“股東共282名，實到276名。276名股東全票統一，確定華潤置地為合作方”。9月16日晚間，華潤置地城市更新官方微信公號發文表示，華潤置地中標羅湖區田心村城市更新改造專案正式合作方。該文顯示，也是在當天，該村股份有限公司收到深圳聯合產權交易所《成交通知書》，官宣確認華潤置地成為羅湖區田心村(拆除重建類)城市更新改造專案最終合作方。
該專案曾因種種原因導致更新改造擱淺，後於今年初被“搬上”深圳聯合產權交易所，以公開招標的形式等待“金主”的到來。華潤置地方面透露，7月27日，華潤置地在聯合產權交易所參與競爭性談判，併成為該村舊改專案的備選合作方；8月30日，該村股東大會全票通過了相關提案。
舊改擱淺
“起了個大早，趕了個晚集”
出深圳地鐵7號線筍崗站沿寶崗路直走不到400米，便來到田心村。2010年4月19日，田心村改造專案被列入2010年第一批城市更新計劃，時至今日才再拉起舊改序幕，田心村可謂“起了個大早，趕了個晚集”。
本身屬優質專案
儘管在2012年，該村改造的專項規劃即得到批覆，但後續一直擱淺。一個核心的原因就是，在村內“一手遮天”的原村長梁澤寧“一女多嫁”——以合作舊改為名欺詐多家開發商，大肆斂財、給田心村遺留下難釐清的舊爛賬及權責關係，導致專案難以推進。
“5億村董”梁澤寧的劣跡廣為人知。其人涉嫌以合作舊改為名，詐騙深圳十多家開發商超4億資金。2019年4月，梁澤寧被遣返回境。在一系列舊賬釐清的同時，田心村也方得以再拉起城市更新的序幕。
在行業人士看來，田心村舊改本身屬優質專案。一名房企投資拓展部門人士在其公號中撰文透露，該舊改專案實質是圈內人士經常被推薦的專案之一，因為本身條件優越：“地理位置無可挑剔、周邊區域成熟，容積率不高，村內房屋也大都在7層以下，村民改造願望強烈”。
據瞭解，田心村位於筍崗物流園的核心地段，人流密集，且該村附近分佈有眾多城市更新單元，譬如寶能中心、深業泰富廣場等。
不過上述人士也坦承，專案局面複雜，如若開發商介入需花巨大精力處理多方面關係，專案進度也面臨著許多不確定因素。合一城市更新集團董事總經理羅宇對南都記者直言，儘管對專案最新情況沒有了解，但“類似田心村這種情況，開發商接盤肯定有顧慮，認為存在有未知風險”。
再推進需釐清舊賬
具體來看，主要阻力是田心村之前舊改合作關係的釐清和歷史債務的處理。
廣東省律協建房委委員、聯建城市更新-棚改研究中心主任王勁松律師對記者分析，梁澤寧雖然去年已被遣返回境，但案件走完流程、各方面結算還需一段時間。王勁松認為，新的開發商介入田心村城市更新單元大體會面臨兩個棘手問題：一是因梁澤寧此前公章在手，那麼需要釐清此前究竟與多少家開發商簽過合作協議，尤其是之前採取“一女多嫁”違規交易形式與各個開發商走到了哪一步，要等待法律的釐清，該解除的解除、該執行的繼續執行；二是梁澤寧以村股份公司為名義欠下的鉅額債務，雖然法律規定新介入的開發商沒有義務為之承擔，但如果從推進專案進度角度來講，往往新開發商需要“代墊”。
王勁松指出，除此之外，目前深圳城市更新審批程式也較之前有更新，村股份公司當年沒有完成的工作譬如資產評估、評估公示等，還需重新補上。
坎坷往事
曾是舊村改造的先行者
1996年，梁澤寧以“村長”身份正式掌舵田心實業股份有限公司，擔任董事長一職，一直到2015年9月出逃境外。田心股份公司是田心村的村集體股份公司，村集體資產的集體股加上田心村300餘位村民合資的合作股，構成公司的股份結構，該公司便是田心村對外營業的核心主體。
1997年即開始首輪改造
梁澤寧任期內的動作可劃為兩個階段，前十年即1996-2005年，是梁在面對媒體時自認為“幹得不錯”的階段。據瞭解，在走馬上任的次年，梁澤寧即動手開始了田心村物業的第一輪開發，在羅湖近30多個的舊改村中，田心村是較早實施改造的村。
2001年，在田心村正門牌坊左側，田心股份開發的近20層高田心大廈破土而出，專案設計了230餘套1室-2室的小戶型公寓。由於臨街、人流密集，儘管樓齡不短，直到今天專案的市場價值仍然被認可，Q房網成交資料顯示，2015年-2019年間，同樣的兩室一廳戶型價格由約2萬元/㎡翻倍漲至約4萬元/㎡。除田心大廈外，在1997-2002年間，田心股份還完成了田心慶雲花園、虹橋星座等住宅物業的開發。
