示，且今年以來的招投標比去年多。
文章來源:樂居財經