“這是不切實際的假設。”近日，旭輝公開反擊瑞銀做空報告，對其提出的風險因素分析予以駁斥。
瑞銀髮布報告稱，因開發商的違約風險不斷上升，擔心旭輝合作專案層面存在風險，故把旭輝股票評級由“買入”調整至“中性”。緊隨瑞銀報告及內房股遭遇空頭，旭輝股價連續兩日大幅下挫。
旭輝釋出公告反擊，表示去年已啟動風險合作方分類管理，會積極溝通化解專案風險，負債情況亦相對合理，不存在瑞銀所預期的風險。對空頭進行有力反擊，內房股暴力拉漲，旭輝最終連續兩天暴漲收復“失地”。
在房地產博弈觸底的關鍵期，一個小小的風險因素或許都能成為煽動風暴的“翅膀”。這場慘烈的多空對決造成內房股價劇烈波動，同時將資本市場的焦點聚焦至房企合作專案。
在房地產上升期，助力房企擴張規模、實現風險共擔的合作模式，在地產下行週期，搖身一變，成為懸在不少房企頭上的“達摩克里斯之劍”。
合作模式的“變臉”警醒
合作模式在房地產行業存在已久，在房地產上升時期，因可達到共擔風險，優勢互補的效果，成為房企熱衷的發展模式。
品牌房企新進城市，借用當地房企開啟局面，彌補資源不足的缺陷，同時本土房企可借用外來品牌房企的名氣及產品力提升專案的市場競爭力；或者房企間透過合作在財務管控、產品建造等方面形式優勢互補，共同做好專案，提升整體市場競爭力。
專案股權合作增多，在業績端則表現為合約銷售規模快速增長，而權益銷售佔比則出現下降，至2021年不少品牌房企的權益銷售佔比降至6成左右。
專案股權合作，在高週轉時代能夠加速房企資源獲取，快速推高規模，成為規模爭霸時代房企必選模式。但在房地產下行週期，房企間股權合作模式的另一面開始顯現。
2021年下半年以來，行業下行，部分房企資金鍊承壓，專案的正常施工、交付面臨困難。因專案層面存在股權合作，部分穩健房企被拖下水，被迫承擔化解風險的責任。
不少穩健房企選擇收購已暴雷合作方專案的股權，並在銷售等各個埠抹除暴雷企業痕跡，以減少合作方暴雷對企業的影響。
和訊房產梳理發現，目前已有不少房企加速專案股權退出，加速資金回籠；包括中海、旭輝、越秀、美的置業等房企在陸續接盤合作專案股權，參與到風險出清的陣營中。
品牌房企戰投負責人告訴和訊房產，遇到合作方暴雷，公司均會考慮收購或者賣出合作方股權，將保障專案的正常運營放在第一位。
合作專案股權處理的危與機
專案股權合作模式的利弊轉化，再一次印證了任何事物均存在兩面性，當外部條件發生變化，原本的優勢或將轉成危機。
本次旭輝與瑞銀的多空對決就是最好的例證，穩健如旭輝亦未能倖免。
在瑞銀看來，旭輝想要化解因合作方暴雷帶來的風險，需要付出百億元代價，如果雷區擴大，代價則更大。
最終旭輝在堅決反擊後化解了做空危機，但仍留給行業一個思考題，合作專案股權處理的機遇與挑戰。
香頌資本執行董事沈萌認為，收購合作方專案股份，在當下市場環境下或許並不有利，一方面銷售存在不確定性，另一方面則消耗了房企資金的現金儲備，削弱了自身抵禦風險能力。但不收購的話，則可能導致專案爛尾，自身股份也會受到拖累。
上述房企投拓負責人持不同意見，不收購百分百受拖累，收購或可化危為機。當前監管層鼓勵優質房企收併購出清風險，相應的併購貸已經落地，不少房企融資渠道暢通，資金面不存在太大壓力。合作專案，知根知底，專案盡調便利，同時也大大減少了因對專案不瞭解導致的收併購風險。再者來說，現在正是議價的好時機，以低價收購優質資源，為未來發展打好基礎。
旭輝集團總裁林峰公開表示，不排除未來採用併購形式化解合作方專案風險。經歷做空，仍未動搖旭輝化解合作專案風險的選擇。
業內人士表示，拋開對房企自身的影響，收購合作專案股權，能保障專案的正常交付，是利於民生的舉措，但收購多少以及收購哪些專案則要視自身現金流情況、城市佈局以及市場表現而定。
在收購的過程中，房企也探索出了更多模式。近期的股權收購大戶美的置業接連收購了多個合作專案股權，其中包括位於南京江寧地塊專案中金科所持股權，並將柳州、岳陽的專案股權轉讓給金科。
美的置業沒有進行單向股權收購，而是進行股權置換，增加在高等級城市專案的股權，鞏固深耕優勢，退出低能級城市，最佳化業務佈局。
正如專案股權合作模式隨外部環境進行利弊轉換，合作專案的股權收購也沒有絕對的好與壞，危與機之間的相互轉化，或許就是行業前行的驅動力，能煥新房企生機。