身負800億元債務、業務轉型困難，美凱龍最近的日子不太好過。
3月底，以引入戰略投資為名，美凱龍的控股股東紅星美凱龍控股集團有限公司出售紅星地產部分股權，獲得了10.3億元的資金。然而，外界並不看好這一次交易。訊息公佈之後，美凱龍A股和港股的股價接連下跌。
截止4月16日收盤，美凱龍A股股價報收9.07元，較2020年最高點10.17元下跌10.82%；港股股價報收4.44港元，較2020年最高點5.88港元下跌24.49%。
同時，美凱龍還公佈了2020年年報，全年營收142.36億元，同比減少13.56%；歸屬於母公司所有者的淨利潤17.31億元，同比減少61.37%。
近年來，紅星美凱龍在地產業做得風生水起。然而，隨著房地產行業政策緊縮，紅星美凱龍的主業家居零售業務遭遇資金緊缺等情況，實際控制人車建新似乎有想要把紅星地產出售的打算。
從採取“地產+家居”的策略，到如今要進行數字化轉型，紅星美凱龍是真的要做回家居老本行，還是僅為了緩解高額負債的壓力而做出迫於無奈的選擇？
債務壓頂，要出售紅星地產？
3月底，遠洋集團旗下資管平臺遠洋資本發文稱，與紅星美凱龍控股集團簽署合作協議，戰略入股後者旗下重慶紅星美凱龍企業發展有限公司及其下屬紅星地產板塊。該通告披露遠洋資本獲得紅星企發18%股權，股權轉讓對價10.3億元。
而在此前，市場上有訊息稱紅星美凱龍出售紅星地產的價格為200億元。
根據企查查資料顯示，目前紅星地產的控股股東為紅星美凱龍，持股比例為68.29%，在出售給遠洋資本18%股權之後，紅星美凱龍持有紅星地產股權在50%左右，依舊是紅星地產的控股股東。
圖/企查查
據財新報道，接近遠洋資本的人士稱，遠洋資本有進一步收購紅星地產股權的可能。
2015年和2018年，紅星美凱龍家居先後在港交所和上交所上市，上市公司分別為紅星美凱龍和美凱龍，運營主體均為紅星美凱龍家居集團。
紅星美凱龍雖然做的是家居零售，但由於其走的是“地產+家居”路線，在外界看來，紅星美凱龍更像是一家地產企業。公開資料顯示，上市公司美凱龍的控股股東為紅星美凱龍控股集團有限公司，但上市公司的業務在整個集團板塊中僅佔一部分，最大的板塊業務是從事房地產業務的紅星地產。
紅星美凱龍從2009年起從事房地產開發業務，目前，紅星地產在全國57個城市佈局百餘個專案。
根據中指研究院釋出的2020年Top100房企銷售排名顯示，2020年紅星地產的銷售額為654.1億元，排名第59位，銷售面積為611.7萬平方米，排名第42位。同時，2020年，紅星地產拿地168億元，排名第57位，全口徑新增貨值為938億元，權益新增貨值為675億元。
紅星地產雖然不屬於頭部房企，但也屬於中型房企。那麼，為何車建新還要將其出售？甚至還曾傳聞將要賣出200億元？
這個問題或許可以從上市公司美凱龍這裡一窺端倪。近年來，美凱龍一直面臨著居高不下的負債率，從美凱龍近幾年的發展來看，公司似乎極度缺錢。2015年美凱龍在港交所上市，2018年又在上交所上市。而在此期間，美凱龍又多次進行發債融資。
另外，車建新還正在籌備將旗下商管板塊上海愛琴海商業集團股份有限公司赴港上市，估值大約在120億元-150億元，但遠水解不了近渴，面對即將到期的借款以及高額的利率，出售股權則更能緩解燃眉之急。
那麼，美凱龍究竟面臨著多大的債務壓力？
從美凱龍的年報來看，2017年至2020年，美凱龍的資產負債率在不斷的增長，分別為54.72%、59.14%、59.95%、61.16%。美凱龍也認為，持續上升的資產負債率在一定程度上削弱了公司的抗風險能力，制約了公司的融資能力，使公司面臨較高的財務風險。截止2020年末，美凱龍可用的貨幣資金為65.11億元，但負債已經達到804.50億元，其中流動負債的金額為316.39億元。
報告期內，美凱龍的流動比率分別為0.64、0.62、0.50、0.48；速動比率分別為0.64、0.61、0.49、0.47，流動比率和速動比率均較低，公司的償債能力較低。
面對高額的負債，資金無法正常回籠，美凱龍陷入了“借新還舊”的困境中。
