2022年1月25日君亭酒店（301073）釋出公告稱：國泰基金管理有限公司程瑤、平安資產多資產投資範自彬、東方基金呂燕晨、新華基金管理股份有限公司王達、中加基金管理有限公司於成琨 李坤元、交銀施羅德基金管理有限公司陳均峰、華泰證券資管朱南鈺、華安基金管理有限公司陳媛 王旭冉 胡宜斌 劉瀟、銀華基金管理股份有限公司郭思捷、天風證券股份有限公司張一帆 王澤華、鵬揚基金王亦沁、歌汝資產管理有限公司郝明哲、中郵基金王夢雪、上海兆天投資管理有限公司範迪釗 李旭東 張棟樑 蔡仁飛、中信保誠閻姝君、深圳市東方馬拉松投資管理有限公司梁雨婷、上海金輦投資管理有限公司曾璨、太平養老保險股份有限公司唐婉珊、上海澄懷投資管理有限公司張珈瑋、上海東方證券資產管理有限公司廖晶晶、德邦基金管理有限公司熊泰來 朱慧琳、上海湘楚資產管理有限公司熊龍啟、朱雀基金管理有限公司郭晶、財通基金管理有限公司沈犁 張胤、工銀瑞信基金管理有限公司韓悅、中銀國際證券有限責任公司劉航、恆識投資管理(上海)有限公司孔華強、光大保德信基金管理有限公司唐鈺蔚、惠升基金有限公司王文心、左馭資本劉洋、永贏基金管理有限公司朱媛韜、弘毅遠方基金管理公司胡曉彤、Dantai Capital Limited李涵、亞太財產保險有限公司陳光、賀騰資產管理有限公司楊琪、欽沐資產管理有限公司鄧文慧、國壽安保基金管理有限公司王韞涵、華泰資產管理有限公司吳張爽、華寶基金管理有限公司薄玉 夏林鋒、國泰君安資管朱晨曦、上海鶴禧投資管理有限公司耿榮晨、易方達基金管理有限公司生名揚、廣發證券資產管理有限公司孟昕圓、上海恆復投資管理陸文馳、上海小鱷資產管理有限公司唐宇、光大證券股份有限公司(自營)朱成凱、富國基金管理有限公司武明戈 吳廣 肖威兵、建信保險資產管理有限公司張旭菁、中華聯合保險集團股份有限公司謝璐、星泰投資管理有限公司賈雨朦、泰康資產管理有限責任公司劉巍放 張爍、長信基金管理有限責任公司程放、廣發銀行理財子公司鄭少軒、上海領久私募基金管理有限公司張帥、平安基金管理有限公司丁琳、正心谷創新資本有限公司毛一凡、匯添富基金管理股份有限公司雷鳴 胡昕煒、聖為投資管理有限公司周鵬鵬、大成基金管理有限公司齊煒中、睿億投資管理有限公司樓鴻強、民生通惠資產管理有限公司陳嘉歡、匯添富基金潘玢枟 張偉、財通基金賈雅楠、友邦保險黃文婧、華泰柏瑞董辰、安信基金管理有限責任公司陳鵬 肖璇、灃京資本管理(北京)有限公司陳華良、博時基金管理有限公司肖瑞瑾、國壽養老高媛媛、太平資產管理有限公司孫宛、高騰國際資產管理有限公司陳澤人、鵬揚基金投研部伍智勇、陽光資產管理股份有限公司趙欣茹、WT Asset Management Limited王曉龍、興全基金管理有限公司季文華、國聯安基金管理有限公司吳畏、浙商基金章澤越、兆信資產管理有限公司葛睿、融通基金管理有限公司關山、灃誼投資有限責任公司邵喆陽、上投摩根基金管理有限公司楊景喻、太平基金管理有限公司王偉、興業基金管理有限公司張詩悅、深圳市共同基金管理有限公司丁洋、東方財富證券來舒楠、廣發證券匡瑩 包晗 姬文欣、海通證券毛宏毅 劉琦、東吳證券盧璇 李玉哲、漢和資本劉涵、北京堡利特資產管理姜文、瑞銀證券徐一冉、國海證券盧冠宇 周玉芸、國泰君安證券陳京 餘清泰 劉越男 宋妍菲、安信證券萬雨萌 王碩、九期投資況衝、中信建投證券李佳琪 陳如煉 劉樂文、德邦證券張恬 鄭成懷、西南證券宿一赫、華泰證券雷欣然 梅昕、東北證券李浩真、東信證券黃傑宇、國信證券鍾瀟 張魯 曾光、生命資產姜甜、華創證券簡捷如 吳曉嬋、民生證券毛林峰 劉文正、神農投資趙晚嘉、北京大牛踏燕投資管理有限公司裴炳南、東莞證券鄧生亮、中金公司蔣林高、匯豐前海證券週一佳、興業證券蘭楊 孫逸文 熊超 王越 張彬鴻、國聯證券陶晶、京旅盛宏黃莎、南京證券楊妍、前海聯合基金胡毅發、中銀基金池文麗、堡利特資產於恆斌、德邦基金羅睿濤、天風證券馬麗莎 何富麗、東方證券黃戴安、宏羽投資李紅斌、基石資本劉凱娜、信達澳銀基金方敬、華寶基金王越、立名投資何昊、OASISBoras Zeng、乘是資產徐嘉勁、南方基金李想、中歐基金管理有限公司卞璽雲於2022年1月24日調研我司。
本次調研主要內容：
問：單家酒店管理費目前不高,未來如何提升?
