立志要在十四五期間再造一個自己的保利置業明顯加快了擴張步伐。
3月24日，保利置業召開線上業績釋出會。會上，公司董事會主席萬宇清毫不掩飾對規模的渴求，他強調公司要爭取在十四五期間達成千億規模，並將2022年的保底銷售目標定在了650億元，“過去幾年我們走得相對較慢，希望下一輪我們能夠快一些，而且會越來越快”。
與其一同出席業績會的還有公司董事總經理王健、副總經理劉忱、副總經理彭褘、財務總監潘治平。整體來看，儘管行業處在下行週期，市場情緒消極，但保利置業卻仍躍躍欲試，試圖在這期間實現規模的跨越。
在萬宇清看來，公司前幾年雖然走得較慢，但同樣也走得較穩。一個明顯的特徵是，不同於其他開發商接連下跌的毛利率，保利置業近年來該指標一直維持在30%以上。
2021年，該公司共實現營收365.13億港元，同比增長16.7%；對應歸母淨利潤較2020年增長32%至24.81億港元，這一增速指標在2020年為-50.95%；同期毛利率33.9%，較2020年基本持平。
高於行業平均水準的毛利率水平也引來不少投資者關注。2021年下半年，房地產市場驟然變冷，銷售端承壓，行業整體毛利率亦進一步下滑。
王健坦言，保利置業的毛利率水平主要得益於前幾年部分結轉專案的差異，在行業盈利水平普降的趨勢下，結合目前已經實現的銷售額長遠來看，公司毛利率大機率也會迴歸至23%-26%之間。
其透露，目前公司已售未結轉部分的毛利率預計在24%-26%左右，2022年整體也將在這個水平，“20%左右的毛利率是行業一個正常水平，能在20%以上已經不錯了”。
在盈利能力變動不大的背景下，保利置業2021年歸母淨利潤增速實現大幅提升，其中的一個重要因素是少數股東應占淨利潤的驟降。
報告期內，保利置業歸屬於少數股東應占淨利潤約1.26億港元，較2020年的4.45億港元下降71.69%。變動源自公司權益佔比結構調整，以及結轉收入的增加。
劉忱向《國際金融報》記者表示，不論拓展還是銷售，公司都保持著70%以上的權益佔比，未來亦會維持這一水平，“今年的結轉結構會更為突出，歸母淨利潤的佔比也會更高”。
2021年，保利置業抓住第二輪、第三輪集中供地的機會大力擴儲，全年新增專案19個，首入常州、太倉和寧海，總土地成本較2020年增長39%。
公司新增總土儲360.9萬平方米，權益土儲272.2萬平方米，權益佔比約75%。上述專案中，有10個來自公開市場的招拍掛，剩餘9個則是透過合作、收併購、舊改以及勾地等渠道獲取。
隨著市場的變化，保利置業對這些渠道也有了不同的看法。譬如舊改，2021年12月，該公司拿下了濟南五里牌坊二期專案，這是公司全年新增的唯一箇舊改專案。
另外，公司目前在深圳亦有兩個已經獲取的舊改專案，還有部分正在洽談和鋪排，只是最終能否拍板仍難有定論。
萬宇清指出，舊改的推進時間以及投資總額都存在著較大不確定性，投資難度也較大。在他看來，儘管市場在慢慢修復，但“三道紅線”機制不可能退出，在房價上升空間有限的情況下，公司對舊改專案會格外謹慎。
目前，保利置業在深圳獲取的舊改專案均未實現正現金流。“我們看好深圳的舊改，不過還是要找到適合公司開發的專案，以及好的投資方進行長遠搭配才行。”其表示，公司今年希望在投資拓展方面有著新的突破。
而對於近期市場較為關注的收併購，保利置業亦有所動作。2021年7月，其從合生手中接下了廣州永寧街專案。目前，公司還與其他開發商接觸了一些收併購專案，皆處於洽談期中，若有實質進展將會透過公告披露。
2022年，保利置業定下了以銷定投的拿地準則，權益土儲資金支出初步定為200億元。若銷售情況理想，公司將適時將額度調整至250億-300億元。
“相信市場會發生一些變化，我們會爭取實現更高的銷售額。”萬宇清指出，保利置業近年的拓展布局在不斷調整，公司於一二線城市的權益土儲佔比達到83%，長三角和大灣區佔比亦提升至40%。
高線城市的抗風險能力也使得保利置業並不擔憂土儲的減值，公司銷售均價也未出現回落。
2021年，該公司實現合約銷售金額566億元；回籠資金534億元，回籠率達到94%；對應銷售面積約314萬平方米；合約銷售均價約每平方米18038元，“去年房價跟土地市場的調整對我們沒有太大影響。”萬宇清如此說道。
負債來看，截至2021年末，保利置業擁有尚未償還的銀行及其他借貸(包括應付票據)846.81億港元，其中27%、約231.81億港元將於一年內到期，31%將在一年後到兩年內償還。
報告期內，保利置業淨負債率約103%，剔除預收賬款後的資產負債率為74%，較2020年下降3個百分點，非受限現金短債比1.56，仍踩中兩條“紅線”。
管理層對踩線情況似乎並不著急。對於降負債的規劃，劉忱表示，短期來看保利置業更希望能夠抓住市場機會，公司會透過快速地資金回籠和週轉逐步改善負債指標，同時繼續下調融資成本，“實際上，‘三道紅線’並沒有對我們的經營造成多少影響”。
萬宇清亦直言，與降負債以及調整債務結構相比，保利置業目前最核心的任務還是加強營銷，以此獲得更多資金、增加利潤。
記者 吳典
編輯 左宇
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