整個田心片區存在用地佈局等短板
不過，第一輪改造僅涉及部分地塊，整個田心片區由於早期缺乏系統規劃，因而在用地佈局、市政工程設施、公共服務配套等方面仍存在較大問題，尤其是田心村處於深圳六大物流園區之一的筍崗物流園範圍內，田心村認為，現在的佈局設施遠遠不能滿足整個園區的需求。
資料顯示，上世紀90年代，筍崗被譽為“中華第一倉”，“三來一補”的經濟模式及鄰近“筍崗火車站”（原深圳北站），使得該片區承擔著外貿進出口及供港活鮮的職能，座座倉庫在片區拔地而起，慢慢發展成為全國最大的多功能現代化商業倉庫區。2006年，筍崗-清水河片區被深圳市規劃為物流產業重點發展區域，其被定義為：現代倉儲業、商業和交通運輸業協調發展，集專業化商品配送、儲存、運輸、展示和交易於一體，輔以相關配套設施的、服務於羅湖和福田的配送中心型消費物流園區。
定位為筍崗物流園的配套綜合居住區
田心村看到機遇，將自身定位為筍崗物流園的配套綜合居住區，第二輪改造“號角”吹響。2007年，時任田心實業有限公司董事副總經理周建忠在公開場合表示，“田心村要抓住這一機遇進行更大規模、更全面的第二輪城中村改造。”其也對媒體透露，市、區相關領導都對田心村改造表現出強烈關注，並曾前往現場視察。
在這個階段，相關機構為田心村出具的改造規劃也迅速出爐並上報。2012年，該份規劃獲深圳市規土委審批透過：未來，田心村在完成7.2萬㎡土地的拆遷之後，將蛻變為一座佔地約5.9萬㎡、計容建面約53萬㎡的綜合體大城，包含住宅、商業、公寓、寫字樓、酒店等多種業態。如若專案得以順利推進，並以十年為一個週期完成拆除、重建、推市，僅住宅一項，在扣去配建保障房及數百套回遷房的面積之後，剩餘約15萬㎡的建面按照如今片區6萬元/㎡的均價來算，也能為開發者帶來約90億元的貨值收入。
雙面“村長”
借舊改詐騙 開發商數億元還賭債
此外，專案還處在筍崗-清水河片區的核心地段，趨向成熟的交通規劃及學位、商業等配套兼具。誘人收益引來諸多發展商的“圍獵”，不過此時田心股份的主理人梁澤寧已擁有了兩副面孔。
最瘋狂時其欠下四千多萬賭債
明面上，梁澤寧是田心村改造信念堅定的推進者。南都記者翻閱資料看到，2010年，梁澤寧在一次公開場合直言，城中村改造升級是公司當前和今後發展進步的主攻方向，“田心村城中村改造工程，是田心公司‘十二五’規劃的重中之重”，梁還表示，城中村改造是一項複雜的系統工程，需要上級部門的大力支援和幫助。
而暗地裡，梁已深陷賭癮、賭債纏身，早已開始玩起了借舊改斂財還債的把戲。其對警方坦承，隨著權力漸大，“自己有點控制不住自己”，並出入各種高檔酒樓會所，到後來賭博成為其最大樂趣，而且越賭越大，越輸越多。最瘋狂時，其欠下四千多萬賭債。為還賭債，梁澤寧將目光瞄準了村裡的“舊村改造”專案，並“一房多賣”邀請合作改造為餌，同時與14家開發商簽訂合作開發協議書、意向書，騙取上述公司誠意金、訂金、進度款、借款等，共計人民幣5.64億元。
其中不乏金地集團這樣的“名角”，金地董事會於2015年7月釋出的《2015年第一次臨時股東大會決議公告》中顯示，金地計劃以增股某專案公司的形式獲取深圳某城中村專案85%的權益，公告未透露專案的地點、名稱，但在佔地面積、容積率、計容建面指標上與田心村專案一致。金地計劃增資4.25億元取得專案公司八成股權、再逐步取得田心村的開發權益。不過僅在兩個月後，梁澤寧失聯，田心村舊改陷入停滯。
修訂制度防止類似事件發生
梁案之後，羅湖方面為杜絕類似事件的再次發生，村、街道和區一級均進行了相關制度的修訂。筍崗街道的三家股份公司均完成了集體資產於線上平臺的梳理、錄入，同時股份公司董事長、總經理、財務人員的出國（境）證照資訊也全部錄入電子監管平臺；田心村表示將認真吸取這次教訓，實行了公章分開保管、領導審批許可權收緊等措施。2017年11月，羅湖區也出臺規定股份公司不可違反審查備案規定自行選擇更新合作方。
這也成為此後田心村城市更新專案進入深圳聯合產權交易所的背景。
如今，華潤置地成為田心村舊改的最終合作方，又將為這塊土地帶來怎樣的改變？
採寫：南都記者 王鵬鈞