編者按：本文來自微信公眾號“丁祖昱評樓市”（ID:dzypls），作者：克而瑞證券，36氪經授權釋出。
近一個月地產股的波動性尤為明顯。 尤其是 “兩集中”供地政策傳出後的 2 月 25 日，地產股大漲，上證地產指數漲至 6665 點。 隨後，地產股回撥，克而瑞內房股領先指數 2 月走勢上漲 10.6% ，表現回暖，但仍不及大盤，克而瑞內房股領先指數成分股周成交額佔樣本比回落至 81.7% 。 恆生中國內地地產指數上漲 7.9% ，恆生指數上漲 0.3% ，房地產（申萬）板塊上漲 9.7% 。
2 月末 “兩集中”供地政策落地，市場情緒認為利好房地產市場長遠穩定的發展，地產股尤其頭部企業迎來一波漲勢行情，其中新城、時代中國、華潤置地、萬科領漲，呈跌勢企業僅一家。
一直以來，房地產市場規模與市值表現背離，且房地產行業受政策影響較為明顯，估值常年保持低位， 2 021 年 2 月克而瑞內房股領先指數估值平穩，大盤走勢上行， 估值待進一步修復。
2月末地產板塊交易活躍度反彈，指數表現回升2月，港股地產板塊恆生地產建築業指數的成交額佔恆生綜合行業總成交額之比月均值較上月持平，月末佔比呈反彈趨勢。2月周均值6.1%，低於18年至今的歷史均值12.0%，較上月持平。
2月恆生地產建築業指數的周均成交額佔比
備註:自2019年9月9日起，恆生綜合行業指數中的恆生消費者服務業板塊以及恆生消費品製造業板塊變更為恆生必需性消費業、恆生非必需性消費業以及恆生醫療保健業板塊。
資料來源：Wind 克而瑞證券研究院
克而瑞內房股領先指數2月走勢上行，整體仍不及大盤，周成交額佔樣本比下降。自2020年1月1日至2月末，克而瑞內房股領先指數跌幅16.3%，同期恆生中國內地地產指數跌幅18.4%。恆生指數漲幅1.9%，房地產（申萬）板塊跌幅8.6%。單從2月份表現來看，恆生指數上漲0.3%，克而瑞內房股領先指數上漲10.6%，恆生中國內地地產指數上漲7.9%，房地產（申萬）板塊上漲9.7%。
2月中旬大盤持續上行走勢，月末回撥，克而瑞內房股領先指數2月走勢上行
備註：1）恆生中國內地地產指數的推出主要是為了反映前10只市值最大、流通性最高，在香港上市但主要營業收入來自中國內地的房地產股票表現。當前成分股共10只，分別為：中國金茂、中國海外發展、世茂集團、龍湖集團、華潤置地、龍光集團、碧桂園、中國恆大、碧桂園服務、融創中國
資料來源：Wind 克而瑞證券研究院
2月克而瑞內房股領先指數成交額佔香港地產股大樣本的成交額比值總體較上月有所回落。2月該指數成交額佔比周均值81.7%，低於歷史均值83.2%，低於上月周均值87.3%。
克而瑞內房股領先指數週成交額佔比較上月有所回落
備註：香港地產股大樣本篩選邏輯：主業為地產，業務主要來自大陸或者大陸是重要的發展區域，剔除純投資型公司，不含物業管理及其他地產服務公司，樣本數量共計122家
資料來源： Wind 克而瑞證券研究院
受政策及大市影響，整體估值平穩2021年2月克而瑞內房股領先指數估值平穩，大盤走勢上行，指數相對恆指PE繼續走低。2021年2月相對恆指成分股的PE周均值為-60.4%，低於上月相對PE周均值-60.0%，低於2020年全年相對PE周均值-40.2%。
克而瑞內房股領先指數成分股整體PE 2021年2月周均值為7.14，高於上月周均值6.97，低於2020年全年周均值7.30。恆指成分股2021年2月整體PE周均值為18.07，高於上月周均值17.43，高於2020年全年的周均值12.49。
克而瑞內房股領先指數PE估值走勢平穩
資料來源：Wind 克而瑞證券研究院
2月克而瑞內房股領先指數成分股相對恆指整體PE有所下行
備註：相對PE=（克而瑞內房股領先指數成分股整體PE/恆生指數成分股整體PE-1）*100%
資料來源：Wind 克而瑞證券研究院
克而瑞內房股領先指數成分股相對香港地產股大樣本整體PE 2021年2 月進一步回升。2月該相對PE周均值為-1.8%，高於上週均值-4.7%，低於2020年周均值-1.5%。香港地產股大樣本2月整體PE周均值為7.27，低於上月周均值7.32，低於2020年至今周均值7.42。
2月克而瑞內房股領先指數成分股相對香港地產股大樣本整體PE走勢
備註：1）相對PE=（克而瑞內房股領先指數成分股整體PE/香港地產股大樣本整體PE-1）*100%；2）本報告採用歷史TTM_整體法（中國）計算PE值；3）PB資料尚未釋出
資料來源： Wind 克而瑞證券研究院
17家上市房企市值低於2020年末TOP200房企中，A+H股上市房企數量共有88家，我們對88家上市房企市值統計，以最新匯率計算，截止2月28日，88家A+H股上市房企市值總額約為3.8萬億元，較2020年12月31日收盤，市值總額增加2161億元。整體市值有所回升。
從市值變化淨值來看，2020年末，88家A+H股上市房企中，有64家房企市值低於2019年末，佔比超過七成。進入2021年，受“兩集中”等政策影響，上市房企估值有所回升，2月末，88家A+H股上市房企市值低於2020年末的僅17家，但仍有34家較2019年末市值有所下降。從個股來看，2021年年初兩個月市值下降最大的為碧桂園，較2020年末減少235.8億元。
從2021年初2個月股價漲跌幅來看，88家上市房企平均漲幅為3.5%，其中最大漲幅為銀城國際，前2個月上漲了37%，最大跌幅則為明發集團，前2個月跌幅達61.3%。
整體來看，房地產行業市值與銷售規模背離。克而瑞資料顯示，2020年百強房企全口徑銷售金額達到13萬億，同比增12.4%，而TOP200有88家上市房企，2020年末市值總額僅為約3.8萬億，較2019年末縮水近7000億元。
2020年受到疫情衝擊，整體港股地產板塊活躍低較低，克而瑞內房股領先指數走勢全年下行近兩成，指數估值方面，年初受疫情衝擊有所震盪，後趨於平穩，但相對恆指和香港地產股大樣本整體PE、PB折減持續走低。
2021年初，房地產行業從政策端、土地端、銷售端和金融端等各個方面都朝著更加穩健的方向發展，行業安全性也有所提升，疊加前期的跌幅，以及地產股的高股息，使其成為了較好的防守型投資選擇，因此地產板塊熱度有所回升，指數走勢反彈，估值逐步修復，2021年指數表現可期。
分析師：孫楊
牌照號：BOI804
聯絡人：杜曄婕
(孫楊先生受聘於香港克而瑞證券有限公司，持有香港證監會1號 - 證券交易及 4號 - 就證券提供意見的代表牌照，其牌照中央編號為BOI804。孫楊先生及其有聯絡者並沒有對上述涉及公司持有任何財務權益)