第二批公募REITs發行調查：券商加強REITs精準服務能力 投資者對產品認知度大幅提升

自首批公募REITs產品上市以來，公募REITs擴容便備受關注。11月29日，第二批2只基礎設施公募REITs向公眾投資者發售。

《證券日報》記者從多渠道處獲悉，投資者對公募REITs產品認購踴躍，2只公募REITs在發售日上午就實現超募，全天募集規模至少超過180億元，預計配售比例約為2%至3%。照此計算，第二批9只公募REITs產品的有效認購倍數有望超過首批公募REITs。由於統計工作還在持續，最終募集規模及配售比例應以基金公司釋出的公告為準。

第二批公募REIT

認購踴躍

第二批2只公募REITs開售當天即熱賣。據發售公告顯示，華夏越秀高速公路REIT和建信中關村產業園REIT面向公眾投資者募集的時間為11月29日至11月30日。

據《證券日報》記者瞭解，截至11月29日上午12時，本次2只公募REITs均已超募。截至下午3時，建信中關村產業園REIT的認購規模超過50億，預計配售比例約5%；華夏越秀高速公路REIT認購規模超過25億，預計配售比例約7%。

截至11月29日下午7時，記者從相關渠道處瞭解到，此次2只基礎設施公募REITs的有效認購倍數還在上漲，平均預計配售比例約在2%左右。其中，建信中關村產業園REIT的預計配售比例約為2.6%，募集資金達100億元；華夏越秀高速公路REIT的預計配售比例約為2.4%，募集資金約80億元。這一平均有效認購倍數有望超過首批9只公募REITs產品的發行情況。

一位渠道人士對《證券日報》記者表示，“昨日中午，建信中關村產業園REIT、華夏越秀高速公路REIT的有效認購倍數邊超10倍。從全天認購情況看，這是我入職以來遇到的最低配售比例，甚至有億元級別大單出現。”

據此前公告，建信中關村產業園REIT的公眾份額為8075.7萬份，公眾市值合計為2.58億元；華夏越秀高速公路REIT的公眾份額為0.27億份，公眾市值合計為1.92億元。2只REITs合計募集金額僅為4.5億元。

某大型券商營業部工作人員對《證券日報》記者表示，“比例配售回款時間由基金公司口頭告知，僅供大家參考，具體應以基金公司與中國登記結算公司相關行情檔案推送時間為準，券商會在接收到行情檔案及退款資金後1個工作日內為客戶進行資金解凍”。

券商業務能力加強

產品認知度大幅提升

對於中小投資者而言，透過證券賬戶在場內購買公募REITs是個人投資者最普遍的參與途徑。作為公募REITs代銷機構中的“主力軍”，《證券日報》記者透過實地走訪多家券商營業部發現，券商對於公募REITs產品的銷售服務、投教管理、研究體系、系統配置等方面均好於首批公募REITs發售時。

多家券商均向《證券日報》記者表示，目前公司員工對公募REITs專案的瞭解更加深入，相關係統也愈加完善，很少出現此前發行時系統擁擠情況。

北京地區某大型頭部券商投資顧問對《證券日報》記者表示，“首批公募產品發售前，系統還在進行除錯。當時還短暫出現產品認購已報確認延遲、產品認購委託廢單、客戶錯填份額而不能撤單、撤單後回款延遲等各種情況。”

“這次發售幾乎不存在上述問題，我們有完備的投教宣傳材料，開通許可權和交易系統也在不斷升級。公募REITs業務已經成為券商相對熟悉的業務。”上述投資顧問表示。

投資者李先生在接受《證券日報》記者採訪時表示，“認購首批REITs產品時，它們還是一個新型投資品種，之前從未接觸過，認購操作也很生疏，尤其是深交所和上交所提交的認購方式不同，甚至還出現過認購失敗的情況。但此次認購已經能自主進行操作。”

投資者嘆認購份額太少

機構表示應防範風險

據記者瞭解，此次2只公募REITs產品在此前認購中已備受機構投資者追捧，平均認購倍數均已超過50倍，而首批9只公募REITs中最高認購倍數僅為15倍。可見投資者認購熱情遠超首批公募REITs產品發售時。

“由於首批REITs上市表現良好，時隔半年，第二批公募REITs產品華夏越秀高速公路REIT和建信中關村產業園REIT正式發售，市場報以更大熱情。”一位業內人士對記者表示。

有投資者向《證券日報》記者直言，“公募REITs給公眾投資者的份額過少。”據公募REITs公告顯示，建信中關村產業園REIT的公眾份額為8075.7萬份，約佔發售份額數量的9%，參與起點為1000元；華夏越秀高速公路REIT的公眾份額為0.27億份，佔比同樣為9%，參與起點為1000份，合計7100元。

“此次2只公募REITs給公眾投資者分配的認購份額的確較少。基礎設施公募REITs專案更適合風險偏好相對較低的長期機構投資人，這是公募REITs的發行主力。”一位公募REITs專案相關人士對《證券日報》記者表示，目前大部分產品將70%的認購份額分給戰略配售投資者，扣除此部分之後的發份額中，70%分給了網下投資者，剩下的才是公眾發售份額。

業內人士分析稱，由於公募REITs自身所帶產品性質，投資公募REITs可能面臨的主要風險包括基金價格波動風險、基礎設施專案運營風險、流動性風險、終止上市風險、稅收等政策調整風險等，個人投資者自主判斷基金的投資價值難度相對較大。

目前投資者透過公募REITs獲取收益的來源大致有兩方面：一是基金上市後可在二級市場交易，以賺取買賣差價；二是基金現金分紅，在滿足分紅條件前提下，基金一般設定每年至少分配一次收益。

建信基金基金經理張湜公開表示，“從投資者角度來看，公募REITs是國際通行的配置資產，有助於投資者實現多元化資產配置。公募REITs就如一張低門檻的投資‘入場券’，是最佳化金融資源配置、服務實體經濟的有力抓手。”

據悉，5月17日，首批9只公募REITs產品獲批，共募集314億元，6月21日正式上市交易。執行5個月後，首批9只公募REITs產品平均漲幅逾10%。

華夏基金基金經理林偉鑫表示，“從宏觀角度來看，公募REITs堅持權益導向，在防範地方債務風險，降低槓桿率的同時，可以盤活存量資產，為新專案的投資和建設提供資本金，有利於提升直接融資比例，穩定宏觀槓桿率。”

“個人投資者還是應充分考慮自身的風險承受能力，理性判斷市場，謹慎做出投資決策”。中航基金相關負責人對《證券日報》記者表示。