來源： 觀點地產網
2020年受疫情影響，全國房地產市場面臨多種困局，售樓部關閉、銷售承壓、債務壓頂......儘管隨著疫情的好轉，樓市不斷回暖，但上半年房企推盤節奏、銷售節奏已然被打亂。
受制於疫情，房企第一季度銷售慘淡，資金迴流不足，直接導致下半年房企拿地意願降低；二季度以來，房企集中推貨，帶動成交量持續走高，但依舊難以彌補一季度停工帶來的影響。
在這樣的情況下，五礦地產仍然交出了一張平穩穿越週期的答卷，展現出央企實力。
據觀點地產新媒體獲悉，上半年，五礦地產順利推出“五礦地產5M智慧健康體系（機電裝置篇）”，對VIPLIFE幸福生活價值體系中的“智慧營造”模組進行升級打造。
事實上，在後疫情時代，人居升級需求進一步放大，對大多數客群而言，不再只追求越來越大的物理空間，而是更注重健康、安全、智慧與便捷性。如今，五礦地產再度進行產品升級，推出了全生命週期關懷的2.0版本，這種產品力也讓這家央企平穩穿越新週期，釋放銷售潛力。
資料顯示，加上非上市的託管專案部分，2020年上半年，五礦地產實現簽約銷售總額131.33億元，實現簽約銷售面積82.12萬平方米。
五礦地產董事長何劍波說，企業要量力而行，不能盲目貪大，因為在發展的過程中，把經營質量提高，競爭力加強，規模自然而然會增長，這就是一個水到渠成的結果。
而過去幾年，這家央企不斷透過團隊打造、土儲佈局、產品打磨來修煉內功。風起揚帆正當時，如今，五礦地產的規模穩步擴大、經營能力穩步提升、財務結構進一步最佳化。
產品升級釋放銷售潛力
隨著疫情帶給整個房地產行業新的思考，開發商的新一輪洗牌在加速，消費者對產品服務的創新升級需求呼之欲出。
據不完全統計，目前已有包括萬達、恆大、遠洋、融僑等超40家房企發力健康住宅，包括以投資新設或收購的方式佈局大健康，從技術層面提升住宅的品質等等。
有分析認為，健康住宅或將成為房地產市場產品升級的主力方向。
五礦地產近兩年也大力發展健康住宅,2017年，五礦地產就已釋出了VIPLIFE幸福生活價值體系，透過外部資源、內部居住營造和專案運營三個維度進行設定，形成了“五礦地產全生命週期關懷1.0系統”。
去年下半年，五礦再度進行產品升級，直到近期推出了全生命週期關懷的2.0版本。
據介紹，5M智慧健康體系（機電裝置篇）不僅關注空氣、用水、照明等生活環境，還從機電裝置控制、社群安防、戶內外設施、噪聲控制、供暖空調、資源利用、裝置能效等維度營造健康生活，包含5大使命、15大核心要點、78項技術措施，是五礦地產在智慧、健康住宅機電裝置方面的引領性標準。
具體來看，5M智慧健康體系共分為五個部分，包括健康生活、智慧系統、貼心管理、舒適環境以及綠色材料。目前該體系已應用在成都西棠專案、南京瀾悅溪山專案以及香港蔚藍東岸等專案當中。
其中，成都西棠專案為高階定製住宅產品系，落位5M智慧健康體系A檔，覆蓋64項技術措施，專案的產品打造在空氣監測、水質監測、智慧家居、智慧社群、人性設施、溼熱環境、綠色管材等方面，涵蓋了成都當地客戶敏感度高的技術措施，並且能夠達到行業先進技術水平；南京瀾悅溪山專案透過獨有的晝夜節律照明、車庫CO監控及太陽能熱水技術措施，帶給客戶真正的智慧生活體驗。
而香港蔚藍東岸專案在實施5M落位時充分考慮了香港本地客戶對於享受英式管家式服務的傳統習慣，所以專案在對產品打造的同時，依然尊重當地客戶服務理念，在產品技術升級的基礎上保留人性化服務，為本地客戶創造智慧、綠色且富有人文溫度的的生活空間。
也就是說，對五礦地產而言，每一項技術、體系並非一套固定的標準，而是根據每一個專案，每一個空間活學活用。
值得一提的是，五礦地產5M智慧健康系統目前推出的是機電裝置篇，後續對於5M的升級打造還將在此基礎上加入戶型設計、精裝體系、社群景觀等維度的產品內容，以此形成完整的以5M智慧健康系統為基礎的“五礦地產全生命週期關懷2.0系統”。
也正是對產品的追求，五礦地產的銷售潛力逐漸被激發。正如何劍波所言：“企業還是要踏實做事，紮紮實實地走著每一步”。
2020年上半年，五礦地產簽約銷售總額達55.9億元，同比上升36.0%；加上非上市的託管專案部分，該公司實現簽約銷售總額131.33億元，實現簽約銷售面積82.12萬平方米。根據觀點指數的統計，在新冠疫情的影響下，TOP100房企上半年的總銷售金額為51517.1億元，同比下降3.2%，而五礦地產同期銷售上升約36.0%，大幅高於行業平均水平。
土儲蓄力
“2016-2018年我們都在大灣區積極儲貨，對下一步的發展打下很好的基礎”，此前，何劍波預計，由於前幾年的“積累”，五礦地產2020-2021年的銷售將會有比較大的增長。