答：1）市場上一種是效率型的酒店，傳統酒店效率滯後，透過對傳統型酒店改造得到回報；還有一種是美學的回報型的，度假酒店的溢價一方面基於環境美學，和周邊的資源稟賦，帶給客戶更高的價值回報。透過美學實現溢價，在君瀾裡面貫徹的更為透徹，幫助度假酒店實現更好的經營的效益。這樣就形成了一個良性的迴圈，帶動管理費的提升。2）度假酒店從資源端是稀缺性的資源，例如亞龍灣基本上已經沒有地了，海棠灣也七七八八，基於稀缺性區位或物業溢價能力都會比較好。
問：如何看待度假型酒店的前景,以及度假酒店業績空間?
答：度假酒店特色是客源和季節性明顯，賣的是體驗，在酒店設計方面會打包很多體驗、娛樂專案甚至會和景區景點結合。從市場趨勢看，這個領域一定要被關注，也是未來十年很重要的市場渠道，基於這樣的原因，君瀾在前五年大力拓展全國各地具有好的自然景賦和人文景賦的專案。在前20年品牌和管理模式的沉澱，以及管理度假酒店人才的培養和積累，我相信在這個領域，公司未來會有較大的空間。
問：如何看待業績彈性和展店空間?
答：疫情過後，君瀾表現比較亮眼。2021年無論開業還是拓展都比較好，但是因為簽約滯後和籌備期，需要考慮週期滯後性。另一方面，疫情阻礙了流通和流動，無論度假和經濟型收益的情況都影響比較大。2022年希望儘快把業績恢復起來，尤其休閒度假品類比較重視，相信君瀾度假系列收益有一個很好的增長。
問：君瀾180家酒店中在營門店數是多少?
答：開業數量佔據1/3左右，剩下因為疫情原因未開業，度假酒店被延緩。君瀾在營專案看，後備儲備比較大，我們也很高興的看到，君瀾在1月份新簽約了很多家度假酒店，這跟疫情下酒店的改變有很大關係。
問：公司三個品牌正常情況下的投資模型?回報率能力和穩定性如何?
答：1）模型更多是開發商和業主考量的模型，會涉及到前期規劃，每家酒店都不一樣，酒店管理公司僅僅是參與，度假酒店回報週期通常都要強於商務酒店，差異化比較大，無法一概而論；2）過去旅遊目的的度假酒店週期要短於一般的度假酒店，2020年Q2，很多城市周邊的度假酒店經營能力非常強勢，未來發展會在“十四五規劃”下會變得很均衡，相信未來會大大縮短；3）度假酒店會有一個吸引物，不會是單純的酒店，比如很多在滑雪場，會跟雪場結合，綜合收益要跟吸引物綜合評估。
問：公司未來3-5年旗下品牌擴張和開店速度預期是怎樣的?上游供應鏈有什麼儲備和規劃?
答：1）每一個酒店集團前期都相對比較注重加盟管理，後期都會用多品牌和品牌孵化，乃至供應鏈作為核心打造。君亭這次從精選酒店模型，到商務、全服務模型整合，形成了生活的完整的鏈條，一方面有助於設計中高階客戶生活方式，也有助於加盟品牌領域獲得資源和機會。2）短期看君亭的直營店按照規劃，每年3-5家還會保持，未來一方面要佔領有限服務市場高階，同時建立區域旗艦基地，同時實現相對比較好的坪效和產出，君瀾、景瀾和君亭的管理會形成綜合發展的速度，相信至少今年明年會有比較好的速度。3）我們已經開始前端一體化的能力，形成物業的獲取，產品設計、施工技術、供應鏈技術，形成品牌體系的前端護城河，真正幫助我們成為品牌體系力量；4）大家很關注會不會做加盟，希望將來給加盟商創造價值才去做，現在夯實中臺建設，品牌標準強化工作。
問：幾個品牌都會全國佈局還是分割槽域?
答：1）目前最新的戰略，君亭是區域矩陣式發展，聚焦中高階品牌形象，從以前深耕長三角，到成都太古裡（成都店已經基本籌建完畢，這個專案也是西南地區的區域旗艦店，這個旗艦店形成為西南三角重點突破），也會把珠三角作為同步佔領的規模化發展城市群，也會積極尋找省會城市直營店機會，透過佈局形成中高階君亭品牌全面佈局的態勢。2）度假目前已經基本形成全國化態勢，未來會加速。
問：中高階是聚焦君亭和君瀾,還是進一步其他外延考慮?
