觀點網 部分房企年度業績“難產”的當下，中國金茂顯得積極許多。
原定的3月29日公佈2021年年報，當日午間就正式發出，而此前投資者們普遍以為會於收盤後公示。
中國金茂自然是有積極的底氣，在行業整體較為慘淡的2021年，其年報資料仍可圈可點。
除“三道紅線”繼續保持綠檔以外，於2021年，中國金茂錄得合同銷售金額2356億元，銷售回款率達96.32%；實現營收900.6億元，同比增長50%；毛利為167.57億元，同比增長38%，毛利率為19%。
所有者應占溢利為46.9億元，同比增長21%，若扣除投資物業公平值虧損（已扣除遞延稅項），所有者應占溢利為48.27億元，同比增長49%。
截至2021年12月31日，中國金茂土地儲備為9323萬平方米，物業及土地已簽約銷售未交付結算的金額約為2928億元。其中，一二線核心城市簽約佔比達87%。
2022年，中國金茂計劃供貨超4000億，貨源中78%位於一二線核心城市。
關注度更高的城市運營方面，中國金茂於2021年在上海、長沙、南昌、貴陽、湖州、廊坊佈局6個城市運營專案，截至2022年3月，已累計獲取城市運營專案34個。
營收核心
中國金茂的收入由四部分構成：城市運營及物業開發、商務租賃及零售商業運營、酒店經營，以及其他收入。
年報顯示，2021年度收入增長是由於城市運營及物業開發銷售的收入增長。期內，該板塊收入佔總收入比重高達91%，取得收入826.4億元，同比增長52%，主要由於交付結算的銷售物業較上年增加。
報告期內，中國金茂取得簽約銷售額2356億元，簽約銷售額同比增長2%。在上海、北京、蘇州、寧波、廣州、南京、鄭州、無錫、廈門、青島、西安、紹興、南昌、金華、長沙、衢州、重慶、台州及鹽城等地均增加土地儲備。
百億城市公司從2019年的4個擴容至9個，分別為北京、南京、杭州、上海、青島、寧波、蘇州、溫州、廣州。其中，北京、南京銷售金額突破200億。
此外，商務租賃及零售商業運營收入佔收入總額的2%，較上年增長7%；酒店經營收入佔收入總額的2%，較上年增長30%；其他收入佔收入總額的5%，較上年增長42%。
各板塊業務較上一年均有不同程度提升，但增長原因不盡相同。
例如商業方面，2021年度中國金茂積極推動商業IP打造，全年新獲取2個覽秀城專案，同時商業經營業績較2019年疫情前實現較高增長，長沙金茂覽秀城、青島金茂灣業績均創開業以來新高，在營專案經營質量持續提升。
2021年，中國金茂實現租金收入15.63億元，同比增長6.9%；擁有十二處主要投資物業，物業面積約80萬平方米。
酒店方面仍持續受到新冠疫情影響，下半年旅遊及酒店行業再次探底，整個行業表現低於預期。
於期內，中國金茂酒店經營板塊加大產品創新，其中麗江、崇明、三亞等地的度假型酒店，持續打造差異化特色產品、緊抓周邊遊市場，平均房價及平均可出租客房收入較上年再度提升。
同時，中國金茂發布五大酒店自有品牌，全年新增12個輕資產專案簽約，向高階酒店輕資產管理轉型邁出重要一步。
資料顯示，酒店、商業、寫字樓業務堅持跟隨城市運營戰略，有序推動持有資源的獲取。
截至期末，中國金茂持有的城市運營、物業開發、商務租賃及零售商業、酒店經營專案數量為334個。
值得一提的是，物業服務業務於2022年3月順利完成分拆並在港交所掛牌，業務涵蓋社群物業、商業物業、城市物業範疇，累計簽約3個城市物業專案，管理範圍達81平方公里。
優勢體現
2021年，中國金茂在土地市場和資本市場上收穫頗豐。
將城市運營開發作為主戰略，一二級聯動的獨特開發模式，使中國金茂在經營中擁有更強的競爭優勢。隨著該戰略進一步落地，城市運營專案逐步成為重要的利潤補充。
2021年，中國金茂新獲取62個二級專案，新增二級專案土地儲備中36%來自城市運營專案；新增土地儲備中，82.4%位於北京、上海、廣州、成都、西安等一二線核心城市。截至期末，中國金茂土地儲備為9323萬平方米。
其中，新增廊坊龍河高新區專案、湖州金茂南太湖未來之窗、上海橫沔古鎮、贛江中醫藥國際生態科技小鎮、長沙雨花金茂智慧科學城、貴陽清鎮金茂稅金智慧新城等6個城市運營專案。截至期末，累計運營專案33個。
2022年2月15日，中國金茂正式成為浙江衢州高鐵新城片區綜合開發專案的實施主體。至此，旗下第34個城市運營專案也已落地。
中國金茂在年報中表示，中國發展面臨的風險挑戰明顯增多，部分領域投資尚在探底，經濟潛在增速下行、人口增長放緩、低碳轉型等中長期挑戰也不容忽視。但中國經濟韌性強、潛力足、長期向好的基本面沒有改變。新型城鎮化仍將持續，城市更新需求不斷湧現，碳中和、數字化將為行業發展帶來新的契機。
在此前提下，在“城-人-產”的城市運營邏輯之下，圍繞“大科技、大文化、大健康”三大產業，中國金茂打造了強大的產業匯入和資源配套能力。
2021年，中國金茂與443家優勢產業資源完成戰略簽約。截至年底，產業資源庫內的活躍資源數量已超過1400家。行知行機器人、華師大附中、科大訊飛、海大集團等優勢資源已於2021年落位青島、嘉興、寧波、金華等城市運營專案。
“融資難”是房企面臨的一大挑戰。在2021年第三季度，房企整體流動性壓力達到頂峰，銀行開發貸規模收縮，境內外債券融資渠道收緊，疊加預售資金監管等政策，多項限制下一些房企出現流動性危機。
但顯然，中國金茂在此方面更加遊刃有餘。
2019年及2020年，中國金茂平均借貸成本分別為4.94%和4.42%，2021年更創下近三年新低，進一步降至3.98%。
年報顯示，中國金茂於期內獲取多筆低息融資，包括利率3.2%的5年期6億美元境外高階債、利率3.74%的3年期30億普通中票、利率3.65%的3年期20億普通中票等。
以上種種，使得中國金茂在“黑鐵時代”顯得別具一格。