事實上，土地是房地產企業賴以發展的彈藥，通常，企業的土地儲備面積決定未來是否有足夠的資源進行開發，決定銷售增長的可持續性。
據觀點地產新媒體獲悉，近兩年，五礦地產吸納了不少土儲，重點佈局一二線城市以及粵港澳大灣區。據統計，截止2020年7月末，五礦地產剩餘土地儲備面積為1077.6萬平方米，剩餘總貨值為1728.23億元，權益剩餘土地儲備面積為852.61萬平方米，權益剩餘總貨值為1300.90億元。
其中，上市公司部分剩餘土地儲備面積為857.19萬平方米，剩餘總貨值為1490.93億元；上市公司部分權益剩餘土地儲備面積為638.90萬平方米，權益剩餘總貨值為1028.24億元。截止2020年6月底，五礦地產已取得土地證尚未開工計容建面為356.92萬平方米，已取得土地證尚未開工部分貨值預估為326.50億元。
除了招拍掛拿地，五礦地產還透過母公司注資的方式增加土地儲備。6月中旬，五礦地產公告披露，擬以約28億元人民幣收購母公司資產，隨後，在8月7日的股東特別大會上，該公司收購母公司資產的相關事項及相關議案獲全票透過。
據悉，在2004年收購香港紅籌上市公司“東方有色”並改名為五礦建設成功上市後，五礦先後完成了三次母公司資產收購，這是第四次。
中報顯示，在此次收購母公司資產後，五礦地產增加約303萬平方米土地儲備，收購資產包括分佈於5個城市11個房地產開發專案及1家物業管理公司，71%為住宅，其餘為社群配套商業且二線城市佔比高達71%。
值得一提的是，幾年前，五礦就把一些非上市資產交由上市公司託管，經過幾年的發展，如今，這些非上市資產的產權等問題得到理順，並於今年注入上市公司。
對五礦地產而言，此次收購的資產原本由上市公司託管，公司對相關業務運營非常熟悉，因此在本次收購後可迅速將協同效應轉化為盈利提升。與此同時，在土地市場競爭白熱化的當下，五礦地產透過收購一次性注入大體量的土儲，不僅能夠迅速提升公司的規模，還能緩解該公司因專案數量較少而帶來的增長瓶頸期。
在此前的採訪中，何劍波也提到，收購母公司資產，雖然不能立馬在今年的利潤上體現出來，但會從規模上、銷售上、專案佈局上體現出來，還會為明年、後年乃至往後的時間打下一個強有力的基礎。
“注資對上市公司來說有一個很大的支援和促進作用，這是立竿見影的利好。”
資本的加持
“五礦是不是不缺錢？”
“好企業從來不缺錢，因為資金總是向好的專案、好的企業去流動。”
在七月初的採訪中，何劍波曾告訴觀點地產新媒體，無論是國企、央企還是民企，都要控制好自己的資產負債表，不要成為風險很大的企業。
事實上，過去一年，國家出臺多項政策，嚴格管控資金流向房地產行業，房企融資難度加大，融資難、融資貴成為行業的普遍特點。進入2020年，受疫情影響境內流動性持續寬鬆，融資成本走低，但企業融資分化加劇。
這樣的金融背景疊加疫情、房企債務集體到期的情況下，不少房地產企業出現了資金鍊斷裂、現金流吃緊甚至爆雷的現象。
而與此同時，五礦地產仍能透過公司債、銀團貸等方式撬動了更多的資金。據悉，今年1月20日，五礦地產與若干銀行達成一項本金60億港元的四年期定期貸款融資協議，該融資計劃獲得了18家國際及本地銀行參與，認購金額逾128億港元。8月24日，五礦地產子公司獲銀行18億港元迴圈貸款額度。
顯然，在金融監管趨緊的房地產下半場，央企身份使得五礦地產在融資方面擁有得天獨厚的優勢。
財報顯示，於2020年6月30日，五礦地產的借款總額為190.93億元，借款淨額為155.16億元，淨負債率（借款淨額對權益總額）為92.3%。同期，五礦地產擁有現金及銀行存款（不包括受限制現金及銀行存款）35.57億港元。
在持有的現金基礎上，五礦地產上半年尚未使用的銀行融資額度仍有65.53億港元，這將為其未來一段時間的債務償還提供助力。
另一方面，較低的融資成本也成為五礦地產優勢之一，資料顯示，2020年上半年，該公司的加權平均借貸成本保持在3.35%，較去年同期下降1.67個百分點。
根據國家統計局釋出的資料，2020年6月單月房地產投資本年資金來源合計20690.5億元，環比增長32.2%，同比增長13.2%。截止到6月末，房地產投資本年資金來源合計累計值為83344.37億元，但因年初疫情影響，同比依然小幅下降1.9%。
與此同時，上半年，房企信用債發行總規模3282億元，同比基本持平，平均利率為4.3%，也就是說，五礦地產的融資利率與全行業相比，仍舊處於較低水平。
資金是房企賴以生存的口糧，而土地是其賴以發展的彈藥，對五礦地產而言，一方面在央企身份的加持下，在通銀團貸款等方式的助力下，融資成本逐年降低；另一方面，這家企業亦不斷透過招拍掛拿地，透過母公司注資增加土儲，這些無疑都成為五礦地產穩健發展的“王牌”。