本文來源：時代週報 作者：梁爭譽
“今天在座的各位股東是最好的打分人，股東今天的投票情況決定了給我多少分數。”
被打分的萬科董事候選人鬱亮，沒有懸念地高票當選。
6月30日，萬科在深圳召開2022年度股東大會，審議並表決通過了2022年度董事會報告、監事會報告、年度利潤分配方案、董事會、監事會換屆等多項議案，選舉產生新一屆董事會，鬱亮等董事候選人順利當選。
換屆之外，鬱亮亦談及對當前市場的判斷以及萬科未來的發展路徑。
鬱亮表示，市場短期表現確實有壓力，合理需求沒有得到有效釋放，成交也沒有達到合理水平，短期信心還需進一步重建。雖然短期有壓力，但他堅定認為，長期需求基礎仍在。
“消費者的需求更新迭代非常快，好的東西總是受人歡迎的，我們相信市場是永遠不會飽和的，房地產市場常做常有、常做常新，總有新的生意機會冒出來。”鬱亮認為，只要發展商能提供好的產品和服務，真正能滿足人們需要，市場機會是有的。
萬科召開2022年度股東大會，時代週報記者攝
董事會平穩過渡
萬科新一屆董事會平穩過渡，延續了穩定、平衡的局面。
新一屆董事名單中，深圳地鐵作為大股東，董事席位數量並無變化，仍然保持三席，分別是深圳地鐵董事長辛傑、總經理黃力平、副總經理雷江松。萬科的席位數量保持一致，仍為三席，分別是萬科董事會主席鬱亮，萬科總裁、執行長祝九勝，職工董事王蘊。
獨立董事席位數量亦無變化。原獨董張懿宸繼續留任，康典、劉姝威和吳嘉寧因任期已達法律規定的上限6年，無法繼續出任，新接任的獨立董事為廖子彬、林明彥、沈向洋。
簡歷顯示，廖子彬曾任畢馬威中國主席，具有豐富的資本市場合並、收購、重組和上市專案實務經驗；林明彥曾任凱德集團總裁兼執行長，在房地產開發及投資領域擁有大量的實踐；沈向洋，曾任微軟全球執行副總裁，主管微軟技術與研發部，對大型企業管理和技術發展有著深刻的理解。
值得注意的是，萬科新一屆獨董結構更加多元。對此，萬科董秘朱旭表示，新一屆獨立董事的結構有助於形成均衡多元化的背景，能最大限度地代表各方的利益，幫助公司長遠健康發展。
朱旭表示，萬科特別注意吸納具有全球視野，大型企業管理經驗，以及所在行業精英人士專家的加入，包括有非常豐富國際大型企業管理經驗的企業家，也有來自審計會計金融領域的專家。“相關的董事候選人都有豐富的從業經驗、履歷，也有非常好的職業操守，有助於保障董事會決策的全面性和科學性。”
第一大股東深圳地鐵又一次高調錶態，為萬科站臺。
“2018年鬱亮主席提出‘活下去’，時間證明了鬱亮主席、萬科經營班子是有前瞻性的。”辛傑對鬱亮帶領的萬科團隊過去三年表現給予高度肯定，“面對行業劇烈的調整，鬱亮主席帶領萬科團隊極早地做了正確的戰略判斷和經營調整，採取了審慎的經營策略和穩健的財務策略，牢牢守住了不發生系統風險的底線。”
辛傑稱，深鐵投資萬科是正確的選擇，對萬科的認同和支援不會因市場一時的波動而變化，“作為股東我們始終不渝支援萬科的健康發展，繼續在多個領域、多個專案以及新的賽道上與萬科深入合作。”
鬱亮與辛傑，圖源：企業供圖
萬科與深鐵的業務合作正進一步深入。2022年11月，萬科與深鐵等6家深圳國企簽署全面戰略合作協議，在城市更新、產城融合、TOD等領域展開合作。今年4月底，萬科和深鐵聯合打造的TOD商業綜合體睿印正式開業，成為深圳灣超級總部基地首家開業的商業專案。
建立全場景競爭力
