本文來源：時代週報 作者：趙佳琪
“做空其實是正常的市場行為，但是造謠不是正常的市場行為。公司的股價或PE比別人好，肯定會遭遇這種事情，對此我們也有所預料。“2022年8月26日，在龍湖集團（0960.HK）舉行的2022年中期業績媒體釋出會上，龍湖董事長吳亞軍如是表示。
18天前的8月10日，受商票逾期傳言和瑞銀髮布的研究報告影響，龍湖集團的股價一度跌超19%，收盤時報20.9港元/股，創2019年8月6日以來新低，市值一日內蒸發超246億港元。
當晚，上海票據交易所公告表示：龍湖並無商票違約和拒付記錄，並對透過謠傳擾亂市場秩序的行為予以譴責。
在經過了一段時間的市場爭議後，龍湖以其2022年上半年未經稽核中期業績公告做出回應。作為為數不多業績還保持正向增長的房企，從資料層面來看，龍湖的基本面依舊穩定——營收948億元，同比增長56%；三道紅線全綠；3.99%借貸成本創歷史新低；經營性收入首破100億。
“經過這次事件以後，大家可能對龍湖看得更加清楚。行業的底部已經逐漸顯現出來了，其他同行包括一些表現良好的公司，都能夠跟龍湖一起穿越週期。”吳亞軍如此表示。
營收利潤雙增
在眾多房企業績承壓之時，龍湖40頁的業績報告中，多項核心資料仍然保持著穩定的增長態勢，其對於龍湖能否順利穿越週期、平穩著陸，起了關鍵性的作用。
以營收和利潤為例：2022年上半年業績報告顯示，龍湖集團實現營收948億元，同比增長56.38%；毛利201.5億元，同比增長20%；毛利率為21.3%；淨利潤為108.83億元，同比增加7.44%，淨利潤率為11.48%。
億翰研究院認為，在當前地產行業利潤率普遍承壓的情況下，龍湖的盈利水平仍然處於較高的水平。利潤率增長的背後，是龍湖成本的降低。“土地平均溢價率只有5%，其中有一半是零溢價獲取的。”龍湖集團執行長陳序平在業績釋出會上表示。
2022年上半年業績公告顯示，龍湖上半年在北京、 杭州、重慶、成都、合肥等核心城市獲取17個專案，總建面226萬方，權益地價人民幣131億。
億翰研究院亦表示，由於2021年下半年以來龍湖集團獲取的土地成本明顯改善，且佈局的城市能級較高，因此後續盈利能力有望提升。
不過，雖然營收利潤表現亮眼，但龍湖亦和許多披露業績的房企一樣，遇到了挑戰，其2022年上半年合同銷售額有所下降，為858.1億元。
分割槽域來看，長三角、西部、環渤海、華南及華中片區合同銷售額分別為296.7億元、171.2億元、197.9億元、124億元及68.3億元，分別佔龍湖合同銷售額的34.6%、19.9%、23.1%、14.4%及8%。值得一提的是，其中，房企搶灘佈局的重鎮長三角區域的佔比進一步提升，較2021年同期提升7個百分點至34.6%。
長三角不僅為龍湖貢獻了最多的合同銷售額，在土儲方面也具有優勢。億翰研究院顯示，上半年，龍湖高度聚焦長三角，新增土儲中長三角佔比達到了56.3%。
“對於龍湖來說，這意味著龍湖的收入來源和投資佈局已經實現了最佳化，長三角區域的優先順序在龍湖的戰略佈局中得以明顯提高。”IPG中國首席經濟學家柏文喜向時代週報記者表示。
經營性收入首超百億
“泰坦尼克號撞上冰山那一刻，你再應對風險已經來不及了，一定要在沒有看到冰山的時候，就要有所應對。”在吳亞軍看來，企業想要平穩向好發展，就要提前對有可能到來的“冰山”有所預案。
事實上，除穩定的業績增長外，安全的財務狀況亦是一家企業是否能否穿越週期的重中之重。
而在柏文喜看來，龍湖之所以能成為當前為數不多的業績保持穩定的房企，正是由於其穩健的財務風格和投資與運營並重的企業戰略。“這是企業針對房地產這個強週期行業得以穿越週期和抵抗行業性風險的選擇。”柏文喜說。
首先是財務狀況，龍湖在期內淨負債率55.3%，剔除預收款後的資產負債率68.1%，剔除預售監管資金和其他受限資金後的現金短債比為3.1倍。這已經是龍湖第六年滿足“三道紅線”的要求。同時，受益於充足的現金流，健康的負債情況，龍湖的平均融資成本再創新低，達到了3.99%。
業績公告顯示，報告期內，龍湖發行33億元公司債券，票息介乎3.49%至4.00%之間，期限介乎於6年至8年；報告期後，龍湖於2022年7月成功發行人民幣17億元公司債券，票息4.1%，期限6年。於8月，集團發行“中債擔保”中期票據15億元，票息3.3%，期限3年。
“在監管機構的持續支援下，龍湖集團是少數能夠持續發行債務工具的民企之一，同時，低位的融資成本顯示了市場對於示範房企的認可。”億翰研究院表示。
其次，是投資與運營並重的企業戰略，也就是龍湖提出的“多元協同發展”，陳序平將其稱為“穩壓器”，而這一點從龍湖的經營性收入可窺其端倪。
業績公告顯示，2022年上半年，包含商業投資、租賃住房、物業管理等在內的龍湖集團經營性業務收入首次突破百億，達110.4億元，同比增長26%，3年複合增長率為36%。
從細分業務來看，商業投資方面，上半年，龍湖商業累計開業運營商場達65座，已開業商場建築面積為618萬平方米，整體出租率95.6%。相較於去年同期，商業租金增長26%至46.5億元；租賃住房方面，龍湖冠寓去年開始已實現盈利，上半年，租金收入同比增長11%至11.8億元；物業管理方面，龍湖智創生活實際管理面積約2.8億平方米，報告期內實現全口徑收入約63億元。
“這三塊業務加起來，我們力爭保持每年經營性收入30%—40%的年化增長。”陳序平說。
在不少業內人士看來，無論是核心業績表現，亦或者財務安全，龍湖成功穿越週期似乎已經近在咫尺，不過，在當下市場環境中，龍湖能否繼續保持穩健經營，才是破局的關鍵之處。