一勺言｜基本盤概念股的未來

有一類房企的命運，在當下很受關注——在某個單一省份或區域的銷售佔比明顯過高的房企。

匠樸研究所統計了一張圖，名字叫做，「基本盤」。

從上面可以看出，河南建業是當之無愧的第一，十餘年投資幾乎從未出省，居然在一個平均房價不會超過6000元/平米的農業大省，創造了1000億元左右的銷售額。

而在統計的19個上市房企中，9家房企的區域或省份銷售佔比超過了50%，半壁江山由一個單一區域來貢獻。

但是，如果我們加入「最近五年內上市」這個限定詞，榜單排第一的是港龍中國，第二名是祥生。

港龍中國一共正在開發72個專案，67個專案都分佈在長三角的24個城市裡。考慮到港龍的總銷售規模不足400億元，行業排名在60名以外，因此，我們對祥生來扮演更典型的區域深耕樣本，更有興趣一些。

先來速通一下祥生的基本情況。

1，港股上市，僅半年有餘；

2，2018年第一次全口徑銷售額過千億，2020年權益銷售額接近800億元；

3，行業第26名；

4，土地儲備超過2300萬平米，86.7%位於浙江與長三角；

5，浙江貢獻的銷售額佔比68.7%，不含浙江的長三角佔比22.8%，合計近92%；

6，一共進入45個城市，11個在浙江，24個泛長三角；

7，總計218個專案，其中一半多在浙江，僅紹興46個；

8，2020年祥生控股ROE達31.4%，在2018-2020年上市的一眾地產公司中，排行老二，僅次於老大中梁；

上述資料，基本可以很直觀地幫助建立對一家房企的第一印象。

祥生是第一次進入一勺言的寫作視野，我的個人感受是，今天的祥生，發家於紹興，它的戰略裡還是更強調基本盤的穩固，錨定在中國購買力最堪支撐的長三角腹地，然後，試探性地尋找機會城市。不管是投資風格，還是現有的格局，還是以鞏固基本盤為主。但事實上，2020年內，祥生開始有所調整，走出浙江，「泛長三角」的佈局開始真正發力，在江蘇和安徽等GDP表現較好的城市逐步落子。

在官方的戰略描繪里，這個投資風格被進一步完善為「1 +1 +X」，策略看上去完全是對2020年報的完美復刻。

那麼，有意思的問題來了：應該用什麼樣的標準，來評估這類在投資佈局中「喜歡偏科」的深耕型房企的增長前景？

與業內的朋友交流，這個話題還是很有痛點的。一個朋友就建議，房地產公司的前景，與投資佈局高度關聯，可以從兩個角度來評估。

第一，重倉的根據地與基本盤是否牢固；

第二，能否在根據地持續拿到低價地塊。

以祥生為例，浙江市場是祥生的重倉主戰場，貢獻了最多的專案數量，以及最大的銷售回款。這個市場最大的優勢是，購買力滿溢，置業熱情高漲，目前處於信心爆棚模式，簡直是開發商人見人愛的模範市場。2020年，浙江省一共成交了超過1億平米的商品房，同比增長9.3%。

但是，浙江樓市同時也是受到政策面嚴重關切、重點照顧的市場。如果我們在全國尋找一個限價模範市場，長三角、浙江肯定榜上有名。

這就帶來了一個很大的挑戰。

有長三角的朋友說，政府絞盡腦汁搞限價，土地溢價率高過一定比例就開始競自持比例，同時鎖定新房價格，對很多土地出臺新房指導價，市場雖好，政府贏利，企業的利潤空間受到限制，稍有波動，就可能虧錢。

「可以很負責地說，最近兩年新進入浙江的房企，普遍都不怎麼賺錢。」

現在，浙江的限價又有從重點城市向全省蔓延的趨勢，可能全省主要城市都會對新房出臺限價管理。這就對開發商的成本控制能力與客戶破冰能力，提出了更高的要求。

與此同時，土地端的集中供地，也會輸出很大的行業變數，大城市的土地將呈現強者恆強局面，中小型房企在土地保證金壓力、研判壓力下，可能向免於集中供地的三四五線城市轉移，但是，這個能夠下沉的能力，也不是一朝一夕可以建立起來的，也不是一個所有的房企都具備的能力。

相比之下，祥生因為長期深耕浙江全境市場，它對不同能級城市的閱讀理解的優勢，就有機會發揮出來。過去的經驗顯示，它的下沉能力也是高度線上的，這都有利於它持續獲得一些優質的價效比地塊。

下面這張圖，就非常直白地解釋了，一家精研深耕的公司，究竟是如何建立自己的能力壁壘的。

地產TOP30強，表面看，大家和和氣氣，彼此同質化很嚴重，但其實基於不同的角度，可以分成很多的排列組合。而每個排列組合的理由或角度，本質上都藏著一種能力的壁壘。

除了「基本盤」之外，再試舉幾個。

拆分概念地產公司TOP10

下沉市場綜合競爭力TOP10

輕資產代建管理平臺TOP10

省會城市市佔率TOP15

全國200萬人口縣市銷售額TOP20

這些有趣的分類小理由，有時是一個機構付費榜單的噱頭，有時是照進地產結構化現實的一抹陽光，有時是拆穿地產巨頭規模真相的利器。

但是，在地根到銀根全面收緊管理的大環境下，這個有趣的「基本盤」能力壁壘，一定是一個地產公司活下去、活得好的最重要理由。

全國化擴張，是一個房企生命週期中的驚險一躍。之所以驚險，就是因為在走出根據地之後，你的投資佈局與市場週期、融資環境的錯配機率，急劇攀升。

命運的龍門不是那麼好跨越的，尤其是過去的四年，因此，需要格外審慎。

抱緊浙江根據地的祥生是個正面案例，反面案例不提也罷。也聽聽你的見解。

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