文/樂居財經範慧茹
11月8日，伴隨著3、2、1的倒計時聲，時針指向了上午9：30分，“咚……”的一聲，大紅錘敲擊銅鑼的聲音在北京城奧大廈迴盪。
沉寂了117天的物企敲鑼聲，終於再次響起。雖是“雲”敲鑼，但這一刻，標誌著港交所正式迎來了第50家掛牌上市的物企——京城佳業(02210.HK)。
一錘定音，國企城建集團旗下物業子公司京城佳業開始了角逐資本市場的步伐。鑼聲敲定，管理層手持大紅錘，分站在銅鑼兩側，豎起大拇指，向臺下的來賓微笑，鏡頭剛好定格了這一瞬間。
時間依舊在流逝，股價平開的京城佳業，截至上午10:05，報7.92港元，較8.28港元發行價跌4.35%，總市值11.62億港元，此次上市募集資金淨額約2.47億港元。
“防水一哥”二度投資物企
上市前，基石投資者名單成為了業內關注的焦點之一，基石的強大與否，一定程度上影響著投資者對未來股價的信心。
京城佳業基石投資者中也出現了一個熟悉的身影，該投資者正是有著“防水一哥”之稱的東方雨虹(002271.SZ)的董事長李衛國。
根據公告，京城佳業引入的兩個基石投資者分別是Keltic和廣聯達。其中Keltic背後的實益擁有人正是李衛國。
李衛國透過Keltic以8.28港元的發行價，購買京城佳業8065.2萬股，佔已發行股份的5.5%，總斥資6678.16萬港元。
與京城佳業的淵源似乎頗具巧合，根據公告，李衛國是在京城佳業遞交招股書時留意到了該公司，便有意投資，並付諸實踐。
看似巧合的一次投資，卻透露了李衛國對物業股的“青睞”。實際上，這已經不是李衛國第一投資物企，今年5月份上市的新希望服務，在招股時，李衛國就曾豪擲7230萬港元，以3.8港元的發行價格，持有新希望服務2.4%股權，成為新希望服務6大基石投資者中的一位。
如今，上市不到半年，新希望服務股價已經跌去46.84%，李衛國持有的2.4%股權，市值已縮水3386.53萬港元。
一年內投資兩家上市物企，總斥資約1.39億港元，頻繁押注物業股的李衛國，似乎在等一個翻盤的機會。
如果說李衛國投資京城佳業還只是偶然，不存在為人情捧場，那另外一個重要的基石投資者則與京城佳業母公司城建集團關係匪淺。根據此前公告，廣聯達作為京城佳業的第二大基石投資者，共投資513.24萬股，佔比已發行股份的3.5%，斥資4249.74萬港元。
而廣聯達正是廣聯達科技(002410.SZ)的境外投資平臺，京城佳業在全球發售公告中透露，廣聯達科技目前是城建集團的供應商，其一直為城建集團提供軟體開發及智慧建築領域服務。
近8成收入與母公司相關
在公眾股份發行後，京城佳業的持股情況正式形成了由城建集團及其附屬公司城建發展、住總集團、戰投國企天街集團以及公眾分別持有26.44%、33.47%、14.24%、0.85%和25%的格局。
母公司城建集團合計擁有京城佳業約74.15%權益，股權上的強關聯性，也一定程度上決定了京城佳業對母公司的依賴性。
京城佳業全球發售公告顯示，截至2021年5月31日，其簽約建築面積和在管建築面積分別為3232.6萬平方米和3050萬平方米；簽約面積中有2000.7萬平方米來自母公司及其關聯公司，佔比超過6成，約61.89%。
同時期，京城佳業總收入為4.78億元，按照開發商型別劃分，來自母公司及其關聯公司所發開的專案產生的收入約3.77億元，佔總收入的78.77%，幾近8成。
按照物業管理服務、非業主增值服務、社群增值服務三大類業務劃分來看，來自關聯房企開發的專案所產生的三大類業務收入也均高於獨立第三方。其中來自關聯方的物業管理服務收入佔總收入的44.7%%、非業主增值服務收入佔比10.5%、社群增值服務收入佔比23.6%。
依賴母公司發展，京城佳業面積增長也頗為緩慢。以簽約建築面積為例，京城佳業2019年、2020年以及2021年前5個月，簽約面積增速分別為9.13%、-1.18%、4.42%。明顯低於上市物企平均增速，其中2020年的合約面積更是不增反降。
受母公司城建集團業務佈局的影響，京城佳業的業務也多倚重京津冀地區，截至2021年前5個月，京城佳業在京津冀地區的在管建築面積為2730萬平方米，佔總在管建築面積的89.4%，該地區的收入佔比高達92.6%。
毛利率依舊低位執行
京城佳業的三大業務模式，物業管理服務、非業主增值服務、社群增值服務，與大多數上市物企並無不同，但是其毛利率和淨利潤卻長期在低位執行。
2018年-2020年以及2021年前5個月，京城佳業毛利率分別為20.8%、19.8%、20.8%和24.6%；淨利率分別為4.5%、4.9%、6.3%和8%，均低於同時期上市物企平均水平。
以京城佳業2020年盈利水平為例，其20.8%的毛利率低於上市物業平均29.5%的毛利率水平；6.3%的淨利率，同樣低於同年上市物企平均14.23%的淨利率水平，
剝開京城佳業細分業務的毛利率情況，其社群增值服務毛利率的長期低迷或是拉低整理毛利率的主要原因之一。
2018年-2020年，京城佳業的社群增值服務毛利率均低於20%水平以下，2019年開始，甚至低於物業管理服務的毛利率水平，2020年16%的社群增值服務毛利率水平在上市物企中，還是“獨一份”。
社群增值服務作為一項高毛利的業務，近些年已逐漸成為物企利潤的第二增長點，2021年上半年，公佈社群增值服務毛利率情況的38家港股物企中，毛利率最高達到了87.5%，最低也有27.2%的水平。
拉低京城佳業整體毛利率水平的，除了細分業務領域的社群增值服務外，按照住宅業態劃分，則是公共物業和衚衕物業對物業管理服務毛利率的影響。
京城佳業管理的業態分為住宅物業和非住宅物業，而非住宅物業又分為商業物業、公共及其他物業、衚衕。其中，公共物業和衚衕的物業管理服務毛利率要明顯低於其他業態的毛利率水平。以2021年前5個月為例，京城佳業的公共物業和衚衕毛利率僅為11.8%和13.4%。
文章來源:樂居財經