財聯社（深圳，記者 楊依依）訊，近日，雲南開發商俊發集團旗下物業公司俊發七彩服務集團有限公司（下稱“俊發七彩服務”）向港交所遞交了招股書。
俊發七彩服務在招股書中介紹，根據中指院的資料，按截至2020年12月31日雲南省在管總建築面積計，其市場份額在2021年物業服務百強企業中排名雲南物企第一。按整體實力計，於2014年至2021年連續八年排在雲南百強企業首位，在全國2021年物業服務百強企業中排名第23位。
截至2020年12月31日，俊發七彩服務在管的總建築面積約為2800萬平方米，並已訂約向總建築面積約為3130萬平方米的物業提供物業管理服務。於2018年、2019年及2020年，公司收入為4.00億元、5.92億元及8.24億元；同期毛利9239萬元、1.36億元及2.89億元；同期利潤為4761萬元、7629萬元及1.83億元；同期整體毛利率分別為23.1%、23.1%及35.1%。
值得注意的是，俊發七彩服務業務過於依賴母公司以及雲南省。
招股書披露，於2018年、2019年及2020年，俊發七彩服務向俊發集團及關聯公司所開發物業提供物業管理服務分別獲得約3.085億元、4.346億元及5.391億元，分別佔同年物業管理服務所得總收益約94.0%、91.4%及92.4%。
截至2018年、2019年及2020年末，俊發七彩服務在雲南省分別管理總建築面積約為2110萬平方米、2440萬平方米及2580萬平方米的物業，分別佔截至該等日期在管物業總建築面積的約92.8%、93.3%及92.1%。同期，來自雲南省的物業管理服務的收益分別佔2018年、2019年及2020年物業管理服務總收益的約91.2%、92.3%及92.9%。
“從目前物業企業的發展情況看，很多確實也是基於母公司的專案，對於母公司物業的依賴度是比較高的。而俊發恰是在雲南市場有較多的專案，所以容易使得物業專案的收入過於集中。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對財聯社記者說。
其進一步表示，“短期看風險其實不大，這也符合很多物業企業的經營模式。但是若要做大企業，那麼企業還是需要注意一些風險，應適當收購省外專案，尤其是在不同物業結構上進行投資，這樣風險會小很多。”
“物管行業短期看母公司銷售，中期看母公司土地儲備，長期看自身的PM乘數。好的 PM 將能幫助物管企業充分發揮先天性的圍牆優勢、客源優勢、客戶信任優勢，加深業務粘性，同時帶來量價的提升。”方正證券在報告中稱。方正證券所說的PM是指在基本的BM（對物的管理）之上，要額外對住戶和整個資產（包括房和人的整個生態圈）提供管理服務。
招股書顯示，目前俊發七彩服務的增值服務包括一、二手房屋銷售、銷售停車位、線上購物、舊房翻新等內容。
截至2020年底，該公司有41.1%的增值服務收益為“公共空間管理服務”，即公共區域投放廣告及租賃、管理臨時車位；有33%來自“社群資產管理服務”，即一、二手物業代理服務及銷售停車位。前者為傳統的服務內容，後者依然非常依賴開發商的支援。