換屆之外，股東們最為關心的，依然是萬科未來的發展。
“短期有壓力、努力有成效、長期有信心”，這是萬科管理層對目前形勢、經營壓力和未來的判斷。
鬱亮談到一組市場資料——4月主要城市新房成交環比下降26%，5月下降2%，6月也沒有恢復，從新房來訪和二手房帶看量看，6月環比分別下降7%和10%。從資料來看，他認為市場短期表現確實有壓力，合理需求沒有得到有效釋放，成交沒有達到合理水平，短期信心還需要進一步重建。
雖然短期有壓力，但鬱亮認為，長期需求基礎仍在，“有沒有”方面還有結構性空間，“好不好”方面潛力更大。他指出，未來十年，還會新增將近7000萬城鎮人口，有2.6億新市民將會紮根下來，他們的居住條件相比原居民還有改善提升的空間。另外，現有城市住房中有1/3是2000年之前建設的房子，在品質等方面有更新提升的需要。
基於以上判斷，鬱亮認為影響當前市場表現的，還是短期預期的問題。“我相信隨著這些外部因素趨於穩定，房地產市場也一定能恢復，也會恢復到合理的成交水平。我們的行業還是在一個緩慢的復甦過程中，只不過比我三個月前預想的時間更長一點、壓力更大一點。”
面對市場變化，祝九勝表示要提升投資能力和經營水平，“過往有兩個問題沒有做好，第一個是投資追高，第二個是作為一個全國性佈局的公司，經營的離散度比較大。”
祝九勝稱，解決投資追高的問題，在哪些城市、哪些片區投資什麼樣的專案，萬科提前把標準和原則定好。“從去年的投資專案來看，大部分專案到今天都開始有兌現，去年拿的專案到今年來看兌現度92%，特別優秀的幾個專案，像東莞的臻灣匯以及合肥朗拾和杭州的江斕映象府取證去化率都能達到100%。”
萬科營運長劉肖補充稱，今年萬科投資策略特別強調兩個詞，特別好的專案、精準投資。
萬科“特別好的專案”有三個標準，市場和客戶基數好、特別看重產品解決方案、投資回報好。劉肖透露，從今年1-5月萬科已經披露的15個專案、453.8億元的投資看，預計普遍能達到20%以上的股東自有現金回報水平。
“我們相信每個市場都有結構性機會，一線和準一線也要精準看片區。公司的投資地圖會隨著研究產業發展情況、人口流入情況和經濟的基本面等不斷完善，幫助我們發現結構性的機會，實現更精準的投資。”劉肖說。
解決經營離散度靠的是抓產品管理和產品線的管理。“我們以前過於強調每個專案的個性，現在把不同的專案按照1-8級，每個專案要配什麼樣的資源、什麼樣的方式、怎麼樣管理，最終基本要達到什麼效果，批次處理能力也得到提升。”祝九勝說。
鬱亮再次強調，房地產市場常做常有、常做常新，但要抓住這些新的生意機會，就要真正建立起全場景的綜合競爭力，不能像傳統模式下一味靠拿地和融資，否則就會買得越多錯得越多，融資越多越不安全。
因此，萬科未來將會聚焦三件事。一是提高開發業務的管理水平；二是經營、服務業務已經完成0到1、1到10，通過了商業邏輯檢驗，以及可複製性的驗證，接下來要擴大競爭優勢，爭取更大的發展空間和更好的回報水平，不斷培育優質資產；三是堅守財務穩健，保持行業領先的信用水平。
“想要脫胎換骨恐怕仍然還需要比較長的時間，在目前的市場環境下要消化過去的問題，可能比預想的時間要長，轉型也會經歷一些陣痛，經營服務業務的收入要佔到主流恐怕也需要相當時間。”鬱亮說：“道路是曲折的，前景是光明的，只要方向對，我相信萬科能夠穿越週期。”