出品|Metal財經
撰文|查克
還我蔚藍
昔日的“地王收割機”如今竟成了“降檔標兵”？
3月31日，融信中國控股有限公司（3301.HK，下稱融信）公佈了2020年全年業績。財報顯示，截至2020年末，融信淨負債率同比增長12.9個百分點至82.8%；現金短債比為1.2，扣除受限資金後的現金短債比為1.08，扣除不能隨時支付的現金（受限制資金和定期存款）短債比為0.80；扣除預收賬款的資產負債率為69.9%，已連續第四年下降。
受益於此，在“三道紅線”新規管控下，融信實現“零踩線”達標，並從去年的“黃檔”轉至“綠檔”。
然而，凡事都有AB面。若拉長時間來看，融信淨負債率連續三年走低的趨勢不僅在2020年戛然而止，18.45%的同比增幅也令該公司成為淨負債率逆勢增長的“稀有”房企之一。
據瞭解，在經歷連續兩年的低調期後，融信拿地力度重回此前的高速擴張趨勢。資料顯示，2020年，融信新增土地專案50個，新增土地儲備約872萬平方米，權益拿地金額284.4億元，同比增長74.2%。受此影響，截至2020年末，融信長期借款為469.21億元，同比增長5.51%；短期借款同比大增33.32%至249.39億元。
盈利指標下滑
如果說未觸及“三道紅線”是存在激進空間的前提和資本，那麼，融信業績、市值的表現均未能與其規模同步實現“達陣”，卻令這份“達標”的成績單略顯尷尬。
財報顯示，2020 年，融信實現營收483.0億元，同比下降6.1%；毛利同比大降57.4%至53.1億元；歸母淨利為24.28億元，同比降23.02%；少數股東損益同比減少逾六成至10.66億元；毛利率和淨利率分別下滑54.63%和36.83%至11.00%和7.23%，雙雙創歷史新低。
至於核心盈利指標的全線下滑，一方面疫情衝擊下專案結轉進度受阻，融信2020年交付物業建築面積同比下降逾三成；另一方面則是部分結轉的收購專案銷售毛利率較低所致，而這一情況曾在2017年出現。
彼時，融信斥資29億元收購海亮地產35個專案，但由於後者大多集中在四、五線城市，因此也令其中高階產品戰略支撐的高毛利率同比下滑3.68個百分點至16.56%。
更主要的原因是受制於限價調控政策，融信曾於2016年和2017年拿下的令其名聲大噪的“地王級”專案未能實現預期溢價。而同期的激進戰略也令其淨負債率從上市後資本助力下的98%增至2017年的159%。
此後兩年，融信拿地策略從激進低調轉穩，權益拿地金額分別低至71億元和163億元，合計不及2017年的七成。與此同時，拿地權益佔比也低至40%左右。同期，融信淨負債率分別降至105.4%和69.9%，提前實現“達標”。
在支撐未來業績的“糧倉”合約銷售額方面，2020年，融信實現合約銷售額1551.73億元，同比增長9.81%，行業排名位列第21。儘管融信在逆勢中完成銷售目標，但該公司近四年的拿地權益比仍未能突破50%，這不僅令其行業規模排名與上市房企營收規模排名不匹配，也是其市值長期低迷的核心原因。
疊加盈利能力大幅下滑影響，融信成為去年內外部繁雜環境交織下“最受傷”的房企之一。
資料顯示，2020年，銷售規模“千億+”陣營的41家上市房企中，市值年跌幅超過四成僅有兩家公司，分別是融信和行業排名大幅下滑的遠洋集團（3377.HK）。而融信則是陣營中唯一市值不足百億港元的房企。
融資遇冷，沽空比率高企
對於盈利能力短板及去年的拿地策略，融信中國董事會主席歐宗洪在業績會上表示，“2020年拿地，我們提高了盈利能力，積極拓展多邊專案，對未來公司提高了專案盈利能力，所以預計明年以後，毛利率會逐步回暖。”
事實上，從第三方資料來看，融信2020年的權益銷售佔比已從此前的不足60%上升至65%。這或許也是除區域深耕和費用管控等優勢外，融信盈利能力恢復的信心之一。
然而，資本市場的反應卻難言樂觀。
2月8日，融信“借新還舊”遇冷。融信（福建）投資集團有限公司（下稱融信投資，融信的核心業績來源）2021年面向專業投資者公開發行公司債券（第一期）發行結果公告顯示，經發行人和簿記管理人充分協商和審慎判斷，最終確定本期債券實際發行規模10億元，票面利率為6.50%。
據瞭解，該債券此前計劃發行規模不超過13.18億元，所募資金將用於償還已發行公司債的本金和利息，但最終募資完成度卻不足八成。
不僅如此，4月1日，即融信釋出財報後的首個交易日，儘管融信股價當日跌幅僅為0.37%，市值微降至90億港元，但其沽空比率卻較上一交易日大增近40個百分點至42.669%，創近期新高的同時，在港交所地產發展行業66只可沽空的證券沽空比率排名中高居首位。
融信沽空比率
一邊是日內看空情緒驟漲，一邊借新還舊募資“遇冷”後的短期借款大增，特別是在多項核心盈利指標全線下滑的情況下，融信如何擺脫市值困境？而淨負債率再度走高的融信能否維持“綠檔”標籤，並實現既“達標”又“達陣”，值得持續關注。