黃其森並沒有現身7月3日下午泰禾集團在福州泰禾中心召開的年度股東大會。作為集團董事長，他當時正在上海，為泰禾的戰投事宜奔走。
截至7月15日，戰投方是誰，依舊未揭曉。
引入戰投，眼下是盤活泰禾，從根本上化解危機最關鍵一步。
事實上，引戰資訊去年已發酵，直至今年5月13日進行公告。
7月8日，泰禾在回應深交所問詢函裡稱，“引戰尚處於籌劃階段，各方尚未簽署相關股權轉讓協議或合作框架協議，能否簽署尚存在不確定性。”
近日，知情人士向時代週報記者透露，戰投的洽談，真正意義上始於今年4月，截至目前，在談企業中有前十強房企，拉鋸式談判仍在持續。
“再過一段時間，不出意外，引戰事情會落地。”7月3日，泰禾某總裁助理對時代週報記者說道。
據稱，基於現實考量，泰禾期待白衣騎士是國有控股的房企或者央企控股公司，因為泰禾的資產和負債之重，要接盤承受並不容易。
在業內看來，這或許將創下中國房地產史上最大單的一筆收購。
截至7月15日，泰禾市值146億元左右；截至7月7日，逾期債務達270.65億，2020年內到期債務555.11億元，截至5月底，可售貨值3650億。
事實上，如果戰投進入，泰禾目前第一大股東及其一致行動人的持股量將受到稀釋，換而言之，黃其森可能要告別實際控制人的位置。
近日，據泰禾一位人士透露，較少被外界知曉的是，在被各家潛在戰投方選擇的同時，泰禾也在挑選戰投方。這或許也是戰投方遲遲未露面的原因之一。
退路
對任何一位創始人來說，要出讓自己一手創辦的公司控股權，是個艱難的過程。黃其森為何最終選擇引戰？
7月3日，泰禾集團一位董事對時代週報記者透露了部分原因，2020年受新冠疫情影響，樓市驟然冰封，導致專案銷售受阻回款艱難。這讓泰禾措手不及，也倒逼黃其森最終邁出引戰這一步。
“現金流受到影響，銷售沒有上去，但借款利息一分都沒有少。誰會料到有這樣的黑天鵝？”該董事稱。
根據今年一季度報告，泰禾存貨有1500億左右，實際供貨約2100億。理想條件下，即便按照50%的去化率計算，公司今年還是有望實現1000億的銷售，並不一定會走上引戰道路。
但現實是，泰禾上半年的銷售幾近打了對摺。
據克而瑞披露，泰禾上半年全口徑合約銷售金額僅為254.1億，而2019年同期為456.7億。一季度，泰禾經營性現金流入僅32.52億元，僅為去年同期的15%。
這加劇了引戰的迫切性。
按照6月13日披露的年報資料，截止到6月11日，泰禾逾期借款達235.58億，尚未支付的罰息為6.40億。
泰禾的債務短期集中兌付壓力較大。
2020年上半年，泰禾有312.98億債務到期，佔據年內到期總債務的約56%。
截至到7月7日，泰禾對於上半年到期的債務還款為48.10億，貸款置換和展期續貸為61.80億。
首隻不能按期兌付的債券，已經出現。
7月7日，泰禾公告17泰禾MTN001中期票據未按期兌付，涉及兌付本息16.125億元。
與此同時，泰禾在一年內到期的國記憶體續債券還有5只，合計金額59.16億元。境外方面，有4只合計8.79億美元也將在一年內到期。
對此，泰禾給出的解決方案是，保持與持有人及主承銷商等其他中介機構密切溝通，協商解決辦法，以期儘快達成債權人認可的解決方案。
根據泰禾知情人士透露，如何對所有債務做出明確合理的安排，也影響著與戰投交易的完成時間。泰禾正在制定一個全盤的債務重組方案，該方案初衷在於將基於泰禾的基本面和流動性，考慮到所有債權人，並且會公平地對待所有債權人。