2019年美凱龍發行20億元公司債券，主要用於歸還銀行貸款、償還公司債券；2020年美凱龍共發行三次公司債券，金額共計15億元，均用作還款。
值得注意的是，美凱龍發行債券的票面利率也持續增長。根據公司的年報披露顯示，2015年-2016年，美凱龍發行債券的利率基本維持在3%-4%左右，從2018年開始，票面利率升至5%-6%。
2017年至2020年，美凱龍的財務費用分別為11.32億元、15.33億元、22.60億元、24.64億元。
美凱龍表示，隨著公司業務的發展，財務費用逐年增長。同時大量的有息負債加重了公司的財務成本，導致公司財務費用支出長期處於高位，直接影響到公司的經營業績。
從地產到“輕資產”，業務能否順利轉型？
作為以家居零售為主的美凱龍，其業務中也深深隱藏著“房地產基因”。
截止2020年末，公司經營了92家自營商場，273家委管商場，透過戰略合作經營11家家居商場，商場總經營面積2205.57萬平方米。2020年，自營及租賃收入為66.82億元，佔營業收入的比重超過45%。2020年，公司新增5家門店，其中有4家透過自建方式取得，其餘1家透過收購取得。
此外，在業務方面，美凱龍與房地產也在不斷的“捆綁”。從2014年10月開始，美凱龍為房地產專案提供部分產品的集採供應，探索精裝修業務。2016年，美凱龍擬透過與知名房地產開發商、酒店等的合作，將精裝修業務進一步做大。
有業內人士表示，“紅星美凱龍作為一家傳統的家居賣場，本身有很強的商業地產屬性。如果透過其業務佔比來看，這就是一家房地產企業”。
雖然外界一直將紅星美凱龍定義為一家房企，但創始人車建新卻始終堅持家居是公司的第一大業務。
因此，車建新在不斷做出改變。
近些年，美凱龍的發展戰略由“地產+家居”轉變為了“輕資產、重運營”。2020年的秋季大會上，美凱龍把家裝業務放在首位，主要發展家裝和新零售業務。
然而，美凱龍是否真的能夠轉型成功？
從美凱龍2020年的年報來看，2020年，美凱龍營業收入142.36億元，其中，自營及租賃收入為66.82億元，佔營業收入的比重超過45%，公司的營業收入還是以租金收入為主。
圖/美凱龍年報
進一步來看，租金收入對公司的淨利潤產生了直接影響。2020年，公司實現歸屬於上市公司股東的淨利潤為17.31億元，同比下降61.37%。美凱龍在年報中表示，受疫情影響，公司免除了自營商場相關租戶一個月的租金及管理費用，免租涉及的總金額對公司2020年歸母淨利潤的影響約為4.1億元，佔比約為23.7%。
圖/美凱龍年報
2020年，公司持有的投資性房地產期末餘額為931.5億元，同比增長9.45%，主要是報告期內自有商場租金提升、開發中投資物業工程進度推進以及新購入物業所致。
另外，美凱龍2020年主要發展的家裝業務實現營業收入12.24億元，佔總營業收入約8.59%；營業成本為9.56億元，佔總營業成本約17.4%；毛利率僅為21.9%。
不難看出，地產和物業的基因還是深深根植於美凱龍的商業板塊，轉型顯得異常困難。
美凱龍的轉型起步較早，但由於其搖擺不定的態度，公司一直陷於轉型的困境中。從2012年開始，美凱龍對O2O模式進行探索，8月上線紅美商城，2015年建立大資料中心。
2016年，美凱龍花了重金請來蘇寧易購執行副總裁李斌擔任紅星美凱龍CEO，主要負責紅星美凱龍的“網際網路+”發展規劃，並具體管理線上和線下運營事務。但沒過三年，李斌便從美凱龍辭職，美凱龍的網際網路轉型效果甚微。
與此同時，其他家居企業也在推進數字化轉型。2016年，顧家家居開始進行全渠道零售，實現O2O一體化融合；居然之家於2018年實現終端數字化以及數字化營銷並開始新零售的佈局；同年，索菲亞重點打造了數字化生態系統，整個家居市場開始進入真正的數字化營銷、生產管理。
美凱龍的舉棋不定使得自身錯過了網際網路發展的最好時機。在這一階段，歐派家居、索菲亞、尚品宅配等企業已經在生產製造、渠道供應鏈、消費者連結等環節全面發展。在競爭對手已經在新零售領域以及家裝一體化領域佔有一席之地後，美凱龍的“輕資產、重運營”戰略則顯得有些晚。