答：1）君亭是有限精選和文化藝術，我們定位中高階，無論從成本、物業還是顧客需求，原有關注效率的低端酒店也在升級，還有高階的物業也對中高階品牌的投資和形象也有匹配度需求，未來很長一段時間還是會立足中高階發展，這個過程中肯定會注重投資坪效，一方面對顧客有高性價比，另一方面是高投資回報比。2）度假酒店是跟周邊業態綜合，投資的主體相對更加多元，未來朱總對系統的打造，我們能在直營投資和管理上有更好的收益，二者齊頭並進。3）朱總來第二天就在做外延品牌方面的規劃，品牌打造上會有君亭品牌的打造，以及年輕時尚的品牌野奢品牌，未來會呈現多元化局面。
問：公司目前的人才和IT儲備怎麼樣?
答：1）我們管理體系本來也比較健全，我來了以後覺得對標國際還有空間。近幾年技術發展有很多IT技術運用，幫助酒店提升管理效率，今年會做中臺進一步強化。2）人才也是今年重要的工作，酒店管理公司最大的資源就是人力資源，今年來了以後做了一個發展計劃，想打造多元化和跨界能力。酒店行業比較傳統，管理規範性比較強，酒店管理人才會比較偏重規矩和保守，希望人才複合性更強，希望有更多跨界知識的學習，未來會加大培養力度。3）君亭過去公域流量和私域流量做的有聲有色，之前會員體系分開，在幾大品牌融合之後會有優勢結合，會員可以打通，為更多會員提供價值。
問：未來關鍵在於核心專案物業獲取?
答：上市後發現，君亭在有關核心物業和核心區域的選擇上面要強大很多，獲取好的物業的能力也更強了，可能跟品牌力增長和上市有關。
問：外資酒店優勢在於會員體系打造,我們未來會員體系的規劃和展望?
答：已經跟會員部門開了兩次會，原來已經擁有一部分會員，但是服務方面還是有改善空間。君瀾體系會更大，現在也在透過大流量公域平臺進行聯合會員的匯入。
問：君瀾和景瀾業績處於低點,未來彈性比較大,未來彈性的點在哪幾個方面?
答：1）有運營內容和自然稟賦的產品都有高於市場的溢價機會，能給未來很多現在佈局的度假酒店以投資回報，如果能夠產生，會是未來很好的增長點；2）君亭的運營模式在管理效能上有非常自己的獨特優勢，這個可以未來給全服務酒店做一個共享；3）上市以後平臺影響力以及綜合性品牌矩陣形成會為更多的戰略性專案獲取帶來回報；4）品牌矩陣建立是一個完整的生活閉環，能給未來新開酒店輸送大量自己的會員。這種彈性增長無論從過去的經驗，還是從未來酒店的發展的趨勢，都比較樂觀。
問：品牌矩陣建立是一個完整的生活閉環,能給未來新開酒店輸送大量自己的會員.
答：這種彈性增長無論從過去的經驗，還是從未來酒店的發展的趨勢，都比較樂觀。
問：2020年OTA佔比下降?並表之後趨勢是什麼樣?
答：過去依賴度比較高，現在戰略上有要求，集團的營銷中心和市場營銷的部門，以及客源結構方面希望有更健康的比例。主要是收益管理的角度，因為OTA佣金比例很高，對ADR收入影響很大，希望OTA能在一定比例上，但根據不同酒店也不會一刀切。如果某一個細分市場依賴度太強，風險也比較大。我們也希望創造更好的收益管理。
問：度假酒店疫情後彈性比較好,商務方面中高階房間恢復比較好,比較高階的還是恢復一般,中高階加價過程中,會不會也碰到天花板,恢復趨勢如何預判?
答：中端酒店在君亭的檔位上非常符合商務公司的差旅標準，現在基於疫情期間很多公司的交流和會議減少出差的情況受到了很大影響，疫情後商務的恢復會非常快。也有很多在學校附近，也受到培訓市場的影響。
問：OTA佔比和國際品牌的比較?
答：差不多，過去國際酒店希望透過自己系統，比較排斥OTA，現在大家習慣改了，所以國際品牌也很重視OTA。每一家酒店都不太一樣，還是要依據於酒店的定位。
君亭酒店主營業務：中高階精選服務連鎖酒店的運營及管理
君亭酒店2021三季報顯示，公司主營收入2.12億元，同比上升26.14%；歸母淨利潤3371.12萬元，同比上升85.11%；扣非淨利潤3077.5萬元，同比上升122.98%；其中2021年第三季度，公司單季度主營收入6547.78萬元，同比下降17.26%；單季度歸母淨利潤751.82萬元，同比下降46.38%；單季度扣非淨利潤732.22萬元，同比下降49.16%；負債率61.91%，投資收益113.9萬元，財務費用1343.09萬元，毛利率35.26%。
該股最近90天內共有5家機構給出評級，買入評級3家，增持評級2家；過去90天內機構目標均價為57.66；近3個月融資淨流出854.18萬，融資餘額減少；融券淨流入0.0萬，融券餘額增加。證券之星估值分析工具顯示，君亭酒店（301073）好公司評級為3星，好價格評級為1星，估值綜合評級為2星。(評級範圍：1 ~ 5星，最高5星)
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