樂居財經楊倩 發自北京
“我們關注對手,但是我們並不會簡單的採取針對性策略,而是從自身的需要和戰略意圖出發,迴歸到客戶,迴歸到社會,(客戶)需要什麼樣的產品,(社會)需要什麼樣的公司,我們就去做。”
龍湖集團董事長吳亞軍坦言,這是二十多年來,龍湖最讓她驕傲的地方。
一直以來,龍湖給外界留下了這樣的印象,民企的速度,央企的信用,外企的口碑。速度、信用、口碑的積累源於龍湖的“長期主義”。
“龍湖從來沒有為一個短目標去做事情。”
3月26日的業績會上,龍湖集團(00960.HK)公佈的經營資料有兩個維度,一個是同比資料,另一個是五年期複合增長率。
2020年營業收入1845億,同比增長22%,5年複合增長率35%;包括商場租賃智慧服務在內的經營性收入總額136億,同比增長超30%,5年複合增長超40%;核心權益後淨利187億元,同比增長20%,5年複合增長率25%;全年分紅1.43元/股,5年複合增長率達到32%;過去5年,龍湖“三道紅線”指標均穩居“綠檔”。
龍湖沒有規模的突進、沒有業績的爆發,有的是利潤長效穩定的增長,以及超高的財務安全邊際。
毛利率維持25%以上
“維持在10名左右的名次就比較滿意了。”在對規模的追求上,龍湖集團執行長邵明曉很“佛系”。
2020年,龍湖堅持“有回款的簽約,有盈利的增長”,全年合約銷售2706億元,同比增長11.6%;回款率維持在90%以上的高位。
龍湖把2021年的銷售目標定在了3100億,增幅約15%。龍湖集團首席財務官趙軼表示,預計全年推盤專案271個,全新專案65個,為了實現銷售目標,龍湖準備了4700億的可售貨源。
據瞭解,從城市能級來看,94%的貨源集中在一二線城市;從地區來看,環渤海的貨源佔比31%,長三角和西部佔比分別為22%和20%,華南和華中佔比分別為17%和10%。從業態劃分來看,高層的住宅類的產品佔比49%,品質低密和洋房佔比23%,高度匹配剛需加改善的客戶需求。
此外,截止2020年底,龍湖已出售但未結算的合同銷售額達3107億元,為完成目標又加了一道“保險”。
在龍湖的“長期主義”戰略裡,規模與利潤都要穩步增長。期內,龍湖實現毛利540億元,毛利率約29%。目前披露年報的千億規模內房股,平均毛利率約23.6%,龍湖跑贏均值5.4個百分點。趙軼提到,未來的毛利率力爭維持在25%以上。
堅持財務自律
截至2020年末,龍湖的淨負債率下降至46.5%,達到近5年來最低水平;現金短債比達到4.24倍,剔除預收款後資產負債率為67%,穩居“綠檔”房企之列。
用吳亞軍的話來說,這是多年堅持財務自律的回饋。
作為一家民營房企,龍湖超低的融資成本可與央企比肩。2020年,其平均借貸成本進一步降低到4.39%,平均賬期拉長到6.59年。
期內,龍湖於境外成功發行6.5億美元優先票據,票息在3.375%至3.85%之間,期限長達7.25年至12年,創下中國民營房企“最長年期”和“最低票息”雙紀錄。
邵明曉曾公開表示,在整個行業加槓桿的過程當中,龍湖可能是唯數不多沒有用過非標、影子銀行、信託的企業。“龍湖沒有用任何高成本融資的方式,非常自律。”
截止期末,在手現金778億,同比增長28%,有息負債1674億,同比增長15%,其中無抵押的信用負債佔比超過7成,債務資本比46.5%維持合理水平。
從債務結構上來看,龍湖一年以內到期的短期債務佔比只有11%,長短債比接近9:1,優於絕大多數房企。趙軼透露,截止到目前,公司今年剛性到期的公司債只有5億,另有100億附回售權的債券,已做好了還款的安排,未來會繼續保持資金管理的主動性。
受益於財務安全和信用積累,2020年9月,國際權威信用評級機構穆迪宣佈,將龍湖的發行人和高階無擔保評級從Baa3上調至Baa2,展望穩定;同年12月,國際權威信用評級機構惠譽亦將龍湖評級展望調升至正面,至此,龍湖集團成為中國全投資級房企中,2020年內唯一一家獲兩家國際機構調升評級/展望的企業。
今年3月15日,龍湖集團被納入恆生指數,成為55家成份股之一,正式躋身藍籌行列。
截至2021年3月25日收盤,龍湖集團總市值約為2761億港元,在內房股中排名第二,對應動態市盈率位居行業首位,顯示出資本市場對龍湖集團未來成長潛力的高度認可。
六航道並進
2020年,龍湖新進8個城市,一共獲取了121個專案,新增總建面2567萬方,權益建面1847萬方,權益比超過70%。從獲取的方式來看,26個專案來自收併購,總金額佔比達到16%;從能級來看,一二線城市獲取土地的總建面達到88%,聚焦在高能級城市群的周邊。
截止2020年底,龍湖累計進入了63座城市,覆蓋環渤海、西部、長三角、華南、華中五大區域,總土儲7400萬方,權益土儲5279萬方,預估總貨值9750億。其中,高能級城市的土儲佔比達到86%、貨值佔比89%。
在商業運營航道,龍湖於南京、成都、蘇州、西安、濟南、重慶6城新開10座商場,開業平均出租率達99%。截止目前,龍湖已開業49座商場,涵蓋11個城市,總建面達481萬方,商場全年銷售額超300億元,合作商戶超5000家,其中戰略合作超過340家。從收入和回報來看,去年商業的租金收入同比增長23%至58.2億,5年複合增長率32%。
趙軼表示,預計今年將有11座天街開業,截止目前,在手的商業專案數量已經超過100個,分佈在27座高潛力城市,總建面約1000萬方。
在租賃住房航道,截至目前,龍湖冠寓已經佈局全國30餘個高能級城市,在穩步拓進和持續運營提升的同時,規模和影響力穩居行業前三。截止2020年底,開業6個月以上的房源出租率達到93.3%,整體出租率達到88.5%,已經開業房源達9萬間,全年共實現收入18.1億,同比增長55%。
在智慧服務航道,2020年物業收入58.4億(合併抵消前收入約為77億元),毛利率24.2%,實際管理面積1.72億平方米,客戶滿意度已經連續12年超過90%,從過去5年來看,物業收入的複合增長率高達42%。
今年初,在四大航道之外,龍湖新增兩條航道,分別是:C5房屋租售航道,C6房屋裝修航道,其品牌為“塘鵝租售”與“塘鵝美裝修”。C5房屋租售航道瞄準的是新房代理和二手房銷售業務。
房屋租售體系提供房產經紀一站式服務,二手房業務、新房業務、資管業務、金融業務、賦能合作、商辦業務等多項服務;房屋裝修業務由智慧裝飾、整裝設計院、智慧新材三方面組成。
據瞭解,房屋租售、房屋裝修都不是新的業務,而是由龍湖集團C4航道智慧服務孵化而來。
業績會上,邵明曉直言,龍湖的業務圍欄越來越寬,但其實還是聚焦在自身的能力圈之內。他提到,新業務現在還處於一個起步階段,近兩年不會有強制性的量化指標。
吳亞軍補充道,新業務和龍湖本身的基因很吻合,龍湖有能力去拓展業務的渠道和機會。未來趨勢是不錯的,但目前沒有那麼急。