4月18日，有媒體報道稱，順豐控股旗下的順豐房地產投資信託基金SF Real Estate Investment Trust(“順豐房託”)最早將於本月進行路演，預計募資3億美元，期望可在兩週獲證監會及港交所批准其上市申請，意味公司最快可於5月上市。
2021年2月10日，順豐房託在港交所提交上市申請。
招股書顯示，截至2020年12月31日，順豐房託的物業可出租總面積約為30.8萬平方米，評估價值約60.93億港元;截至最後實際可行日期，物業的平均出租率約為94.9%。其中，香港物業於2014年竣工，可出租面積16萬平方米，評估價值52.8億港元;佛山物業2021年竣工，可出租面積8.5萬平方米，評估價值5.52億港元;蕪湖物業2018年竣工，可出租面積6.3萬平方米，評估值2.62億港元。截至目前，順豐控股100%持有順豐房地產投資信託基金。
財務資料顯示，2018年、2019年、2020年前三季度，順豐房託的收益分別為2.56億港元、2.69億港元、2.05億港元；物業收入淨額分別是1.94億港元、2.07億港元、1.59億港元；同期的公司擁有人應占溢利分別是2.98億港元、1.75億港元、32.1萬港元（2019年同期是1.56億港元）。對於2020年前9月溢利下滑，公司解釋，主要由於投資物業公允價值變動。
順豐房託招股書顯示，截至2018年、2019年及2020年9月末，順豐控股關聯租戶佔總收益的百分比分別約為62.4%、72.1%及76.6%。同時，在順豐房託物業的32名租戶當中，租金收入總額前5名中就有3名來自順豐控股，約佔同期租金收入的82%。
儘管當前順豐房託與順豐之間的債務仍屬於內部債務，但如果順豐房託在償債能力偏弱的情況下，整體盈利機制和商業模式仍無法提升，會進一步影響其估值和股價走勢，包括公司的融資空間，都有可能會大打折扣。
而順豐房託或許已經意識到風險的存在，2月10日，順豐房託向港交所遞表，準備開啟資本證券化之路，SF REIT是香港REITs市場多年未新上市REIT後，2021年第一個新上市的REIT，也是H-REITs市場首個物流REIT，同時也是首個非地產的快遞企業赴港發行REIT。
然而一隻REITs是否能夠有較優異的表現，不止取決於上市市場的基本情況，由於REITs的特殊性，其為多個資產打包的組合，其投資性物業佔比一般而言佔到總資產的85%以上。同時，由於持有型物業分隔兩地上市等交易結構產生的影響也會對其價值產生差異。順豐房託上市之後能否以穩健的經營為投資人帶來合理回報呢？關於SF REIT的未來發展，讓我們拭目以待吧！
宣告：易昇證券任何文章之觀點，皆為學習交流探討用，非投資建議。