上述泰禾總裁助理向時代週報記者表示，債券兌付確實是泰禾目前債務重組過程中遇到比較棘手的事宜。
“至於其他的短期債務，基本上和金融機構談妥。該和解的在和解，該續期的在續期。大股東被凍結的股權也不存在被司法處置的風險。現在等著戰投進來徹底盤活泰禾。”該人士表示。
底牌
市場在過去兩個月不斷猜測戰投方身份。
不過，廈門國貿、建發股份和廈門象嶼先後明確公告表示，“沒有接盤泰禾集團的計劃”。中國金茂、中鐵建、保利等則與泰禾最終協商未果。
根據時代週報記者瞭解到的原因，名單裡面有些忌憚泰禾的債務規模；有的則是受制於自身決策週期之長；有的只是傾向於專案層面合作而非上市公司。
事實上，時代週報記者多方瞭解，前十強房企其實都對泰禾做過盡調，包括近期盛傳的萬科。
對此，7月3日，泰禾上述董事沒有否認並向時代週報記者表示“在談的企業有不少，只是每家重視的程度和所處的談判階段不一樣，自然派出的談判代表也不一樣。最終是誰會公告，以公告為準。”
5月13日的公告中，泰禾初步描繪過戰投的畫像“以房地產為主業”“可能涉及公司控制權的變更”“引戰涉及有權部門的事前審批”。
泰禾仍需要不斷回答公眾及投資者的疑問被救和自救的底牌是什麼？
手握一二線城市優質土儲，被認為是重要牌面之一。
“最近土拍市場成交的土地溢價達到30%上了。”泰禾上述董事表示，儘管泰禾的存量土地有一部分為高溢價，但國企或央企戰投方在融資成本上的優勢，將會使得這些土地有更大的變現空間。
根據泰禾2019年報，公司主要專案可售未售建築面積佔比分佈上，漳州、南昌、福州、廣州、北京、上海、深圳和杭州居前。
另外一大牌面是“泰禾+”。當中包括了醫療、教育、商業、保險、金融、物業等等。上述泰禾董事認為，哪怕是前十大地產商都沒有泰禾這樣的多元化整體佈局。
據時代週報記者的多方瞭解，在泰禾目前的引戰談判中，黃其森也在跟戰投爭取一併攬下“泰禾+”的一些業務模組。
黃其森會否會讓出控制權，也在於戰投方對泰禾當前產品定位與產品戰略的認同與否。
據上述泰禾董事的透露，泰禾接納戰投方的底線和大前提，是能對泰禾產品和開發理念保持認可，達成優勢互補。
近日，多位接近黃其森的人士對時代週報記者表示，黃其森並不希望戰投方日後對泰禾產品定位、產品品質、產品細節等進行大幅度改變。
“我們在北京卯了近十年時間研究打磨，才有了院子系產品和市場口碑。這麼多年堅持，也不甘心讓努力付諸東流。”上述泰禾董事表示。
掙扎
回到現實，泰禾眼下的引戰略顯被動。
“如果去年早些時候下決心引入戰投，泰禾能夠談判的空間會更大。”上述總裁助理對時代週報記者感嘆。
從債務層面來看，時代週報記者計算發現，截至7月7日逾期的 270.65 億借款中屬於2019年的部分為48.28億，僅佔17.84%。此外，已經實質性逾期的5筆總計35.16億借款中，屬於2019年的僅為2筆，共計僅約2.4億，皆為向銀行的借款。
在股價層面，談判籌碼正在減少。
2019年1月1日至當年7月4日期間，泰禾股價最低在13.31元/股，最高到過22.06元/股。2020年，該股最高價僅7.7元/股，出現在7月7日。
“地產股，市盈率普遍不高，較為嚴重被低估。這會讓泰禾這樣千億規模體量房企，在引戰談判時比較吃虧。”7月10日，某AMC公司人士對時代週報記者表示。
此前的種種舉措表明，引戰之前，泰禾本更傾向於積極自救收縮、變現和調整，一度是泰禾2018年和2019年第一位的工作。
這兩年，泰禾在公開及收併購市場，幾乎沒有拿地，減少支出。
