對於商業觀察者而言，房地產行業迎來“房住不炒”的變局，公募持倉降至歷史最低，估值也在歷史低位徘徊。那麼，如果房價不再上漲，行業景氣不復，房地產還是一門好生意嗎？地產股的終局將會怎樣？
作為資本市場的研究者，研究的顆粒度顯然可以更細緻一些。面對一個行業總體規模緩慢下降，行業集中度快速提高的市場，到底適不適合繼續投資，有沒有可以挖掘的標的？
3月25日，佳兆業集團控股有限公司（股票程式碼：1638.HK）釋出2020年度業績報告。雖然報告期內行業景氣度承壓，但公司不懼挑戰，堅定地產主業，充分依託城市更新領先優勢及多元擴儲綜合實力，各項經營資料穩健增長，財務指標持續最佳化，表現出了極高的韌性和潛能。
2020年佳兆業合約銷售金額約1069億元，同比增長21%，再創歷史新高；銷售面積620萬平方米，同比增長33%。根據克而瑞資料統計，2020年佳兆業銷售額排名持續上升，位居全國第24位。其中粵港澳大灣區市場表現突出，銷售金額佔比達58%，結轉收入佔比達71%。近三年來，佳兆業銷售年複合增長率達24%，發展後勁十足。
銷售之外，公司各項經營指標也保持良好上漲勢頭。2020年佳兆業營業收入為557.7億元，同比增長16.1%；淨利潤為52.8億元，增長26.8%；歸母淨利潤為54.5億元，同比增長18.6%；毛利潤為159.1億，同比增15%。此外，佳兆業資產不斷增厚，總資產增長14.4%，達到3099億。核心指標保持雙位數的增幅，經營業績實現高質量增長。
財務方面，佳兆業在2020年實現“三道紅線”由橙轉黃。相比2019年末，淨負債率由144%降至98%；現金短債比由1.1倍提升至1.56倍；剔除預收賬款的資產負債率下降至70.3%。佳兆業財務表現總體維持在健康水平，財務結構持續最佳化，流動性顯著增強。預計2021年，公司將實現“三道紅線”全部達標。
城市更新持續領跑行業
3月18日，佳兆業集團憑藉在城市更新領域的領跑優勢，連續三年榮登 “中國房地產城市更新優秀企業”第1名。公司在城市更新方面的領先性、專業性、標杆性，獲得權威機構、市場的充分肯定，也是對企業實力和品牌公信力的高度讚譽。
2020年佳兆業新拓城市更新專案54個，主要集中在深圳、廣州、東莞等大灣區核心城市；新拓專案數量是2019年的近三倍，城市更新規模增長明顯。此外，佳兆業城市更新模式的全國複製加速推進，貴州、湖北等地實現首個專案落地，城市更新版圖不斷擴大。
在城市更新專案儲備方面，佳兆業擁有專案201個，佔地面積超5000萬平方米，絕大部分位於大灣區，其中深圳、廣州兩地貨值佔比高達86%。佳兆業城市更新規模保持行業領先，專案含金量高、利潤可觀。
加速轉化釋放良好預期
近年來，佳兆業集團城市更新專案轉化速度明顯提升，貢獻土儲價值巨大。2020年集團轉化9個專案，可售面積近180萬平方米，轉化面積同比大幅增長152%；轉化專案位於香港、深圳及廣州，對應可售貨值約640億元。
隨著《深圳經濟特區城市更新條例》正式釋出，城市更新專案拆遷安置協議簽約率達95%，就可依法對專案調解及徵收，這將進一步加速城市更新專案轉化。預計未來1-2年，佳兆業城市更新轉化可售面積約420萬平方米，總貨值可達2000億元。其中，2021年上半年可轉化城市更新專案超100萬平方米，總貨值約660億元。
2021年，是“十四五”規劃開局之年。規劃綱要明確提出要實施“城市更新行動”，今年兩會也提出，2021年新開工改造城鎮老舊小區53萬個，這是中央對提升城市發展質量的重要部署。佳兆業集團將緊緊把握戰略發展機遇，融入國家發展大局，發揮企業的主體作用。
利潤結轉助推高質增長
當前，房地產市場增量開發的利潤水平，有出現回落的趨勢，房企的毛利潤開始向社會資本平均回報水平迴歸。相比競爭激烈的招拍掛拿地方式，佳兆業透過城市更新能以較低的地價獲取土地儲備，從而保證更高的利潤率。
以深圳為例，2020年深圳住宅用地土拍市場平均地價統計顯示，南山區平均地價為62975元/平方米，為全市最高；全市土地價格窪地在坪山區，成交均價為16398元/平方米。而佳兆業深圳城市更新新增專案土地成本僅為13940元/平方米。遠低於深圳各地招拍掛成交價格。
作為城市更新龍頭企業，佳兆業的城市更新紅利正在穩步釋放，在2020年的合約銷售中，城市更新專案銷售額佔整體銷售的三分之一，成為集團銷售貢獻的重要來源。隨著這些轉化專案進入利潤結轉通道，佳兆業的盈利水平也將得到穩步提升。
主動應對調控平穩穿越週期
促進房地產行業平穩健康發展的長效機制不斷出臺，土地供應“兩集中”政策結合“三道紅線”及房貸集中管理兩項融資政策，共同構成了房地產供給側改革的閉環，改變行業過去加槓桿擴張的競爭格局，行業轉向更加有序的良性競爭。
佳兆業集團錨定城市更新賽道，能夠更加從容的面對市場競爭，走穩每一步成長道路。城市更新轉化土儲有效降低了佳兆業對招拍掛市場的依賴度程度，受集中供地政策影響相對更小；更低的土地成本也有助於公司降低負債水平，以儘快調節各項財務資料達標“三道紅線”。
城市更新賽道的絕對優勢，不只簡單地為佳兆業帶來業績提升，它還是公司為資本市場評估公司企業信用和綜合實力提供的重要依據。展望未來，佳兆業集團將聚焦利潤、聚焦大灣區、聚焦城市更新、聚焦降負債，打造穿越週期的“百年老店”。
在一個週期性的行業中進行投資，本質上是在尋找穿越週期的標的。在週期的顛簸中，恐怕沒有比買入確定性，更值得參考的邏輯了。