財聯社（上海，記者 王海春）訊，2月23日下午，正榮地產（06158.HK）召開了投資者電話會議，正榮地產董事會主席黃仙枝攜一眾高管參加。會上，正榮管理層與投資者交流了公司資金狀況、債務展期及資產處置等問題。
黃仙枝表示，2021年對整個房地產行業來說都很艱難，外部經營環境發生了重大的變化，公司和其他同行都面臨著前所未有的困難，而且困難來得很突然，無法提前準備應對，令人措手不及。
對於債務展期，正榮地產執行董事兼董事會副主席劉偉亮透露，境外美元債的交換要約以及同意徵求是債務展期計劃中的一部分。除2月22日公告披露的境外債外，公司還計劃將其他境外債都達成類似的展期安排。
劉偉亮坦陳，尋求交換要約是出於境內外債務壓力，尤其是非專案層面債務到期壓力，已逐漸延伸到公司經營層面和公開市場融資。“公司無法彌補現金流和債務的現金缺口，為避免大面積違約，希望將債務展期一年，以恢復流動性。”
在尋求債務展期的同時，正榮地產管理層表示，目前已梳理了一批合作專案和投資性物業，正與現有合作方以及央企、國企洽談專案股權轉讓事宜，預計今年上半年可以完成30億-40億元左右規模的資產處置。
“如果資產處置順利，有助於正榮獲得一定現金流，對緩解其債務壓力將產生積極的作用。但正榮能否度過難關，還要看債務能否展期成功，以及後續經營業績情況如何。”香港一位投行人士告訴記者。
境外債能否展期存變數
召開投資者會議前，正榮地產於2月22日披露，擬對5筆境外債進行交換要約及尋求徵求同意。5筆境外債將分別在今年3月、4月、6月、8月及9月到期，除一筆為離岸人民幣債券外，其餘4筆債券均為美元債；其中人民幣債券未償還金額16億元，美元債合計未償還金額約7.98億美元。
根據公告，正榮地產將向同意交換及徵求的5筆境外債債權人，給予一定金額同意費，其中提早同意的債權人獲得的同意費，高出屆滿期限後同意的同意費的一半。提早同意的日期為倫敦時間3月4日下午4時、屆滿期限為倫敦時間3月11日下午4時。
而新交換的美元債及人民幣境外債，將於2023年3月6日到期，利息均為8%，每半年支付一次利息。據正榮公告，順利交換前提條件為，應獲得各現有票據未償還本金額85%的債券持有人的同意。
“該公司尋求債務展期主要是因為今年面臨不小的償債壓力，這種壓力不僅僅是總規模較大，還與償債時間節點有關，幾筆境外債到期時間比較集中。”上述香港投行人士指出。
不過，正榮提出的交換要約方案能否獲得透過，目前仍存不確定性。
對於這5筆境外債交換要約及同意徵求如未獲透過，是否有替代方案的問題，正榮地產財務負責人康弘在投資者電話會議上表示，“如果本次交易無法順利完成，公司只能考慮整體的債務重組，但這種結果對債權人和公司的不確定性因素都會更高。”
除上述5筆境外債，正榮在日前公告中表示，還準備對另外8筆將於2024年至2026年到期的美元債債權人提出同步同意徵求，以尋求做出建議修訂及豁免，8筆美元債合計未償還本金額為23.63億美元。
“這幾筆債券到期時間及金額、票息，未做改變。之所以與持有人協商修改條款，是為了防止意外事件發生，例如一些債券如展期不成功，或出現不可預料的市場因素，有可能觸發交叉違約條款，使得其他債券需提前還款。”一位業內人士表示。
在電話會議上，有投資者提問，正榮地產將如何處置近期到期境內債、是否會“棄外保內”。對此正榮地產管理層表示，會在公平原則下平等對待境內外債權人，將積極溝通、同步協商債務展期事宜，但由於ABS結構不同，可能會採取差異化應對。此外，對於其他債務，公司希望也能夠展期至少一年。
可動用資金僅佔賬面資金5%
引發投資人對正榮產生廣泛質疑的一個事件是，正榮在今年1月4日公告稱，將在今年3月5日贖回一筆2億美元永續債，但該公司在2月18日公告中卻表示，公司可用於清償債務的內部資金日益有限，因此，預計其現有的內部資源可能不足以贖回這筆永續債。
為何在不到一個半月的時間裡，正榮在這筆永續債的贖回問題上“變臉”？對此，康弘在投資者會議上解釋，今年1月份的公告是基於當時公司資金的鋪排計劃，但在過去的一兩個月，整個公司的現金收支和去年預期的相差極大。
其進一步表示，1月份正榮全口徑銷售額同比下降了約30%，當月正榮還款近55億元，但只獲得約14億元貸款，融資淨流出約40億元，西安、廣州的融資貸款落空，部分銀行一些合同未到期便提前抽貸，這些情況都使正榮現金流進一步惡化。此外，春節前工程款集中到期，今年1月現金流出81億元，比預期超出50多億元。
“公司現在面臨的流動性壓力非常大，主要是因為受限資金比例極高，造成整體的可動用資金非常有限。”康弘說。
據正榮管理層介紹，受各地預售資金監管政策收緊影響，該公司資金受限比例達賬面資金95%，真正可以動用資金只有5%。今年1-2月，從專案公司迴流的資金只有2億元左右。
“今年公開市場債務到期，使正榮地產面臨巨大的償還壓力。公司體量大，債務結構複雜，只能透過本金展期先保證利息的償還。如果本次交換要約不成功，公司償還債務的不確定性將更高。”正榮地產管理層在投資者會議上說。
2月21日，惠譽將正榮地產的長期發行人違約評級從“B”下調至“C”。該公司的高階無抵押評級也從“B”下調至“C”，回收率評級為“RR4”。
惠譽認為，正榮目前很難透過資本市場募集資金，不得不依靠目前不斷縮減的內部現金來源應對償債問題。而其對於到期債務的償付能力，也將取決於市場對於該公司及房地產行業的信心恢復程度。