第二主動出售部分專案，透過騰挪加快公司的現金流回籠合理瘦身迴流現金近百億。特別是2019年，透過轉讓專案股權或與合作方共同開發累計減少並表專案21個。
2019年12月，黃其森接受媒體採訪時還回應稱“過去兩年，其實泰禾並沒有媒體想的那麼困難，做企業哪家沒有困難呢？關鍵是要有好的心態。這兩年你們感覺是泰禾困難，但恰恰是我們企業綜合治理能力提升效率最高的兩年。”
各項負債資料顯示，2019年泰禾有息負債為974億，相較於2018年1382億大幅減少；資產負債率從2018年的86.88%降至2019年的84.95%；剔除預收賬款後的資產負債率從2018年的71.51%下降到2019年的62.81%。
眼下在推進戰投的同時，泰禾也沒放棄自救。
據知情人士的透露，泰禾接下來著眼點轉移在自持物業專案上。
7月8日，泰禾回應深交所問詢函裡有所揭示，公司自持物業專案共計18個，涉及購物中心、LOFT、底商、寫字樓、車庫車位、地下商業、室外步行街等多種業態。公允價值約255億元。此外還有賬面價值29億的運營重酒店凱賓斯基、鉑爾曼、洲際酒店。
“可根據公司戰略部署需要，考慮出售變現或作為債務重組資產置換相應貸款以緩解償債風險。”泰禾在公告中稱。
與此同時，泰禾也正在努力啟動專案銷售和復工。泰禾在7月7日回應深交所問詢函中稱，管理層預計，2020年下半年，隨著新冠疫情的緩解與控制，公司的營銷計劃可以較好開展。預計銷售回款10億元以上專案有22個。
反思
目前，泰禾的處境被業界看作是當前房地產市場的典型案例，在調控之下，行業進入洗牌，以往房企高槓杆的粗放式發展模式，已經不適合當下以及未來。
近期，天風證券研報認為，泰禾集團違約根本是公司戰略與行業現金流規則之間背離造成的，直接原因離不開疫情對銷售和回款的衝擊，從管理看，民企天然的擴張衝動，實控人房地產行業具有高槓杆的特點，並且受政策突破影響，企業在發展過程中若無法準確把握髮展節奏、發展戰略與行業趨勢背離也將對公司造成傷害。
泰禾的高速擴張期，自2014年開始。2016年泰禾年銷售額首度突破400億，2017年衝破千億。只是，此後也止步在千億。
諸多券商報告裡，泰禾的風格被總結為“高舉高打”。
機構的資料顯示，僅2016年和2017年，泰禾的權益拿地金額達到近240億和390億，分別同比增長69%和61%。對應泰禾這兩年的全口徑銷售額為400.1億和1007.2億。
高槓杆的擴張也帶來負債攀升，最高峰的2017年，泰禾淨資產負債率一度達473%。
隨後的2018年，本是黃其森計劃中泰禾飛奔的一年，銷售目標為2000億，但由於金融去槓桿的外部環境，泰禾遇到前所未有的困難。
同時，泰禾所佈局的重點區域，例如北京、上海、深圳等都是限購限價的城市，泰禾的產品以高階住宅為主，價格上不去，消費群體又恰巧是政策限購的物件。
“不是說做高階精品住宅就不能實現高週轉，在量價齊漲的地產年代泰禾做到了，高階精品住宅也是剛需。”上述泰禾董事對時代週報記者稱，但在持續調控下，泰禾對專案的定位評估定價和現實有太大反差。
今年5月15日泰禾內部培訓會上，黃其森說，從春節開始他對每個專案、每個條線進行了系統梳理，這是泰禾成立二十多年來，他第一次這樣系統的梳理。
但他並不認為泰禾的困難是由做精品帶來的，而是在管理上有很大提升空間。
2020年7月的一天，位於福建福州東二環的泰禾廣場依然熱鬧，車水馬龍的街道，絡繹不絕的人流。
2016年12月，彼時20歲的泰禾，把新總部搬到泰禾廣場，寓意新開始。
眼下，它正在等待戰投方的到來，或許又是一個新的開始。