作者：陳君君
銀行與購房者對於提前還貸的博弈，決定權在銀行。
央行再度釋放存量房貸利率調整訊號。8月1日，中國人民銀行、國家外匯管理局召開2023年下半年工作會議。會議提出，“繼續引導個人住房貸款利率和首付比例下行”、“指導商業銀行依法有序調整存量個人住房貸款利率”。
訊息一出，迅速引起市場熱議，有業內人士認為，存量房貸利率能否調降仍是銀行與購房者對於提前還貸的博弈，決定權在銀行。
8月2日，截至收盤，A股銀行板塊（886052.WI）跌幅1.98%，其中，跌幅居前的多數為房貸存量較高的銀行。其中，郵儲銀行（601658.SH）收跌4.46%，中信銀行（601998.SH）、農業銀行（601288.SH）、建設銀行（601939.SH）均跌約3%左右。
銀行調降動力不足
存量房貸利率調降話題熱度持續，銀行進展如何？據第一財經記者瞭解，當前，各家國有大行、股份制銀行未有利率調整舉動，多數銀行回應稱“暫未收到有關存量房貸利率調整的政策檔案”、“仍按照原有的合同利率來執行房貸利率”。即便有商業銀行小範圍“鬆動”存量房貸利率，但仍稱，此舉僅限於某地分行下轄若干支行創新試點，並未大量推廣。
“這段時間已關注到存量房貸利率調降的相關報道，但目前仍未接到具體的通知。銀行自身也存在經營壓力，即便確定調降存量房貸利率，預計也會分階段逐步落實，需要一定的時間。”某國有大行信貸經理對第一財經記者表示。
今年以來，隨著貸款利率不斷下調，銀行利息收入走低，致使銀行經營承壓。資料顯示，今年一季度末，銀行淨息差跌至1.74%，多數銀行已無法滿足內源性資本補充。銀行盈利能力下降明顯，據Wind資料，一季度末，上市銀行歸母淨利潤同比增長2.37%，較2022年下降5.22%，較2022四季度下降3.8%。
“銀行淨息差持續承壓，若存量房貸利率下調，與市場平均收益率倒掛明顯，對銀行的經營會造成進一步的壓力。”某公募基金銀行業分析師對記者說，當前存量房貸將近40億元，如果進一步降低存量房貸利率，將影響整個銀行業利潤2000億～3000億元，會進一步推動銀行息差縮窄。
中信證券銀行業首席分析師肖斐斐指出，存量按揭利率調整對於銀行息差將產生負向壓力，預計自今年四季度開始將體現在財報中，近期快速反彈背景下板塊短期有波動可能。
房貸敞口高的銀行影響更大
根據央行披露資料，截至2022年末，金融機構個人住房貸款餘額38.8萬億元。在巨大的存量房貸規模下，肖斐斐指出，有兩個因素將極大影響銀行息差和盈利：存量按揭定價調整的幅度及存量按揭規模調整的比例。
據中金公司貨幣金融分析部林英奇團隊預計，以下調比例分別為30%、50%、100%來測算，存量按揭利率下調70bp後，2023年淨息差將分別下降3bp、5bp、9bp。
當前，不同銀行的按揭貸款佔比不同，截至2022年末，全行業、國有大行、股份行、區域行按揭貸款佔比分別為21%、28%、17%、13%。“不同的調整幅度及比例將對不同銀行的淨息差產生不同程度的影響，若以2022年的按揭貸款佔比來看，對按揭敞口比例較高的國有大行影響更大。”上述分析師對記者說。
由此來看，“標準並不統一”的當下，各家銀行主動下調存量房貸利率的動力並不充足。“如果沒有部門牽頭推動，銀行很難單獨就此做出調整。”招聯金融首席研究員董希淼表示。
業內人士也稱，儘管央行表態支援及鼓勵銀行調整存量按揭貸款利率，但未見具體政策落地，“開關”仍在銀行手中。
“存量房貸下調比例預計不會很大，全面下調的可能性較低，”中泰證券銀行業分析師戴志峰分析認為，“具體要等待監管或商業銀行出臺細則，即使陸續有政策出臺，政策針對不同地區、不同信用主體的政策預計也將不同，實際執行會更加複雜和個性化。”他說。
業內建議“一行一議”
存量房貸利率下調“箭在弦上”，不同銀行受到的影響不盡相同，業內紛紛建言央行指導銀行出臺具體方案。董希淼建議，在人民銀行的統一指導下，透過市場利率定價治理機制，各主要銀行商定存量房貸利率調整的總體原則，然後各家銀行出臺具體的方案，明確存量房貸調整的條件、標準、流程，再由銀行的分支機構與客戶進行自主協商。
“央行可研究出臺針對性的政策工具為商業銀行置換存量貸款減輕壓力、提升動力。”國家金融與發展實驗室特聘高階研究員高佔軍則從政策角度提出建議。
他舉例稱，可掛鉤商業銀行個人房貸置換的進度，有針對性地下調其法定存款準備金率做相應補償，對商業銀行存量房貸置換導致的利差損失，透過設計結構性貨幣政策工具進行彌補，以央行再貸款或財政貼息等方式加以保證等。
針對存量貸款利率的調整幅度方面，招商證券房地產首席分析師趙可給出建議，“將存量按揭貸款利率加點後與目前區域最新加點幅度相比，高於後者的，按揭貸款可調降至最新的，低於最新加點幅度的則保持不變。”他指明，由於按揭貸款利率需要遵循區域下限，存量按揭利率降至當地當前新發放利率之下也是不合理的。
對於銀行來說，光大證券金融業首席分析師王一峰提出“利率越高，降幅越大”的原則，他建議商業銀行在提出變更合同和置換貸款的方案時，採取的降幅向高息客戶傾斜、相對拉平利率，是較有利於緩解早償壓力的方案。
招商證券也從銀行的操作層面給出建議：銀行可以在手機銀行、網上銀行等設定調整申請連結，讓客戶自主申請，也可以網點線下申請，操作難度很低。