2022-02-25天風證券股份有限公司韓笑對招商蛇口進行研究併發布了研究報告《業績快報點評：全年營收超預期，謹慎計提減值準備影響業績》，本報告對招商蛇口給出買入評級，當前股價為13.68元。
招商蛇口(001979)
事件：公司釋出 2021 年業績快報，公司 2021 年實現營業收入 1606.43 億元，同比增長 23.93%；利潤總額 228.43 億元，同比減少 5.25%；歸屬於上市公司股東的淨利潤 103.72 億元，同比減少 15.35%。
竣工結轉面積增長，全年營收超預期
公司 2021年實現營業收入 1606.43億元，同比增長 23.93%；利潤總額 228.43億元，同比減少 5.25%；歸屬於上市公司股東的淨利潤 103.72 億元，同比減少 15.35%。公司營業收入快速增長，主要由於公司房地產專案竣工交付並且結轉的面積增長，因此房地產業務結轉收入增加。利潤下降的主要原因： 1）房地產業務結轉毛利率同比有所下降； 2）計提資產減值準備和計提信用減值準備 43.72 億元，減少公司歸屬於上市公司股東的淨利潤 34.56億元，對歸屬於上市公司股東的淨利潤的影響同比增加 12.72 億元； 3）公司轉讓子公司產生投資收益同比減少 24.45 億元，由此形成的歸屬於上市公司股東的淨利潤同比減少 20.49 億元。
謹慎計提減值準備， 業績受到一定影響
公司計提資產減值準備 43.72 億元，減少公司歸屬於上市公司股東的淨利潤 34.56 億元。 1）計提信用損失準備 9.81 億元，公司按照信用風險特徵對單項計提信用損失準備類別應收款項計提信用損失準備。 2）計提存貨跌價準備 17.19 億元，主要由於報告期內部分房地產專案價格未達預期。 3）計提投資性房地產減值準備 7.79 億元，主要由於報告期末公司根據租賃市場預期租金收入、出租率等情況，對存在減值跡象的投資性房地產計提減值準備。 4）計提長期股權投資減值 8.93 億元， 公司對經營低於預期，未有改善跡象的長期股權投資計提減值準備。
全年銷售雙位數增長，銷售均價同比基本持平
公司 2021 年全年累計實現簽約銷售面積 1464.47 萬平方米，同比增長17.77%；累計實現簽約銷售金額 3268.34 億元，同比增長 17.73%； 累計銷售均價 22317.56 元/平方米，較 2020 年全年銷售均價 22324.19 元/平方米基本持平。根據克而瑞排名， 2021 年公司權益銷售金額排名第 9，與 2020年持平。儘管行業在 2021 年下半年開始轉淡，但是公司保持龍頭優勢，全年銷售面積、金額保持雙位數增長。
投資建議： 公司 2021 年收入雙位數增長，但在行業下行、年內疫情背景下，公司毛利率下行，謹慎計提減值準備，業績受到一定影響。 考慮到行業毛利率整體下行， 根據業績快報， 我們將公司 2021-2022 年淨利潤由129.47 億元、 144.84 億元下調至 103.72 億元、 113.47 億元，維持“買入”評級。
風險提示： 房屋價格大跌、銷售不及預期、宏觀經濟不及預期、 2021 年度資料為初步核算，具體資料以正式年報為準、銷售資料可能與定期報告披露的資料存在差異，相關資料以公司定期報告為準
該股最近90天內共有12家機構給出評級，買入評級10家，增持評級2家；過去90天內機構目標均價為18.31。證券之星估值分析工具顯示，招商蛇口（001979）好公司評級為3.5星，好價格評級為4星，估值綜合評級為3.5星。(評級範圍：1 ~ 5星，最高5星)
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