雅生活首次配股融資32億 但收併購計劃“曖昧”

來源： 時代財經

（作者：劉新歌）上市滿三年的雅生活於今年啟動第二個“三年計劃”，目標是在3年內實現兩個“千億”，即公司市值突破千億，以及孵化出另一個千億估值的創新業務平臺。

“千億市值”目標的實現一定程度上要依賴規模的持續擴大，而“規模戰”需要充足的“子彈”。5月28日，雅生配售8666.68萬股新H股，新股將於6月4日上午8點正式發售，每股淨髮行價約為37.40港元。

配售股份約佔現有（截至5月28日）已發行股本的6.50%，佔經配售併發行後擴大後股本的6.10%。配售所得款項淨額約為32.42億港元。雅生活表示，此款項將用於補充營運資金等一般公司用途。

就雅生活目前的體量而言，此次配售融資規模不小，為2020年全年營收的26.52%。年報資料顯示，2020年雅生活營收同比增長95.5%，達100.26億元，實現上市之初的“小目標”。

上市三年再融資

雅生活認為，受惠政策扶持，近年來物管行業高速發展，正處在轉型升級的視窗期，其將於配售完成後抓住行業整合的重要機會，進一步擴大管理規模，探索延伸產業鏈佈局，升級智慧技術應用，打造智慧城市全場景服務商。

這是雅生活第二次大規模融資，第一次發生在三年前。2018年初，雅生活透過IPO上市，融資淨額約31.99億元。彼時，雅生活計劃拿出約65%用於選擇性地把握戰略投資及收購機會，以及進一步發展戰略聯盟。其中，約45%用於收購其他物業管理公司。

到了2019年8月，雅生活更改此款項的擬定用途及分配，將原用於“選擇性地把握戰略投資及收購機會，以及進一步發展戰略聯盟”資金，由原來的65%上調至85%，即由20.8億元上調至27.19億元，具體為增資下屬公司、收購其他物管公司及其他相關業務的公司等。

資金支援下，雅生活開始奔跑，先後收購南京紫竹、青島華仁物業、哈爾濱景陽物業、蘭州城關、新中民物業等8家優質物業標的。至2020年底，其在管面積達到3.7億平方米，較2019年增長112.3%，較上市前一年擴張了4.73倍。2017年底，雅生活在管面積僅為7830萬平方米。

嘉和家業物業服務研究院分析師李豔傑對時代財經稱，上市物管企業的收併購多集中於上市後1-2年，尤其上市後1年內是物企的黃金收購視窗期。早一批上市的物管企業，融資款項已基本用於收併購。下一階段如果想再發展，就需要藉助發行可轉債、配售新股等方式募資。

雅生活之前，已有新城悅服務、碧桂園服務等先後配售新股。3月18日，新城悅服務配售5000萬股股份，募資約10.32億港元。5月25日，碧桂園服務配售13938萬股股份，募資約104.24億港元。

新城悅服務、碧桂園服務均明確透露了募資後的收併購計劃。新城悅服務擬將所募資金的九成用於收併購，其中60%用於收購物業管理公司，30%用於收購與其社群增值服務業務配套的下游公司，10%則用於升級資訊科技基礎設施。碧桂園服務也明確表示，配售所得款項擬用作與集團主要業務相關的未來潛在收併購專案投資，商業管理服務、資產管理服務、生活服務類等新業務的拓展，及公司營運資金及企業一般用途。

相比之下，雅生活收併購的企圖並不太強烈，目標也不太明確。而在2020年12月18日，雅生活已第二次更改IPO所募資金的用途，將原定收併購用途的資金比例由85%下調至82.35%，營運資金及一般公司用途上調為17.19%。

經過調整，尚未動用的2.45億元IPO所募資金全額用作營運資金及一般公司用途。雅生活稱，這將增加公司財務管理的彈性及更靈活地部署其財務資源，助力公司業務與運營的內涵式增長。

為 “雙千億”鋪路？

嘉和家業相關報告認為，2020年新上市物企數量高達16家，從以往上市物企多在上市後1-2年內發起收併購來看，資金、企業擴張需求、利潤要求、戰略發展、規模效應等驅動下， 2021年將成為物業行業收併購的大年。克而瑞資料已在佐證：僅今年4月，物管行業就發生13起企業併購，行業洗牌正在加速。

雅生活也沒停下來。3月，雅生活分別收購北京慧豐51%股權、陝西明堂60%股權、大連明日環衛業務51%股權、安徽宇潤51%股權及中航環衛30%股權，交易價分別為2.805億元、1.44億元、約3億元、1.53億元及3億元，合計斥資約11.775億元。

不過，上述5個收購標的並非傳統意義上的物業企業，而是環衛服務企業，且為當地乃至全國的龍頭企業。其中，北京慧豐專案集中於京津冀地區，陝西明堂主要在西安主城區及其周邊新區開展業務，安徽宇潤主要在安徽、山東、湖南，中航環衛則已形成全國佈局，業務主要集中於沿海城市。

透過這一通“買買買”，雅生活迅速充實和擴大了第五大產業板塊——城市服務的體量。該板塊是雅生活延伸產業鏈佈局、尋求業務突破機遇，戰略轉型為“智慧城市綜合服務運營商”的舉措之一。2020年7月21日，雅生活中文名由“雅居樂雅生活服務股份有限公司”更改為“雅生活智慧城市服務股份有限公司”，試圖突破及延伸服務邊界、完成業務升級轉型。

2020年業績會上，雅生活提出“雙千億”平臺戰略，即實現雅生活市值千億，以及在對創新產業鏈的投資下，孵化出新的千億產業平臺，甚至可能分拆上市。具體到2021年，雅生活服務的戰略是打造平臺，透過搭建產業平臺、創新業務平臺，在產業端孵化新的產業或者創新公司等。

不過，配售新股及收併購的計劃不明確引發資本市場用“腳”投票。至5月28日收盤，雅生活股價為37.75港元/股，下跌6.21%，市值為503.33億港元。

“增發新的股份會在一定程度上稀釋每股的盈利情況。提高市值，要從提升企業基本經營能力、夯實底層營收等方面去提升股價。對於已經具有一定規模優勢的物管企業，首先要持續地做大規模，或者鞏固在細分領域的行業壁壘。在此基礎上還要做大內部的營收內驅力，如提升業務綜合管理能力、擴充套件產業鏈、挖掘各條業務線創收能力等。” 李豔傑建議道。