文/樂居財經徐酒眠
分拆物業IPO，祥生的路走得似乎比較順利，首度遞表就順利拿到了入場券。
近日，祥生活服務集團有限公司(簡稱“祥生活服務”)在港交所披露了透過聆訊後的招股書。而這也意味著，祥生活服務已經將一隻腳踏進了資本市場的大門。
進入下半年，港交所對遞表排隊的物企放行速度大大放緩，物業上市從密集遞表進入集中失效的尷尬境地。失效、二度遞表、終止上市，似乎成為了在物業IPO排隊大軍中唱響的主旋律。
在此背景下，祥生活服務能一次過會，是資本市場對其實力的認可，也表現了對其未來發展的十足信心。
多元化的物業及服務組合帶來的業績增長可觀、標準化及數字化發展帶來的降本增效、較高的客戶滿意度豐盈的品牌價值……或許都是其在這場競逐遊戲中，取勝的重要原因。
但在目前異常低迷的市場行情，以及物業板塊高同質化、標的稀缺性逐漸喪失的局面之下，市場對物企上市的態度在近一年發生巨大轉變，祥生活也面臨著不小的挑戰
深耕長三角
祥生活服務前身為祥生物業，成立於2000年12月，至今已有二十年的歷史，已經發展為一家綜合性物業管理服務提供商。
自2016年開始，祥生活服務採用「1+1+X」戰略，以浙江為根基，並深入滲透至泛長三角區域及擴充套件到湖南、湖北、福建、內蒙古、遼寧及雲南等其他經濟發達或具有高增長潛力的城市與地區。
2018-2020年，祥生活服務分別向浙江省的25個、44個及66個專案提供物業管理服務，分別佔同日在管專案總數的53.2%、55.7%及56.9%；來自浙江省專案物業管理服務的收入分別為4560萬元、7455萬元及1.41億元，佔同年物業管理服務總收入的56.8%、58.4%及61.6%。
截至2021年5月31日，祥生活服務在管理135個專案，分佈在全國9個省的30個城市，涉及總在管建築面積2125萬平方米；簽約管理227個專案，總簽約建築面積為3925萬平方米，覆蓋中國11個省40個城市。
同期，祥生活服務分佈在浙江省的在管建築面積約1124萬平方米，浙江省之外的泛長三角區域的在管建築面積約859萬平方米；對應地區的收入分佈為7858萬元、4234萬元，各自佔比分別為60.5%、32.6%。
未來，祥生活服務計劃鞏固其在浙江省的領先地位，透過全面覆蓋泛長三角區域的所有主要城市增強在該地區的滲透率及覆蓋範圍，同時擴大在中國其他地區的業務。
毛利率三連漲
除了「1+1+X」的區域佈局外，祥生活服務透過物業管理服務、非業主增值服務及社群增值服務的多元化業務佈局，以及標準化及數字化管理不斷提高運營效率，促使了收入和毛利率同步三連漲。
招股書資料顯示，2018年至2020年，祥生活服務收入分別為2.45億元、3.39億元及4.59億元，複合年增長率為37%；毛利分別為5326萬元、8160萬元及1.16億元，複合年增長率達到47.3%，毛利率分別為21.8%、24.1%、25.2%。三年內，淨利潤從1240萬元增至4686萬元，複合年增長率高達94.4%
截至2021年5月31日，祥生活服務實現營收2.24億元，淨利潤1803萬元，較上年同期分別增長43.9%及12.5%。毛利率突破30%關卡，達到32.6%，已經超過上市物企毛利率均值水平。截至2021年上半年，48家港股上市物企的平均毛利率約為31.4%。
根據中指研究院的資料，於2021年，按增長潛力計，祥生活服務在中國物業服務百強企業中排名第11位；按2018年至2020年淨利潤複合年增長率計，其於截至2021年5月21日在港股40家物企中排名第9位。
多元化的在管物業組合及增值服務，為祥生活服務的業績釋放動力，住宅物業服務之外，其非住宅物業服務中包括購物中心及辦公樓等。
祥生活服務表示，計劃遵循兩條並行路線：一是專注於中高階住宅社群，同時為商業物業及公共設施提供物業管理服務及增值服務，以擴大品牌知名度和整體實力；二是將配置充足的資源以支援其承接大型住宅社群、辦公樓、政府及公共建築、工業園區、醫療機構、學校及醫院，以進一步提高市場份額及全國影響力。
“上市”新玩法
祥生活過會後，德商產投也拿到來港交所的通行證，目前正在招股階段。不過其在管面積僅420萬平方米，過於迷你的規模對資本市場的吸引力或有限。
可以相信的是，每一家奔赴上市的物企，都沒有把資本市場當作最終的目的地，而是希望得到資本的助力實現更好、更快的發展。
不過，市場冷下來了，已經成為一個行業共識。
今年7月以來，物業股價也急轉直下，已經上市物企，不少在母公司拖累下，待價而沽。而在今年新晉加入上市之列的物企，上市首日也多出現破發。與此同時，資本市場對排隊物企的放行速度也大大減緩。與今年上半年之前的市場相比，物業上市已經到達冷靜期，投資者回歸理性，基本都是以觀望的態度審視等待上市的物企。
或許，當下並不是上市的最佳時機，這並非主觀臆斷。已於今年11月22日透過港交所聆訊的中國中免，決定暫緩H股發行上市程序，在其解釋中就有提到，資本市場持續低迷，後續安排視市場情況確定。
“不盲從，不跟風”是企業經營原則之一，對待上市的態度也應如此。“上市不是終點，而是起點”“上市不等於成功”這基本是上市企業的共識，能給企業帶來高增長或高收益，才是最終的經營目標。
下半年，最提振市場興奮度的訊息，莫過於行業巨頭萬物雲擬赴港上市官宣。而在此之前，陽光智博與萬物雲以換股的方式進行合作，前者以100%股份戰略投資萬物雲，獲取萬物雲4.8%股份。
換股後，陽光智博仍保留自己的品牌。如今萬物雲資本化在即，陽光智博的身價也會水漲船高。
以年內上市的12家物企，首發當日的市盈率約為28倍計算，陽光智博獨立上市的總市值在48億元左右。而申銀萬國此前對萬物雲估值的估算約為2300億元。
以此推算，陽光智博換來萬物雲4.8%股權價值約110.4億元。
此外，按照當時的約定，陽光城此後還可以繼續以公允價格投資增持萬物雲，將持股比例提升至5%以上。
萬物雲的這一場資本盛宴，陽光智博只需等待開席便可順利分得一杯羹。
在目前的低迷環境下，根據公司的實際情況來確定上市步伐，或是學習陽光城“以股易股”，開闢了中小型物業資本化的新玩法。在物業板塊估值下行的當下，這也未嘗不是一個好的選擇。
文章來源:樂居財經